和解，叫停即將“連綿不絕”的官司

“檢察機關通過引導開發商和我們購房者就房屋預售合同糾紛及物業費糾紛達成和解,不僅使雙方都從即將‘連綿不絕’的官司中解脫了出來,還實現了案結事了人和。”近日,我們來到山東省青島市某小區現場查看檢察和解協議的履行情況時,案件當事人對這起房地產領域民事檢察監督案的辦理效果給予充分肯定。

圖房不符引發糾紛,不服判決申請監督

“我就是因爲相信這個開發商品牌,才一下子在這個樓盤買了那麼多套房子。結果交房時才發現,一大半房子和竣工圖紙不一致,這官司我必須打到底!”2024年2月初的一天,遲某來到我院義憤填膺地講述自己的“糟心事”——

2021年,遲某發現某房地產有限公司(下稱“某公司”)向其交付的商品房南衛生間排水管道與竣工圖紙不符,認爲房屋質量存在問題,拒絕收房並將開發商某公司起訴至青島市市北區法院。一審法院以遲某提出的房屋質量問題屬於一般質量瑕疵爲由,未支持其拒絕收房並要求某公司賠償損失的訴訟請求。

遲某上訴至青島市中級法院。2022年5月,二審法院經審理認爲,案涉房屋存在有異於常人理解的設計時,某公司未遵守誠實信用原則履行合理提醒及必要告知義務,存在一定的過錯,綜合考慮各項因素,改判某公司賠償遲某經濟損失1萬元。

法院的改判,沒能終結這起房屋預售合同糾紛。某公司因不服二審判決,申請再審被駁回後,於2024年2月向青島市檢察院申請監督。

一體化辦案查明案情,促成和解效果最優

受理某公司的監督申請後,青島市檢察院經初步審查後認爲,案涉房屋位於市北區,隨即啓動檢察一體化辦案機制,指令我院協助辦理本案。

“我公司承認在竣工圖紙的製作中有疏漏,但交付的房屋都已經通過驗收,這種瑕疵並不影響房屋質量,如果業主都以此爲由拒絕收房、拒交物業費還索要賠償,不僅不公平也必將給我公司造成巨大損失,因此我們絕不接受本案的裁判結果。”某公司通過委託律師向我們反映了他們的主張。

結合雙方當事人的陳述以及對在案證據的分析,我們發現,除本案外,業主與某公司還存在20餘起類似房屋預售合同糾紛及50餘起物業費糾紛。這些糾紛一部分已經進入法院審判程序,一部分已經在準備訴訟材料。我們立即就這一情況與青島市檢察院承辦檢察官進行溝通。兩級檢察院的案件承辦人經研判後一致認爲:以案涉房屋預售合同糾紛爲切入點,引導業主和某公司就相關爭議事項進行一攬子和解,更符合雙方利益和訴求。

在確定辦案方向後,我們又與市北區法院承辦法官取得聯繫,雙方交換意見後均認爲本案存在促成和解的基礎。最終,經檢察機關和法院共同釋法說理,遲某及某公司均認識到,鑑於本案事實認定存在較大爭議且雙方矛盾較多,若堅持通過訴訟方式解決問題,則雙方都將陷入“連綿不絕”的官司中,而通過和解方式一次性解決相關糾紛,能夠幫助雙方儘快擺脫訴累,是徹底解決當前爭議的最優解決方案。

檢察聽證搭建平臺,化解矛盾握手言和

鑑於當事人均有和解意向,爲給雙方當事人搭建一個加強交流的平臺,2024年5月29日,我院組織召開聽證會。聽證會上,我們充分尊重雙方的意願,耐心傾聽雙方的訴求,適時進行溝通引導,保障了聽證會的有效推進。

受邀前來參與聽證的3名聽證員對我們努力促成雙方達成一攬子和解的做法表示支持和讚賞。雙方當事人在聽證會上就包括案涉商品房在內的全部幾十套房屋爭議事項一併和解達成了初步意向,並一致同意會後開展進一步磋商,以確定具體的和解方案。

聽證會結束後,我們持續跟進,加強與雙方當事人的溝通交流,瞭解和解進展情況,適時糾正當事人的一些認識偏差,引導其打開心結,正確理解法律,形成合理的利益預期,幫助確認各方的利益平衡點。最終,經過多輪磋商,雙方就所有糾紛一次性達成和解,某公司於2024年8月向檢察機關自願撤回監督申請,案件終於畫上了圓滿的句號。

在辦理本案過程中,面對雙方當事人因幾十套房產生的尖銳矛盾,市、區兩級檢察院的案件承辦人通過共同努力,成功促使劍拔弩張的雙方握手言和,通過開展民事檢察和解工作,既解決了商品房預售合同糾紛,又解決了物業費糾紛,還消除了開發商和購房者之間的隔閡。這次辦案經歷是我們堅持和發展新時代“楓橋經驗”、深入貫徹以人民爲中心的發展思想、堅持監督辦案和化解矛盾同頻共振的一次成功實踐。

記者郭樹合/整理