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保利天珺是永豐北爲數不多的低密商品房社區，百億大盤重生地王，也是保利與海淀10年後的重逢。天字系是保利地產旗下高奢產品系，再加上海淀的底蘊人文資源，低密洋房致敬海淀人。通過區域價值、社區定位和產品力三個維度介紹保利嘉華天珺。
一、區域價值
1、區域
海淀區從1980年代中關村區域科技產業落地，穩住了北京GDP首位的地位，隨後向北邊上地、西二旗軟件信息產業發展，形成中關村2.0的時代。再到2010年永豐科創3.0產業區發展逐漸成熟，永豐成爲海淀發展新的板塊核心地區。永豐的產業主要是人工智能、金融科技、商業航天等三個科技領域，已入駐企業達900家，實現總收入800億元，是目前中國產業發展非常看重的核心板塊，帶來了源源不斷的產業人才進駐，人才流入帶動住房需求，工作人口有很大的居住需求空間。項目所處的正是永豐板塊的核心位置，周邊各類產業園區聚集，擁有豐富的新建配套，板塊成熟。
2、交通
地塊周邊路網交通非常便捷，四橫三縱軌道地鐵配置，保障出行通暢。四橫爲玉河路、北清路、後廠村路、北五環；三縱爲永豐路、京新高速、京藏高速；雙地鐵爲16號線。25分鐘能夠到達後廠村、上地、西二旗、中關村等重點板塊。周邊有384路直達西北旺、專128路直達西二旗，447路到上地等多路公交車。
3、教育
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考慮在海淀買房的客羣，都知道“中國的教育看北京，北京的教育看海淀”，海淀片區的客戶最看重的也是周邊的教育環境以及能給孩子的教育資源。項目南側緊鄰的就是中關村第三小學科技園分校。周邊有中科院幼兒園；建華實驗學校（小、初、高）、首師大附中、人大附中西山校區等學校資源。好的教育選學校也挑鄰居，選擇家門口的學校，選擇高質量的鄰居，給孩子和自己創造最好的教育環境。產業、交通、教育資源的加持能讓一個區域發揮出持續的發展潛力。同樣，完善的商業、醫療、生態資源，更能住得舒心。
4、商配
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項目步行300米範圍內，在運營的中糧智慧谷悅界主題街區，能夠解決日常生活與餐飲需求。海淀大悅城（18.8萬㎡）、西北旺萬象匯（7.8萬㎡），超級合生匯（46.5萬㎡）等綜合性配套商業，構成了北部集合商圈，逐步豐富周邊配套，滿足衣食住行全套的配套需求。
5、生態
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海淀自古有“上風上水”之地的美稱，天珺產品系“自然之境”的氣質，也是選用和結合了海淀山河底蘊的價值。項目步行300米可達崔家窯溼地公園，向北800米的西玉河溼地公園（佔地85萬平方米）已經開工，計劃將於25年5月底完工。住在這裡，咫尺可賞四季花園美景，出則可攬三山五園壯闊。
6、醫療
項目周邊大牛坊社區衛生服務中心、西北旺鎮衛生服務中心，快速解決頭疼腦熱。可到達北大國際醫院、海淀北部醫療中心、北大醫療康復醫院，守護全家健康。
7、規劃
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向北1公里在建故宮北院是海淀未來人流聚集的機會點，故宮北院的建成及落地，將搭配着高端酒店、旅遊服務、地鐵19號線支線沿線交通發展等重大利好的趨勢。
二、社區定位
選取“林徽因、朱自清”等名仕的所見所感（林徽因《山中》——高峰外雲在深藍天裡鑲白銀色的光磚，用不着橋下黃葉，人在泉邊，才憶起夏天。打造溪山秋景空間；林語堂《八十自敘》——極目遙望，但見遠山綿亙，無論晴雨，皆掩映於雲霧之間），在園林、會所、公區、室內等產品部分，將海派與海淀人文結合，通過“標誌弧形、藝術展品、花型紋路、軟裝飾品”等元素打造了這個人文海派、名仕奢宅。核心亮點：低密度、大面寬、公館會所、寬幕尺度、超配精裝，會貫穿到公區、建築、景觀、戶型等產品設計中。嘉華天珺打造五大玉境，通過打造“綺麗隱奢，自然之境”的玉石文化。“玉璧、玉匣、玉苑、玉宇、玉堂”。整體綠地率30%，享有相對舒闊的樓間花園景觀，並針對每個樓間花園營造不同的主題，做到步移景異。
