海淀“地王”項目蓄勢 北京中海今年能否奪魁？

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

銷售市場分化之際，豪宅產品成爲房企突圍的利器。

近日，北京海淀樹村項目規劃公示，中海地產“地王”項目正式揭開面紗。該項目位於產業與學區資源高度集中的上地板塊，規劃建設低密疊拼和洋房產品，疊拼單套總價預計達6000萬元級別，刷新區域高端市場預期。

該項目由中海地產北京公司打造。據悉，中海地產在北京有兩個操盤團隊，即中海新城和北京中海。去年，中海新城憑藉西二環豪宅京華玖序實現業績趕超，並於當年11月斥資153億元首進朝陽。

而北京中海則緊隨其後，接連在豐臺南二環以150億元總價拿下兩宗地塊，隨後打造爲麗金府和麗澤叄號院兩個豪宅項目。

目前，這些項目所處的板塊在此之前土拍密集，新盤扎堆入市，區域內競爭激烈，考驗房企的產品打造能力和操盤策略。

“地王”項目揭開面紗

備受市場期待的中海樹村項目近期對規劃方案進行了公示，並收到30條反饋意見。

《中國經營報》記者瞭解到，該項目於今年3月18日拿地，當時地塊吸引中建壹品、越秀、首開、建發、華潤+招商、海開、中海、金茂、保利以及綠城等十餘家房企報名競拍。最終，北京中海以75.02億元競得該宗地，樓面價約10.23萬元/平方米，溢價率27.93%，當時刷新了北京單價“地王”。

地塊之所以受到十餘家房企競奪是因爲其極其優越的地理位置及配套資源。據悉，該地塊位於北五環外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里。北側緊鄰華聯商場，生活配套完善。東側是北京體育大學，南側距離圓明園遺址公園直線距離僅1.2公里，再往南是清華大學和北京大學。

中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該地塊最強優勢是所處上地板塊兼具產業優勢和學區優勢：一方面，騰訊、本站、百度、新浪等互聯網大廠聚集後廠村區域，吸引了大量高科技人才，對應較高購買能力。另一方面，教育資源上對應上地學區，區域內分佈有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學以及在建的101中十二年一貫制學校等優質教育資源。

地塊佔地39737.8平方米，地上建築規模73299.74萬平方米。容積率1.6，控制高度18米，東側0035-2地塊爲不出讓防護帶，與0035-1地塊統一覈算容積率、綠地率，不納入出讓範圍，後續擬移交上地街道進行管理維護，另含北側1條不小於15米的東西向街坊路。若去掉防護帶和街坊路，0035-1地塊整體容積率超過1.84。

根據已經公示的規劃方案，項目將分成南北兩個區，總計16棟樓，北區是5層疊拼產品，這也是海淀北五環目前唯一的疊拼項目，主力戶型400平方米左右，單套總價預計達6000萬元級別；南區是5—6層洋房，中間是會所、中軸線。

對於這些規劃，反饋意見集中在小區樓棟排布方式、圍牆設計、電動非機動車停車位等方面。

據瞭解，該項目所在區域目前改善盤集中。地塊西北2公里即是海淀功德寺“雙子星”項目，往東2公里則是朱房村“雙子星”項目。

去年11月5日，海淀功德寺“雙子星”迎來出讓，兩宗地塊合計建面超16萬平方米，起拍總價100.5億元。其中，001地塊由綠城以51.75億元搖中，溢價率15%，樓面價約7.11萬元/平方米；002地塊由越秀以63.825億元搖中，樓面價約7.16萬元/平方米。兩個項目銷售指導價均爲10.5萬元/平方米。

001地塊定名爲和樾玉鳴，總計444套房源，戶型爲139平方米、178平方米、216平方米、267平方米的四居室；002地塊定名爲和樾望雲，總計693套房源，除了四居室外，還有部分98—108平方米的三居室。

