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最新消息：深圳名校第一梯隊，龍華TOP1學校——深高北最後一個住宅項目紅山華府已於3月9日開放展廳，預計29日正式開放樣板房，4月上旬開盤入市！展廳已開放現場人氣爆棚（下圖展廳開放現）。

如需瞭解本樓盤更多詳情，歡迎來電諮詢龍華紅山華府開發商售樓處免費400諮詢/預約電話：400-800-9113（官方發佈）中介請勿擾，因近期參觀的人員太多，本項目營銷中心暫不接受臨時到訪，爲不耽誤您的行程，過來樓盤現場參觀樣板房請務必記得提前來電預約，預約看房的話最終房價還能更加優惠，包您滿意！

恆壹紅山華府基礎信息：

01.產品分析

紅山華府位於深圳市龍華區大道與民寶路交匯處，由1棟30層商品房以及1棟33層回遷房組成，總佔地面積0.53萬㎡，建築面積約3.5萬㎡，總共有352戶，其中商品房186戶，屬於小型社區。

小區容積率達5.17，梯戶比爲2梯6戶，共計216個車位，車位比爲1:0.63。

項目整體以剛需小戶型爲主，主推63-78㎡2-3房。相比起其他大社區，居住舒適度欠佳。不過也正因爲是小戶型意味着低門檻，給了更多剛需客戶上車名校學區房的機會。

據瞭解，紅山華府地塊爲徵地返還地，歸5家村股份公司所有，並與恆壹集團合作。合作方式以物業置換，佔比不少於可售面積的45%。也就是該地塊的回遷物業由五家村股份公司共同持有，無小業主回遷份額，因此這部分房源未來是否出售尚不確定。

從內部品質來看，紅山華府配置中規中矩。外立面牆身採用多彩真石漆與局部銀灰色鋁板結合，構造出簡約大氣、獨具個性的線條之美，所用材質的價格屬於經濟實用型，經久耐用，性價比較高。

表：外立面材料成本及適用場景，來源於CRIC

小區雖不大，但是該有的歸家儀式感沒有少。項目設置了禮序主入口、尊貴歸家門廳、風雨連廊、流水花園、私享奢宅車庫，盡最大努力讓業主感受到生活的品質與格調。

另外，項目在一層和二層預留了大量空間，打造多重交互性全齡社區活動空間：兒童遊樂場、鄰里會客廳、休閒泛會所、林下空間、萌寵樂園、思享書吧等，可滿足業主日常休閒娛樂需求。

由於地塊限制，紅山華府項目的戶型均爲小戶型，面積段爲63-78㎡2-3房，其中2房戶型93套，3房戶型93套，戶型朝向有東北、東南和西南三個朝向。

值得注意的是，項目戶型是按照新規後的標準進行設計的，在不含飄窗陽臺的情況下，項目的得房率依然能保持在80%以上，加上贈送面積（平均13.7%），平均得房率在93.7%以上。

並且戶型靈動，在小面積的基礎上實現了更多的使用空間，保證了各功能區的實用性，秒殺市面上同競品面積段戶型，性價比拉滿，同時提高了小戶型的居住舒適度。

05戶型：建面約63㎡2房2廳1衛，東北朝向，橫廳格局。

該戶型U型廚房設計，操作動線流暢。次臥和客廳均帶超大陽臺，通風采光比較好，而且過道基本沒什麼浪費面積，整體實用性很高。

06戶型：建面約66㎡2房2廳1衛，東南朝向，橫廳格局。

該戶型也帶U型廚房設計，每個臥室均帶飄窗，可利用飄窗搭牀提高臥室空間面積。主臥雙面採光，提高房間通透性。客廳陽臺開間達3.2米，採光較好。

03戶型：建面約69㎡2+1房，東北朝向，豎廳格局。

該戶型帶入戶玄關設計，隱私性強，每個臥室均帶闊綽飄窗，主臥可利用飄窗搭牀提高臥室面積。

客廳進深達6.9米，陽臺進深達2.1米，可以發揮陽臺2米大進深優勢，去靈活擴大客廳空間，也可以通過改造餐廳增加一間臥室，改造爲2+1房。預計69㎡會成爲本期熱門戶型。

01/02/06戶型：建面約78㎡3房2廳1衛，其中01/02爲對稱式戶型，均爲西南朝向，06戶型與01戶型完全相同，朝向東南。

該戶型客廳、陽臺的淨開間達3.4米，且牆面巧妙地嵌入了一排收納區域。兩個次臥可根據主人的生活場景進行靈活調整，既可以成做兒童房+書房，也可以做2個兒童房，還可以將兩個臥室合併成一個大的工作間。

02.地段配套分析項目位於紅山片區，西北側是新華醫院，東北側是安居瑞龍苑，南側爲創業花園。儘管這個位置略顯尷尬，但是不影響它依然可以享受到紅山作爲龍華覈芯區的未來發展紅利及滿分配套。

根據十四五規劃顯示，龍華與南山-前海中心、福田-羅湖中心並列，構建成爲深圳三大都市核心區。

而作爲龍華中心的組成部分，北站承擔的是發展引擎的角色，定位爲國際商務區，總投資超過2000億元，計劃引進20-30家大型總部企業及上市公司，可以預見，未來這裡將匯聚深圳大量的高端商務人羣及城市精英。