1、項目規劃
總用地約7.88萬㎡，地上總建面約14.92萬㎡。其中規劃住宅建面約14.65萬㎡，26棟住宅樓、1276戶，容積率西地塊1.7、東地塊2.0。除東地塊東側3棟爲14-15層，其他樓棟層數均爲11層以下，低密度社區。整體樓棟偏移20.2°。整個地塊面寬充足大尺度，戶型大面寬，擁有大窗寬景，基本實現法線方向35米左右的樓間距，保障充分的採光效果，除89㎡，其他戶型客廳設置落地窗，使室內環境與室外景觀更好地呼應。各戶型，佈局方正，南北通透。除頂層外，樓棟層高約3米。127戶型得房率約80%、其餘產品得房率約82-86%之間。整個項目爲高品質精裝交付。
2、建築設計
整體建築石材，四周採用弧形倒角、單元門頭弧形轉角格局、燈光氛圍等元素，將海派風情融入到立面設計中，彰顯優雅穩重氣質。單元大堂近景和建築物四個角部的弧形元素，進一步提升建築的柔軟感。
3、園林設計
項目容積率1.7-2.0，具有低密洋房基因屬性。兩個地塊分別設置迎君禮道、健康步道以及主題園林組團等，通過高端酒店式造景與服務，帶給業主“度假般體驗”。整體園林景觀以“名門學府，金玉滿堂”爲主題。歸家動線上設置440m主軸園林景觀帶，取天珺的珺字中“美玉”的內涵，打造園林景觀，貫穿客戶從社區大門、名仕會所、景觀步道、歸家大堂等多個節點。設置“玉璧、玉匣、玉院、玉宇、玉堂”五大玉境，融入生活場景之中。東西兩個地塊總體結構形成：1帶（景觀帶）2環（健康環道，東區約600m，西區約400m）3軸（尊享禮序歸家軸+北區生活花園軸+南區生活花園軸）2聚場（東區溪山聚場、西區荷塘聚場）4組團花園（東區-北園海岸花園；西園秀山花園。西區-北園森島花園；南園溪谷花園）
4、景觀設計
打造“玉璧、玉匣、玉院、玉宇、玉堂”五大玉境，打造“綺麗隱奢，自然之境”的玉石文化。
5、會所
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本案是永豐板塊唯一一個配置會所的項目，會所結合名仕文學作品來設計場景。會所公館以香港文華酒店的體驗爲藍本，借鑑其奢華體驗及藝術調性，打造奢華、文雅、精緻、藝術的會所體驗。會所設置泳池、健身房等功能空間，下沉庭院位居其中，以“一池三山”的理念。
三、產品力
1、88㎡五臟俱全上車王炸戶型
①低總價超高性價比：
首付120萬起，88㎡在海淀稀缺產品。改善洋房社區裡的稀缺首置產品，整個戶型四十來套，佔比僅3%，以低總價入住保利超配天字系社區。
②五臟俱全的標杆戶型：
海淀首置市場上“雙面飄窗、270°觀景窗”，集合並放大首置產品優勢，兼具舒適度與實用性。五臟俱全的89㎡王炸戶型：“戶內玄關、家政間、餐廳飄臺、U型開敞廚房、乾溼分離式衛生間”首置戶型，功能性拉滿。利用每一個空間收納，放大戶內空間使用率，翻倍價值。
2、99-127㎡三面寬全能王戶型
①衣帽家政間、餐邊空間、乾溼分離次衛、三面寬全明戶型，雙飄窗、落地寬景，優勢數不清的全能王戶型。
②LDK一體化舒適生活空間——整合常規客餐廳功能，做全家庭聚會的party場、兒童成長的娛樂場、工作休閒的空間場。
③入戶洄游整合空間，最大化利用公區面積——入戶區域整合玄關、衣帽間、家政間空間功能，最大化利用公共空間區域，避免面積浪費。
④雙衛配置，乾溼分離——適於短期多人口居住，滿足多類型的空間使用需求。
118㎡舒適加倍
升級了獨立玄關、獨立通風家政間，入戶及主臥雙衣帽空間，使功能空間更加獨立、改善居室舒適度提升。
127㎡全端戶設計
舒適四居，北臥室和書房可分可合，功能分區合理，南北通透，空間利用率高，主臥套房設計，南向約10.2米大面寬觀景。
3、134㎡2.5衛三面寬舒適改善戶型
集116戶型優勢之上，新增1間功能用房、0.5衛功能空間、主衛雙臺盆儀式感及更舒適的面寬尺度；搭配更核心的樓棟排布，滿足首改家庭需求。
4、172㎡四室三衛，私享樓王靜奢洋房，擁有所有戶型的集中優勢，同時獨享核心資源。
