觀點直擊   濱江服務：服務價格下行和撤場不是長期狀態

觀點網 中報發出翌日，濱江服務“紅了”。

8月22日，濱江服務股價最高去到25.40港元/股，收盤價24.92港元/股，較前一日收盤23.02港元/股，實現漲幅8.25%。

據早前一天公佈的中期業績報告，濱江服務上半年實現營業收入20.25億元，較去年同期增長22.7%；毛利4.55億元，同比增長7.9%；毛利率22.5%，同比下降3.1%；歸母淨利潤2.98億元，同比增長12.2%。

截至2025年上半年，濱江服務每股基本盈利1.08元，同比增長12.5%；中期股息爲每股0.826港元，派息比率達到70%，較去年提升10個百分點。

非業主增值服務毛利下降

中報數據顯示，濱江服務上半年實現營業收入20.25億元，較去年同期整體增長22.7%。

具體來看，作爲集團主要收入來源，物業管理服務錄得營收11.58億元，佔總收入57.2%，同比增27.9%；非業主增值服務錄得營收2.14億元，佔總收入10.6%，同比降14.6%；5S增值服務錄得營收6.52億元，佔總收入32.2%，同比增32.0%。

毛利及毛利率方面，濱江服務上半年實現毛利4.55億元，同比增長7.9%；毛利率22.5%，同比下降3.1%，主要是由於毛利率較高的非業主增值服務量減少。

其中，物業管理服務實現毛利2.10億元，同比增17.9%；毛利率18.2%，同比下降1.5個百分點，濱江服務表示指標下降主要是因爲注重服務品質而加大了管理投入成本。

非業主增值服務實現毛利7421.9萬元，同比下降31.3%；毛利率則大幅下降8.3個百分點至34.7%，箇中原因也無需過多解釋：主要是受到上游房地產開發行業整體影響。

5S增值服務實現毛利1.70億元，增長25.7%；毛利率下降1.3個百分點至26.1%，毛利率下降主要是由於毛利率相對較低的優居服務中硬裝服務佔比持續提升。

數據來源：中期業績報告、物聊社整理

據參會的投資者透露，在業績會上，管理層也表示，非業主增值服務確實暫時拉低了集團整體毛利率，但從中期判斷，作爲利潤主力的5S增值服務會彌補非業主增值業務量下滑的影響。

據物聊社瞭解，濱江服務的非業主增值服務主要是面向濱江房產提供增值服務，包括交付前服務、諮詢服務及小區空間服務。

而濱江服務近來越來越看好的5S增值服務，主要包括向業主提供家政服務、經紀服務、家裝服務，向業主銷售傢俱、停車位及儲藏室以及其他小區增值服務。

在半年報中，濱江服務將5S增值服務分爲“經紀、服務、生活”進行報告，實際上就是“二手房簽約、裝修升級、居家服務”三個板塊。

半年報數據顯示，2025年上半年，濱江服務二手房簽約金額約爲8.53億元，簽約金額和套數分別同比增長20.1%和102.0%；硬裝和軟裝收入同比增長34.4%和502.8%；居家生活服務實現增速41.8%，首次超過物業服務面積及收入增速指標。

會上管理層進一步提出：“公司正在把它（指5S增值服務）打造成真正的第二增長曲線。這意味着濱江服務未來高質量的增長動力將更多轉換到更多元、更市場化、更具客戶粘性的增值服務生態上。”

仍然依賴濱江集團

的確，在過去，背靠着房地產龍頭企業濱江集團的濱江服務總被調侃“出身好”。

而對濱江服務自身而言，能做出現如今的成績來，濱江集團這麼多年的業務支撐必然功不可沒。

不過，就目前房地產市場普遍的發展行情來看，濱江服務似乎更想將重心放在市場化外拓能力的提升上。

於半年業績會上，管理層坦言，在市場拓展方面，濱江服務不能拘泥於濱江房產提供項目，要有內生動力，要在市場上取得更多優質的項目。

中報數據指出，2025年上半年，濱江服務在管建築面積約7510萬平方米，同比增長19.0%；合約建築面積約9640萬平方米，同比增長7.1%，合約面積與在管面積比值爲1.28：1。新增在管建築面積766.4萬平方米，新增合約建築面積417.9萬平方米。

分來源看，濱江服務來自濱江房產開發的物業收入爲5.82億元，在管建築面積3341.6萬平方米，項目數目201個；來自獨立物業開發商開發的物業收入爲5.74億元，在管面積4166.7萬平方米，項目數目269個。

不難發現，濱江服務來自獨立第三方的在管面積佔比高達55.5%，直逼大股東濱江集團爲其提供的“發揮空間”。另據管理層介紹，上半年濱江服務來自獨立第三方的物業收入貢獻同比增長26.8%。

只是，在濱江集團的庇護之外，濱江服務在一步步滿足其市場化野心的同時，也承受了不少壓力。

上半年，濱江服務扣除虧損撥備的貿易應收款項爲6.25億元，同比增長22.9%，其中來自第三方的貿易營收款項爲6.77億元，來自關聯方的貿易營收款項爲4901.2萬元。

報告期內，濱江服務貿易應收款項的減值虧損由去年同期的1270萬元增加了整整一倍至2640萬元。對此，濱江服務表示，主要是由於考慮部分第三方開發商運營及資金情況，對其執行更爲嚴格的壞賬計提政策，導致計提壞賬增加。

不過，濱江服務似乎並沒有因此亂了陣腳。

“從公司整個的應收款來說，應該一直還是比較健康的。這個跟我們的業主羣體有很大關係，他們的消費能力和支付能力都還是比較強的，所以應收款在整個行業內還是比較安全穩健的。至於6.25億的應收賬款餘額，跟去年同期相比增長22.9%，跟收入也是基本持平，考慮到是中期，跟期末相比會有個季節性的變化。”集團管理層如是說。

如此看來，濱江服務的市場化成效，或許還需要多些時間來驗證。

除此之外，在業績會上，當談及到對物業行業變化的看法，濱江服務管理層認爲，服務價格下行和撤場更像是一場一次性的衝擊，不會是一種長期的狀態。其進一步表示，服務價格下行不是全行業普遍的情況，而更傾向於是一種區域化的表現。

的確，這家深耕杭州的物企，不愛在物業費上“內卷”。

中報顯示，上半年，濱江服務平均物業管理費約爲每月4.20元/平方米，去年同期爲每月4.17元/平方米，並通過服務升級實現10個項目平均物業費上調14.1%。

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