核心城市拆遷擴圍提速，穩樓市的“大招”逐一落地

近期，核心城市的拆遷和城市更新項目進度正在顯著提速。

在廣州，停滯十餘年的三元里村改造終於全面啓動徵收工作，項目迎來實質性進展；在上海的外圍郊區，今年清明節前夕，正在推進“城中村”改造的新場鎮項目集體土地部分完成全部簽約，5個地塊實現清盤。

城中村改造範圍擴大與進度提速，反映出國家層面對城市更新的新政策導向正在積極落地。城市更新成爲擴內需、穩樓市的核心手段之一，中央層面的會議已明確其戰略地位。

從安置補償措施來看，房票和貨幣化安置正成爲主流，起到了提升推進效率、加速存量房消化、以拆促購的效果。業內人士預計，2025年若完成100萬套城中村改造和危舊房改造的貨幣化安置，樂觀估計將拉動2億平方米商品房庫存去化。

城郊“老破小”喜迎動遷

位於上海市浦東新區新場鎮的朝暉新村，距離上海市中心的人民廣場有30多公里，距離最近的地鐵站也有4公里。儘管這個始建於上世紀70年代的老舊小區早已外牆斑駁、樓板破損，但過去這裡的居民們很難想象有一天能等來動遷徵收的好消息。

畢竟，過去上海的區塊煥新更多集中在中心城區，如黃浦區、徐彙區的老小區迎來動遷的可能性更大。

而隨着今年上海“兩舊一村”改造的提速，越來越多的老舊小區和城中村居民等到了改善居住條件的歷史機遇，其中就包括了朝暉新村這樣的城郊小區。

上海市委機關報《解放日報》近期的報道中稱，今年上海浦東的“城中村”改造，被市場認爲是“近年來浦東最大規模的一次人口動遷”。

今年年初，浦東已確定啓動10個城市更新項目，總投資達到238億元。今年清明節前夕，正在推進“城中村”改造的新場鎮項目集體土地部分也完成全部簽約，5個地塊實現清盤。

浦東的動遷工作，是上海“兩舊一村”改造提速的一個縮影。

今年年初，上海發佈《關於全面踐行人民城市理念努力開創人民城市建設新局面的實施方案》，其中提出，到2025年要全面解決“拎馬桶”問題。到2027年，全面完成小樑薄板房屋改造，基本完成整體改造類項目簽約。

根據今年上海市徐彙區公佈的2025年政府性基金預算支出報表，該區2025年的“徵地和拆遷補償支出”預算達到了430.15億元，同比去年的執行數增加了92%，居上海各區之首。除了徐彙區，楊浦區、虹口區較上年執行數也均有顯著增長。

今年清明假期前夕，奉賢區召開了城中村工作推進會，其中提到要抓緊落實“一街鎮一方案”“一項目一方案”“一點位一方案”，釐清各節點完成時限，確保工作任務按圖推進、掛圖作戰。松江區也召開了黨建引領城中村改造工作交流會，會議上提到要抓實各級專班實體化運作，確保改造工作推進有序、蹄疾步穩。

停滯項目迎來歷史性突破

廣州的徵收動遷工作也同樣在提速。近期，已停滯十餘年的三元里村舊改，終於有了實質性突破。

“早簽約，早回遷”“今日簽約選好房，明日笑看新街坊”——在廣州市白雲區三元里村，處處已貼上了這樣的紅布條。

今年4月初，廣州市白雲區人民政府發佈《關於徵收廣州市白雲區三元里村城中村改造項目舊村地塊國有土地上房屋的決定》，意味着三元里村的徵收工作正式全面啓動。

徵收公告顯示，三元里舊改項目涉及的徵地面積共計約926.07畝，現狀建設量達167萬平方米，涉及超6000棟各類建築物，規模十分龐大。

這還只是今年廣州龐大的舊改計劃中的一小部分。2025年，廣州將重點實施城中村改造四大片區，分別是廣州火車站片區、新中軸海珠片區、環五山創新城園區、羅衝圍片區，三元里的徵收正是屬於廣州火車站片區升級改造規劃的一環。