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①坐擁樓王絕佳景觀配置、擁有7米IMAX寬幕影廳的絕佳視野享受。
②刷卡電梯兩側開門，絕佳私密屬性，公區電梯廳、高得房率。
四、延伸--樣板間
保利在北京近兩年的6個項目都是作爲引領區域產品迭代的標杆，其中最主要的就是精裝效果的標杆。天珺作爲北京第二代天字系產品，在今年各個火爆項目的產品基礎上又做了精裝的迭代升級。新風、中央空調、全屋淨水、同層排水、高顏值選材等都已成爲保利產品的標配。而本案仍在華爲的全屋智能機電、無主燈智能燈光系統、國產高標準智能廚電、線條感細節選型、高奢感氛圍打造等方面做出產品升級。
1、五全系統：智能化、強收納、燈光系統、淨水、靜音
①科技人才必選，兩大智能品牌加持：全屋華爲智能化配置：全屋PLC系統、可擴展、可升級；華爲智能中控，整合各類生活場景；門鎖、中控（新風、空調、地暖）、燈光、環境監測、電器（窗簾等）聯動。手機APP操作。更懂廚房的方太廚電：價格公開透明、更強功效、全隱高端系列、集合廚房操作（煙機、竈具、蒸烤一體（99以下無）、洗碗機、零冷水熱水器）
②豐富收納體系：步入式衣帽間+餐邊櫃+櫥櫃吊櫃收納+臥室櫃體空間預留+衛浴櫃收納
③燈光體系升級：全屋無主燈設計與智能操控+廚房衛生間led線性燈+廚房手掃感應燈+鏡櫃及餐邊吊櫃裝飾燈
④淨水：前置、末端、方太零冷水熱水器
⑤靜音：新風、空調、地暖、同層排水、靜音門鎖
2、顏值升級：簡一仿大理石無縫地磚；定製巖板與石材；細節設計：極窄金屬線條、門框、踢腳線、燈帶、五金、臺盆、吊頂；定製背景牆；細節處理到位，實用與顏值兼具，成本及工藝較市場價格翻倍。
99戶型
入戶門採用仿鑄鋁鋅鋼合金入戶門，防盜、隔音、保溫性能好，一門雙色。室內配置地暖、新風、中央空調，採用華爲智能家居，門鎖品牌選用華爲或同檔次品牌。入戶玄關處，設置華爲智能中控屏，支持智能場景模式的設置。玄關右側爲交付鞋櫃，櫃內交付鞋櫃精靈及插座，能夠爲鞋櫃提供全面的殺菌消毒、去除異味、防潮防黴和保護鞋子材質等功能。另一面內部預留家政空間預留了洗衣機、烘乾機點位。牆面聯通公區木飾面材質，轉角位置弧形處理，視覺上更加美觀。次衛空間地面採用900*1800mm規格的大板瓷磚飾面，室櫃採用臺下盆，底部留空30公分，有上下水位置，可以將掃地機器人放置在此處。
向裡是客餐廳一體空間，玄關與客餐廳的木飾面均採用影木飾面，紋理豐富多變，呈現出自然的、不規則的形態，具有較好的耐磨性和抗壓強度。電視背景牆採用巖板，沙發背景牆面採用仿皮革硬包。
窗戶爲鋁合金斷橋隔熱型材、玻璃爲三層雙中空LOW-E玻璃，隔音、隔熱、保溫性能優。地面採用簡一、馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌仿石材大板瓷磚，具有防滑、防刮功能，通過高貼合施工工藝，接縫嚴密、地面平整吊頂以一個完整呈現。客餐廳吊頂以一個完整呈現，單側弧形造型。頂面無主燈設計。
廚房設置U型操作檯面佈局，油煙機、竈具、洗碗機均選用了方太、老闆或同檔次品牌。一側預留雙開門冰箱位置（預留尺寸）配置頂櫃，與其他兩側櫃體統一。廚房牆面採用900*1800mm馬可波羅、蒙娜麗莎、冠珠或同等檔次瓷磚，地面磚由客餐廳地面採用900*1800mm，大板一體化通鋪。頂面採用了蜂窩大板結合線性涼霸裝飾，補充燈光照明。廚房設置吊櫃、地櫃，整體櫃體門板材質選用的是金屬烤漆質感飾面板。
主衛生間空間劃分和尺度合理，採用同層排水和壁掛馬桶。鏡櫃和收納櫃均爲交付櫃體。
134戶型：在99戶型基礎上，整體色系偏深，廚房電器除99戶型交付內容以外，增加蒸烤一體機交付；核心亮點爲南向臥室均配備衛生間功能；
172戶型：在134戶型基礎上，主衛額外交付浴缸，餐邊櫃交付蒸箱、烤箱，取消廚房蒸烤一體機。
保利嘉華天珺主旨精神是“海淀序，珺歸心”。海淀序是指從擇址上，落子城市稀缺的資源的永豐，彰顯海淀永豐產業的新發展與增長極。珺歸心，指在產品上，選用保利高奢產品系-天字系、取珺“美玉”的含義，貫穿社區全貌。
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