“滬六條”引爆地產板塊，15年樓市“限購令”逐步淡出

伴隨上海發佈限購“鬆綁”等樓市新政，包含萬科A（000002.SZ）在內的房地產上市公司8月25日集體飄紅。

上海市住房和城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門當天聯合印發了《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》（下稱“滬六條”），涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等六項調整。新政自2025年8月26日起施行。

一週前（8月18日）召開的國務院第九次全體會議要求，採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第一財經記者表示，2010年出臺的樓市限購令正在逐步淡出，但無論是北京還是上海，對居民購房資格仍有一定的社保要求，說明當前政策依然服務於在當地工作及居住生活羣體的合理購房需求。

截至目前，四個一線城市中，廣州已全面取消限購，北京、上海、深圳也都在不斷對限購政策進行鬆綁。接受第一財經記者採訪的不少業內人士都認爲，有了新政的加持，樓市“金九銀十”成色可期。

單身人士購房資格等同於家庭

“滬六條”的出臺，對單身人士購房，以及居民在外環外購房等場景將有促進作用。

首先，限購政策調整方面，“滬六條”明確，上海戶籍居民家庭、在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數；成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，雖然在外環外購買住房不限套數，但在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

住房公積金政策也進一步優化。“滬六條”提高了個人住房公積金的貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建築住房的，住房公積金最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

值得關注的是，此次政策明確支持提取住房公積金支付購房首付款。購買上海市新建預售商品住房的繳存人，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

商業性個人住房貸款利率定價機制也進行了優化調整。“滬六條”明確優化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。居民購房利息負擔有望進一步減輕。

個人住房房產稅政策也將進行相應完善。“滬六條”規定，對符合條件的非滬籍居民家庭購買的第一套住房暫免徵收房產稅；購買的第二套及以上住房在合併計算家庭全部住房面積後，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

深圳進一步跟進概率增加

除上海以外，四個一線城市中，廣州已全面取消限購，北京、深圳也在不斷對原有限購政策進行優化。

去年9月，廣州印發《關於調整我市房地產市場平穩健康發展措施的通知》明確，廣州戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審覈購房資格，不再限制購房套數。今年6月，廣州市商務局發佈關於公開徵求《廣州市提振消費專項行動實施方案（徵求意見稿）》意見的通知，其中提及，優化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。

同樣是在去年9月，深圳優化了分區限購政策，深圳戶籍家庭在非核心區域可再購一套房，非深圳戶籍家庭在非核心區購房則取消了社保或個稅年限要求，這意味着深圳的非核心區已經徹底解除了限購。

今年8月8日，北京出臺樓市新政明確，符合條件家庭在五環外不再限制購房套數。這裡符合條件的家庭指的是京籍居民家庭或在北京連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭。此外，北京樓市新政還加大了住房公積金對購房的支持力度。

中指研究院認爲，上海此次出臺樓市新政，是對北京落地政策的呼應。符合條件家庭外環外購房不限套數，與北京政策基本一致；優化多項公積金政策，優化思路也與北京相似。不過，上海還進一步降低居民購房成本，明確不再區分首套、二套住房商貸利率，完善房產稅政策，整體力度較北京略大，政策範圍更廣。

房地產研究機構克而瑞認爲，繼月初北京調整樓市政策之後，上海此番政策調整，整體符合市場預期，但力度相對北京又超出預期，對緩解當前外環外市場成交壓力作用重大。

嚴躍進對第一財經表示，目前北京和上海的限購政策，用通俗的話來說，就是“本地人買郊區房不限套數，外地人在郊區買房，北京要兩年社保，上海只需一年社保，也不限套數”。

中指研究院表示，隨着北京、上海先後優化樓市政策，短期內深圳進一步跟進的概率增強，有助於提振市場預期，促進“止跌回穩”。

15年“限購令”正逐步淡出

樓市“限購令”的歷史，要追溯到15年前。

2010年4月30日，北京出臺《貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，提出同一購房家庭只能在北京新購買一套商品住房。這是全國首個住房“限購令”。

上海則於2010年10月7日出臺“滬十二條”，在上海住宅市場發展史中首次提出“暫時實行限定居民家庭購房套數的政策”，規定上海及外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房）。

此後，隨着樓市情況的不斷變化，限購政策也一直在調整中，比如：2011年規定上海戶籍家庭限購2套房；2012年，非滬籍單身人士限制購房；從2011年到2016年，非滬籍家庭購房的社保要求從1年、2年升至5年；從2019年起，在臨港新片區、金山區、五大新城等區域，逐步降低了對單身人士和非滬籍家庭的限購要求。

去年起，從中央到地方，樓市寬鬆政策密集加碼，多個核心二線城市如南京、杭州、珠海、天津等紛紛全面取消限購，一線城市廣州也宣佈在全市範圍內不再限制購房套數。至此，樓市“限購令”逐步淡出歷史舞臺。

到去年10月底，僅北京、上海、深圳和海南等部分地區仍然實施限購。目前，這四地仍未徹底解除限購，但北京和上海相繼出臺新政繼續放鬆限購，證明政策仍在不斷優化中。

萬科A帶領地產股“反攻”

隨着“滬六條”的發佈，A、H股房地產板塊8月25日迎來普漲。

截至當日收盤，A股方面，萬通發展（600246.SH）漲停，萬科A（000002.SZ）、深深房A（000029.SZ）漲幅超9%，榮盛發展（002146.SZ）、金地集團（600383.SH）漲超6%，綠地控股（600606.SH）、保利發展（600048.SH）、華髮股份（600325.SH）漲幅超4%。

港股方面，萬科企業（02202.HK）漲幅爲9.86%，融創中國（01918.HK）上漲超6%，龍湖集團（00960.HK）、新世界發展（00017.HK）升逾5%，富力地產（02777.HK）、越秀地產（00123.HK）等漲幅均突破4%。

接受第一財經記者採訪的業內人士表示，7月份以來北京新房、二手房市場出現轉弱跡象，本次政策落地將進一步提振市場預期，帶動市場活躍度好轉，進一步推動當地房地產市場止跌回穩。

與此同時，市場也在預期其他城市會跟進落地更多房地產支持政策。中指研究院政策研究總監陳文靜表示，8月18日召開的國務院第九次全體會議進一步明確了“止跌回穩”依然是房地產的政策目標，同時要求“系統清理消費領域限制性措施”，這表明，住房消費的限制性措施未來有望進一步調整優化。“預計中央層面也存在政策進一步發力空間，新一輪支持政策有望開啓。”

從公司基本面來看，萬科8月22日發佈的最新財報顯示，今年上半年，該公司實現營業收入1053.2億元，歸屬於上市公司股東的淨虧損119.5億元。對於外界極其關注的償債問題，萬科披露，截至報告披露日，該公司已順利完成243.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。

與此同時，萬科在今年上半年新增融資和再融資249億元，另有來自第一大股東深鐵集團提供的流動性支持，截至目前已累計提供238.8億元的股東借款。萬科表示，目前正在穩步推進改革化險工作，逐步消化風險。

華泰證券研報指出，萬科在2027年之前已無境外公開債到期，境內債合計規模約264億元，其中2025年下半年到期規模約77億元，今年的償債高峰已經安全過半，在政策以及國資助力下，有望平穩過渡。