觀點直擊   領展：制訂全盤計劃應對種種挑戰

觀點網 香港報道 5月27日，領展公佈截至今年3月底止全年業績。

領展集團行政總裁王國龍表示，關於基金管理業務，領展房地產投資(LREP)的文件處理花了超過一年時間，但所有準備功夫已完成；並在日本、新加坡和澳洲增聘人手，但由於法律原因，不便對具體的籌資、AUM規劃作出披露。

領展截至3月底止全年業績顯示，收益及物業收入淨額分別按年增長4.8%及5.5%至142.23億港元及106.19億港元，主要得益於大部分營運市場表現均有所改善。

於2024/2025年度，領展可分派總額增長4.6%至70.25億港元，主要由於香港業績相對較好及上海七寶領展廣場的全年貢獻、財務成本減省以及一次性稅項處置及調整，部分增幅被成本(包括未資本化的併購開支)上升所抵銷。

年內每基金單位分派按年上升3.7%至272.34港仙；末期分派爲每基金單位137.45港仙，按年升3.7%，將於8月4日派付予於6月25日列基金單位持有人名冊的基金單位持有人。

領展於同日下午舉行業績記者會，主席歐敦勤、集團行政總裁王國龍、首席營運總裁卓格理及首席財務總裁黃國祥一同出席。

歐敦勤表示，全球房地產市場持續面臨逆境，集團正在應對種種挑戰且極不明朗的宏觀經濟及地緣政治環境。在競爭白熱化、成本飆升、電子商務及跨境消費等挑戰下，領展的零售租戶努力應對行業結構性變化，以致租金負擔能力正在下降。鑑於租賃週期的性質，租金調整及最終對盈利的影響會滯後。

此外，由於香港市場持續重整，加上最近的成交顯示估值下降，預期香港資產估值將面臨更大的下行壓力。

歐敦勤稱，面對這些挑戰，管理團隊一直制訂全盤計劃，以管控成本及減低租金下跌對基金單位持有人未來數年回報的影響。就營運效率而言，進一步創新資產管理，在營運開支及人力方面推行嚴格的成本優化措施。與此同時，集團會繼續透過領展3.0戰略，在加強管理團隊的基礎上，進一步推動業務多元化發展。

領展資產管理於今年5月公佈推出基金管理業務領展房地產投資(LREP)。歐敦勤指，已有很多好的進展，相信能給予基金單位持有人良好回報。

領展行政總裁王國龍表示，私募基金文件處理花了超過一年時間，所有準備功夫已完成，及於在日本、新加坡和澳洲增聘人手，但由於法律原因，不便對具體的籌資、AUM規劃作些作出披露，有更多進展再適時披露。

王國龍強調，與大部分基金經理不同，領展會投放大量資金與其他投資者共同投資，利益一致有助增加投資者對領展的信心。

截至3月底止，領展上年度香港物業組合的物業收入淨額按年升2.8%，零售物業組合租用率跌0.2個百分點至97.8%，期內簽訂逾600份新租約，續租租金調整率轉爲負2.2%。

期內，旗下商戶銷售額跌3%，跌幅低於整體市場的7%；租金對銷售額比例13%，維持可持續水平。內地物業組合按人民幣計算的物業收入淨額升28.9%，零售物業組合租用率95.9%，租金調整率轉爲負0.7%。

王國龍表示，香港零售市道已轉差一段時間，而集團策略一直希望提升出租率，以帶來人流，希望藉此可以幫助租客的營銷環境。雖然租金平均數爲負數，且於去年擴大，但業績對比同行不算太差。

他又指，旗下商場是家庭式消費及體驗式消費，可以幫助留住客人；而北上消費是結構性問題，不預期可以一下反彈至疫情前水平。重點專注於與租客合作，及透過調整商戶組合以迎合消費者的需要，加上集團於內地有商場可以對衝影響。

首席營運總裁卓格理亦稱，撇除北京正進行重大工程的物業後，續租租金仍然上升。但由於希望保持租用率，或會因而犧牲續租租金水平，令續租租金調整繼續受到壓力，料未來1年租金調整仍然受壓。

領展上年度香港零售物業組合續租租金下跌2.2%，內地亦跌0.7%。

對於港元銀行同業拆息(HIBOR)連日走弱，首席財務總裁黃國祥稱，集團會通過積極的風險管理措施進行調控，且以定息債務進行對衝，短期內定息債務維持在50％至70%的高區間，確保財務成本穩定。

至於所有海外投資，大致上已通過以當地貨幣計價的借貸、貨幣掉期合約及外幣遠期合約對衝。在關稅戰影響下，集團已做好充足準備。並料近期Hibor大跌只是臨時性。

於2025年3月31日，領展定息債務佔總負債的比例爲66.9%，固定利率對衝比率相對較高。

王國龍補充，領展在香港的主要消費羣居住公屋，無供樓負擔，息口上落影響不大，但會留意就業率及最低工資上調等間接因素；如息口持續上升，租客營運資金增加，貿易戰又影響來貨價錢，會令租客利潤率降低，要留意情況會否持續；租客整體營運沒有大問題，但個別集團因炒樓蝕錢而要結業，若知道會有這類情況便要預早找新租客。

另外，對於REITs納入互聯互通，王國龍稱，措施已提出多年，但未有收到正式通知何時開始。不過兩地監管機構接連提出，相信推出日子近。“而香港REITs回報比C-REITs穩健，有內地投資者或通過渠道互聯互通投資，所以集團有跟不少投資者會面。”

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