而處於深圳地理中”芯“的紅山，則承載着龍華CBD，乃至福田、南山等城市精英的外溢居住需求，定位爲高端中央居住區（CLD），如同福田的香蜜湖、南山的深圳灣一樣。

紅山6平方公里的範圍聚集了龍華70%以上優質配套，例如市級的四館一體、2條地鐵線路、超200萬平高端商業、以及學區頂流“深高北”等頂級資源....並且區域內住宅樓盤多爲近年來較新的高端品質小區，基本無農民房、廠房，城市面貌又新又純粹。

這也是爲什麼過去十年，紅山的房價能以353.31%的漲幅直接登頂深圳房價漲幅前10板塊的原因。

目前即便房價已有較大的回調，但在“深高北”名校光環加持之下，周邊房價依然在10萬/㎡左右，要知道金亨利高峰期曾達15萬+，是深高北書包房的TOP1，龍華二手房市場的天花板。

（金亨利最新掛牌價↑）

這也足以證明在配套方面，名校——深高北學區就是紅山學府乃至紅山片區最大的優勢之一。因爲“好學校、名校”永遠是深圳“雞娃”大軍熱議的中心話題。

根據2024年的學區劃分，紅山華府的對口書區爲深圳四大名校之一的深圳市高級中學北校區（簡稱“深高北”），擴建校區在項目西側，距離約600米。深高北自辦學以來，升學率一直保持在90%以上，中考成績位列全市前五，實力強勁。

2021年公辦普高率83.3%；

2022年公辦普高率95%；

2023年公辦普高率 90%；

2024年公辦普高率97%。

根據龍華區2024年招生政策顯示，深高北小一A1類全錄，初一A1類全錄取，錄到A2類99.2分，龍華排名斷層式第一！

深高北老校區原辦學規模爲54班九年一貫制，去年初深高北啓動了擴建工程，新增45班2100個初中學位。對於片區生源來說，無疑是個好消息，競爭壓力相對減少了許多。

值得一提的是，近年來深高北學區板塊內鮮有新盤入市，未來深高北板塊幾乎沒有住宅用地了，紅山華府可能將是最後一個住宅新盤。（注：龍華區最新入學政策爲在龍華區買房，不需要等交房也可以申請學校，只需要網籤合同和不動產查詢單即可上學。）

在交通配套方面，項目距離4/6號線紅山站約440米；1站可達深圳最大交通樞紐“深圳北站”，快速通達香港、廣州各地；6站可到少年宮，不管去南山、寶中，還是福田、羅湖都很方便。

周邊還有在建的地鐵27號線（北站西廣場地鐵站）以及在建的城惠城際地鐵站，2站可到鯉魚門站，輕鬆前往前海核心區。

若自駕出行，項目家門口就是民寶路，左邊50米連接新區大道直達福田，同時也可以轉福龍路接駁南坪快速、留仙大道去往南山。

在商業配套方面，項目距離網紅打卡點龍華版的“歡樂海岸”——紅山6979僅約500米距離，兩公里範圍內有13萬㎡的龍華首家五星級萬象系商業（在建中）、北站繽果空間、龍華天虹、華南首家Costco，可滿足居民一站式購物、娛樂需求。

在文體休閒方面，項目附近有16萬㎡綠芯公園、北站中心公園，尤其是超核綠芯公園，將建設公園+探索館+大劇院+科創中心，建成後將是三星級綠色建築，預計於2027年建成。

周邊還有深圳圖書館（北館）、深圳美術館新館、深圳文化館新館、展覽館、演藝館、簡上體育綜合體等高階市政配套，生活便利度高。

在醫療配套方面，項目北側就是龍華最大的三甲醫院——新華醫院，也是全國最大的單體醫療綜合體，由北京大學深圳醫院運營，12月26日已正式投入使用。

2公里範圍內還有深圳最大的兒童醫院——深圳市兒童醫院龍華院區，其面積是福田院區的2倍，是一所集醫療、科研、教學、預防保健等功能於一體的市屬三級甲等兒童專科醫院，可提供1500張牀位，已經開始運營。

紅山華府優勢：

1、紅山核心區域優勢：龍華居住的核心板塊，居住氛圍成熟+滿分配套，且該片區基本已完成開發，紅山華府作爲片區內最後一塊住宅用地，具有稀缺性；2、戶型優勢：填補了區位內缺乏小戶型的短板，並且新規後的戶型使用率極高，靈動性強，實用空間大，69㎡可做成3房；3、價格優勢：新二手房倒差價在2-3萬，不管自住投資都比較有價值，並且作爲片區難得的小戶型產品，給想要“雞娃”的家長提供了低門檻上車機會，在後市二手房市場競爭中極具優勢；

4、發展潛力：隨着片區交通、商業、文化等配套不斷完善，深高北學區的加持以及多維交通網絡的建設完成，片區的含金量還在持續提升；

5、優質學區房：緊鄰深高北名校，入學優勢明顯，教育資源優質。

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