今年3月21日，兩個項目同時開盤，官宣以152億元熱銷業績引爆市場。目前，兩樓盤所推房源均已售罄，成交均價爲10.5萬元/平方米。

今年1月2日，朱房村“雙子星”地塊出讓，兩宗地塊總起拍價150.3億元，東西相鄰，無上限價和銷售指導價。其中，0030地塊最終以90.404億元由建發摘得，溢價率25.04%，成交樓面價95047元/平方米；0029地塊由華潤+中鐵置業+招商聯合體競得，成交價91.52億元，溢價率17.33%，成交樓面價89234元/平方米。

0030地塊定名爲建發海晏，共推出約435套房源，以183平方米和218平方米爲主力戶型，還設有3棟一層一戶的單體平墅，單套建面超300平方米。項目於6月中旬入市，目前網籤167套，去化率38%，成交均價13.5萬元/平方米。

0029地塊打造爲臻澐，推出549套房源，戶型面積段在134—275平方米，其中134、139、187平方米戶型佔比六成。項目於今年6月份入市，目前網籤60套，去化率11%，成交均價12.5萬元/平方米。

此外，區域內目前還有位於永豐站南北兩側的海開·頤海澐頌以及保利建工·嘉華天珺在售。其中，頤海澐頌共752套房源，主力戶型爲110、123、124平方米，於今年3月16日開盤，根據其官微發佈的消息，開盤30分鐘即實現銷售606套，銷售額破72.5億元。目前網籤509套，網籤去化67%，成交均價9萬元/平方米。

保利建工·嘉華天珺共1276套房源，主力戶型爲99平方米的三居和134平方米的四居戶型，於今年1月中旬開盤。目前網籤197套，去化率約15%，成交均價8.5萬元/平方米。

張凱指出，大量新盤入市使得海淀區新房市場競爭程度加劇，開發企業唯有從園林設計、會所打造、精裝品質、“零公攤”、風雨連廊等各個細節方面入手，全方位提升產品競爭力，才能在市場中站穩腳跟。

豐臺豪宅市場激戰正酣

在北京市場，中海地產已連續七年保持銷冠位置，這一成績主要由兩個操盤團隊貢獻，即北京中海和中海新城。其中，北京中海主要佈局豐臺、海淀、房山和昌平等區域；中海新城長期深耕石景山區域，此前以更新類項目爲主。

此前，北京中海在京銷售額遠超中海新城。但隨着部分樓盤熱銷，中海新城去年業績大幅提升。今年上半年，中海新城在京實現112億元權益銷售額，北京中海實現65億元權益銷售額，兩個團隊繼續穩住中海地產在北京市場銷售榜首的位置。

去年11月，中海新城斥資153億元拿下朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組團地塊。北京中海則於12月以110.54億元拿下豐臺萬泉寺地塊，並於今年1月份再以40.08億元拿下其隔壁西南郊區冷庫地塊。

萬泉寺地塊被打造爲中海麗金府，項目位於豐臺區南二環，步行10分鐘可達地鐵麗澤商務區站。項目規劃13棟9—26層的住宅樓，總計1060套房源，主力戶型爲136、165、184、203、231平方米的全四居大平層，總價在1400萬元—2600萬元。

該項目也是近年來北京首宗不限地價、不限售價純居住項目。今年4月底開盤後，目前網籤116套，去化率11%，成交均價約10.5萬元/平方米（樓面價6.2萬元/平方米）。

西南郊區冷庫地塊則被打造爲中海麗澤叄號院，11棟樓530套房源，戶型起步面積略小於麗金府，涵蓋99—114平方米的三居室，以及139、158平方米的四居室，總價在900萬—1500萬元。項目於今年6月初開盤，目前網籤72套，去化率13%，成交均價約9.4萬元/平方米（樓面價5.8萬元/平方米）。

據悉，麗金府和麗澤叄號院直線距離不足1公里，在“好房子”政策加持下，通過內置陽臺、外置花池、北向設備平臺疊加的多贈送，得房率都達到了90%—95%左右，高於周邊此前的改善盤。

不過，兩個項目所處的豐臺區近兩年同樣供地密集，項目之間競爭激烈，豐臺區域各項目後續去化如何尚待觀察。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）