今年3月31日，廣州市住房和城鄉建設局印發《廣州市2025年住房發展年度計劃》，其中就提到要加力實施城中村改造和城市更新，實施“依法徵收、淨地出讓”的改造新模式，羅衝圍等四大片區取得突破性進展，加快推進11個示範項目建設。積極謀劃在城中村改造項目中落實貨幣化安置政策，加快制定使用城中村改造專項借款購買存量商品房作爲安置房的工作方案和工作指引，打通實施路徑。

3月19日，廣州公佈了2025年重點建設項目計劃，重點建設項目共998個，年度計劃投資3815億元。這其中，廣州官宣了21個今年將新開工的舊改項目，包括瑤臺城中村改造項目、海珠區三滘村城中村改造項目、海珠區東風村城中村改造項目、如意坊碼頭更新改造等。

除了廣州，深圳的城中村改造工作也在被大力推進。比如今年3月31日，深圳公共資源交易中心對外發布了龍華上塘村城中村改造單元規劃（A）的招標公告，標誌着深圳市龍華區首個城中村改造試點項目正式啓動。

今年深圳政府工作報告中也提到，要穩步實施城中村改造，加大城市更新項目盤活力度，穩妥有序實施房票安置制度。

在深圳各區2025年的工作計劃中，也有很多城市更新和拆除新建類城中村改造項目被提及，部分停滯多年、進度緩慢的項目有望在今年被重點推進。

“城中村改造工作明顯在提速。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第一財經表示，過去幾年，即便是核心城市的核心區域，城中村改造工作也是儘量不大拆大建，以簡單的改造爲主，而今年出現了重要轉向，出現了規模化的動遷，這體現了對城中村改造的新定位——通過城中村改造來激活更多住房市場需求。

激活樓市新需求

在補償及安置方式上，多個核心城市普遍出現“貨幣安置加碼、房票制度推廣”的現象，補償安置的途徑越來越多元化。

今年3月25日，深圳市住建局印發《關於規範城市更新實施工作的若干意見》，其中提到，建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

深圳實際上是四個一線城市中最後一個官宣實施房票制度的城市。北京、廣州、上海均在2024年開始探索實施房票政策。

房票是指將被徵收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化後，徵收人出具給被徵收人購置房屋的結算憑證。被徵收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結算。房票制度被認爲是可以提高城中村改造效率、促進停滯項目盤活、消化商品房庫存的一種有效途徑。

在多個實際已落地項目中，記者發現，大部分徵收補償方案都可以讓被徵收人在多種方式中進行選擇，“選錢”“選票”“選房”均可。

比如根據《廣州市白雲區三元里村城中村改造項目舊村地塊國有土地上房屋徵收補償方案》，在廣州三元里村改造徵收中，國有土地上住宅房屋被徵收人，可以選擇貨幣補償、房屋產權調換、房票安置、購買存量商品住房安置中的任何一種方式。

不過，由於一線城市均已開始探索房票制度，這意味着房票將成爲今年各地重點推廣和落實的重要工具。

嚴躍進認爲，從目前的大方向來看，未來房票安置的比重或許會加大，“因爲貨幣補償對樓市的影響不是直接的，需要居民有意願拿着現金去買房，而房票則可以直接推動商品房去庫存”。

上海中原地產資深分析師盧文曦則對記者表示，無論是貨幣補償還是房票安置，對樓市都有積極效應。“對於大部分人來說，拿到錢以後還是想快點買房子，因爲這些老舊小區的居民一般來說不會有多餘的房子，因此動遷款最終多數還是流向樓市。舊改的提速，一方面改善了老舊小區居民的居住體驗，另一方面也讓樓市的改善性需求得到進一步釋放，我預計接下來樓市一二手房的成交量仍然會企穩向好。”

中指院分析師也認爲，“加力實施城中村和危舊房改造”可謂房地產擴需求的重要政策，向市場釋放出相當積極的信號，通過貨幣化方式及房票安置城中村改造所產生的需求，將是2025年增加住房需求的重要措施。國海證券首席經濟學家夏磊則認爲，2025年若完成100萬套城中村改造和危舊房改造的貨幣化安置，樂觀估計將拉動2億平方米商品房庫存去化。