海外置產新視野：為何日本成為臺灣投資人的不動產首選？如何兼顧收益與風險控管

《投資有辦法，不動產交易救安心》作者周念暉律師幫你解決房子買賣的法律問題。圖/周念暉律師提供

在目前前全球經濟環境下，日本不動產因其市場穩定性、收益性與法制健全，成爲不少臺灣投資人考慮的標的。然而，跨境投資涉及的不僅是價格與區位，更包含稅務規劃、法律風險與後續管理機制，是投資人在關注市場機會時應該一併注意的事項。

在選擇日本不動產標的時，投資人應先明確自身需求，例如是追求租金報酬率、資產保值，還是長期自住規劃。不同標的有不同特性：若是住宅型物件，東京、大阪等大都會區因人口集中，租屋需求穩定，適合作爲穩健收益標的；若偏好觀光收益，則京都、沖繩等地區的旅館式公寓或民宿，可能帶來較高的短租收益，但同時受觀光政策與景氣波動影響較大。另一方面，商辦大樓或零售商鋪則適合資本較雄厚、願意承擔較高風險的法人投資人，因其回報率與物件流動性，常隨經濟循環而有明顯變化。此外，投資人需慎選合作公司與仲介單位，建議挑選在日本有實際開發或管理紀錄的企業，並檢視其財務透明度、過往交易案例以及能否提供售後管理服務。由於不動產投資涉及長期持有，若缺乏合格的管理公司，未來租金收取、修繕維護將成爲隱憂。

談到日本不動產投資的優勢，日本在亞洲市場中具備幾個獨特的條件。首先，日本擁有相對穩定的政治與經濟環境，加上完善的法制保障，使外國投資人能在透明市場中進行交易。其次，日本人口雖面臨少子高齡化，但大都市圈依舊保有高度集中效應，東京、大阪、名古屋等區域的租賃需求長期穩定。再者，匯率環境亦是吸引因素之一，近年日圓相對疲軟，對於以新臺幣或美元資金操作的投資人而言，等於降低了入手門檻。除此之外，日本房地產市場資訊公開透明，透過官方登記制度、公開的實價交易資料，投資人可以清楚掌握標的價值，降低不透明交易的風險。最後，日本不動產可望成爲資產多元化的一環，對於臺灣投資人而言，透過跨境配置，有助分散本地市場或單一資產類別波動所帶來的風險。

然而，任何跨國投資都必須重視法規與稅務問題。周延法律事務所SPHERE LAWFIRM TW-TPE主持律師周念暉表示，SPHERE法律事務所是橫跨日本及臺灣的國際型事務所，過往已處理許多臺日跨境如不動產購置、設立公司、移民永居等案件，而觀察日本目前政策雖鼓勵外資投資不動產，但外國人購屋後，仍需依日本法律辦理不動產登記，且購置不動產會涉及不動產取得稅、固定資產稅、都市計劃稅等。若透過法人名義投資，還必須注意公司稅的規劃。此外，未來出售不動產時，需繳納讓渡所得稅，其稅率會依持有期間長短而有不同。此外，對臺灣投資人而言，還需注意臺日兩地的租金所得申報義務，以及是否涉及避免雙重課稅協定的適用。若事先未做好稅務規劃，可能導致實際收益大打折扣。另一個常見的問題在於外國人貸款限制，日本銀行對於非本國居民申請貸款通常較爲嚴格，因此投資人需評估資金來源，避免資金調度不足。

在法律層面，除了購屋程序的正當性與登記的完整性外，投資人還必須留意日本各地區對用途的限制，例如部分地區對於短租或民宿經營有嚴格規範，若未事先確認，可能面臨違法經營的風險。對於不動產管理契約，則需留意條款是否明確規範租金收取、修繕費用分擔、租客糾紛處理等事項。若是與日本當地企業合作開發，應在契約中明訂權利義務、退出機制與爭議處理方式，避免因文化與法律差異而陷入糾紛。

周念暉律師也建議，面對這些挑戰，臺灣與日本之間的跨國專業服務網絡顯得尤爲重要。建議投資人可在臺灣先行與熟悉跨境不動產投資的律師、會計師諮詢，進一步由其協助串接日本當地律師、不動產管理公司與稅務專家。這種跨境專業合作，能讓投資人不僅在交易當下受到保障，也能在未來的持有與管理階段獲得專業支援。例如，律師能協助審閱合約與登記流程，避免因語言與法律理解的落差而失去保障；會計師則能協助規劃跨境稅務，避免租金所得或資本利得被課以過重稅負；不動產管理公司則能協助處理日常維護與租客關係，讓投資人能專注於資產配置的長期目標。

總體而言，相對於其他區域不動產市場的不穩定與不確定，日本不動產投資的確具有吸引力，但同時也伴隨法律、稅務與管理的成本。投資人應避免僅以價格或匯率作爲唯一考量，而忽略背後的制度性風險。唯有在選標時深入研究標的區域、審慎挑選合作對象，並在交易前就結合法律與稅務專業資源，才能真正把握日本不動產市場帶來的穩健機會，並降低跨境投資的不確定性。對於希望將資產佈局國際化的臺灣投資人來說，日本是一個值得關注的市場，但成功的關鍵在於前置規劃的完整與專業支援的落實。