華髮“接盤”格力地產：左手免稅“肥肉”，右手地產“包袱”

珠海國資重組大戲再添新篇。繼格力地產之後，又一重磅動作浮出水面。

近日，格力地產公告稱，其收到控股股東珠海投資控股有限公司（以下簡稱“海投公司”）通知，珠海市國資委將海投公司整體無償劃轉至珠海華髮集團有限公司（以下簡稱“華髮集團”）。劃轉完成後，海投公司控股股東將由珠海市國資委變更爲華髮集團，爲華髮集團下屬二級企業管理。

海投公司旗下有免稅、地產等業務。華髮集團則是珠海的國企“一哥”，除了華髮股份這個地產上市平臺外，還有多家上市公司；旗下業務涉及房地產開發、城市運營、金融、科技、商貿、現代服務等多個領域。

而最大的懸念在於，劃轉後，具體到業務層面是否會啓動重組？尤其是涉及地產業務層面，將會給華髮股份帶來哪些機會與挑戰？

“珠海三劍客”命運分野

2025年，珠海開啓了新一輪國資整合大潮。

海投公司劃轉到華髮集團，只是其中一環。同期還有珠海市國資委將大橫琴集團成建制無償劃轉至珠海市珠光集團控股有限公司，作爲珠光集團二級公司進行管理；華髮集團與格力集團將共同組建珠海科技集團，格力集團將持有的部分股權和資產（含格力金投100%股權）對珠海科技集團進行注資。

華髮集團，這家與珠海特區同齡的國企“老大哥”，是珠海最大的綜合型國有企業集團，旗下的華髮股份，曾與格力地產、世榮兆業一起並稱爲“珠海三劍客”。

海投公司是珠海市屬國有資本運營平臺型公司，目前其旗下擁有兩家上市公司——格力地產、科華生物及一家新三板創新層掛牌公司——珠海格力地產物業服務股份有限公司。

本次劃轉完成後，海投公司控股股東將由珠海市國資委變更爲華髮集團。海投公司仍爲格力地產控股股東，珠海市國資委仍爲公司實際控制人。

這就意味着，海投公司雖然換了“東家”，但珠海市國資委仍是實控人。不過，華髮集團卻實打實地拿下了免稅、地產等資產。

衆所周知，海投公司旗下較爲出名的平臺是格力地產。格力地產的故事，堪稱一部房企“高開低走”的典型樣本。2014年，其首入上海便拿下“浦東單價地王”，一戰成名，但此後規模始終未能突破，最終在行業寒冬中淪爲“吊車尾”。

2020年，格力地產啓動重組。但過程一波三折，兩次按下暫停鍵。直到2024年7月，推翻原方案，此後的11月份公佈新的重組方案。

新的重組方案下，格力地產將其持有的上海海控保聯置業有限公司100%股權、上海海控合聯置業有限公司100%股權、上海海控太聯置業有限公司100%股權、三亞合聯建設發展有限公司100%股權、重慶兩江新區格力地產有限公司100%股權及公司相關對外債務，與海投公司持有的珠海市免稅企業集團有限公司51%股權進行資產置換，資產置換的差額部分以現金方式補足。

2024年底，這場交易完成。2024年12月26日，交易涉及的免稅集團51%股權已過戶至格力地產名下。2024年12月31日，格力地產置入資產及置出資產已完成實質交割。

可以說，這是海投公司旗下的資產重組。此次重組後，格力地產逐步退出表現不佳的房地產業務，並注入盈利能力較強、現金流情況較好的免稅業務。

在房地產業務方面，格力地產稱，本次交易完成後，將不再新增房地產開發業務，除與大消費運營等未來主營業務相關的項目外，公司將逐步退出房地產開發業務，打造以免稅業務爲核心、圍繞大消費運營等產業鏈佈局的上市公司。

相比之下，華髮集團旗下的華髮股份，可以說是“珠海三劍客”裡活得最好的。2024年，華髮股份全口徑銷售額達1054.4億元，位列克而瑞2024年度房企銷售榜第十名，首次躋身行業第一陣營。

但規模的光環下，利潤卻在持續“失血”。行業調整下，華髮股份的業績也出現了下滑。2024年，華髮股份實現營業收入599.92億元，同比下降16.84%；歸母淨利潤9.51億元，同比下降48.24%，這已經是連續第三年下滑。

免稅賺錢、地產虧損

如果海投公司無償劃撥給華髮集團，那麼華髮集團內部業務的重組或也不可避免。

在鏡鑑諮詢創始人張宏偉看來，國企之間的資產重組本就是常態，按照分管領導或者是業務板塊再進行業務重組和劃分只是時間問題。

那麼，海投旗下的資產，能給華髮帶來什麼？

海投公司旗下有哪些業務？首先是免稅業務，經歷過上次重組，旗下格力地產持有珠海市免稅企業集團有限公司51%股權。這塊“肥肉”，或許能和華髮旗下的商業地產擦出火花。

畢竟，與格力地產表現不同的是，珠海免稅集團業績是增長狀態。2022年、2023年及2024年上半年，珠海免稅集團的淨利潤分別約3.17億元、6.67億元、4.38億元。對華髮來說，這無疑是個現成的現金奶牛。

不過需要指出的是，目前免稅生意也不好做，市場競爭越來越卷，電商衝擊下，免稅店的價格優勢正被逐步蠶食。

而在地產業務方面，在完成重組後，格力地產置出上海、三亞、重慶的房地產開發項目，剩餘房地產資產均位於珠海，共涉及14個項目，包括住宅及車位、商業及配套、配套商鋪等。不過，這些資產包都還在海投公司旗下，隨着無償劃給華髮集團，未來是否會裝進華髮股份這個上市平臺，目前還是未知數。

在張宏偉看來，從規模角度，這些土儲確實能給華髮股份補庫存；但從質量來看，恐怕算不上什麼優質資產，“格力地產過去兩年虧得厲害，說明地塊本身質量就不太行。”

事實也確實如此。2022年，格力地產歸屬於上市公司股東的淨虧損爲26.84億元；2023年，格力地產再次虧損，歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約7.33億元。

張宏偉進一步分析，過去，在急速擴張時，格力地產在高能級城市拿的地塊價格偏高，如果現在還沒開發完，大概率虧損的。華髮股份的產品能力與團隊雖然優於格力地產，但接盤這些項目，經營壓力依然不小。

對華髮來說，這次劃轉雖然能靠免稅賺錢，但那些沉澱多年的地產項目，也有可能會變成利潤負擔。接下來，華髮如何重組這些資產，是否會把地產業務打包進華髮股份衝規模，仍有待進一步觀察。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