公衆認購倍數1192倍再創新高！公募Reits權益屬性“大爆發”
21世紀經濟報道 見習記者餘紀昕 上海報道
2月13日，九州通醫藥集團股份有限公司公告，匯添富九州通醫藥REIT最終募集基金份額4億份，發售價格爲2.895元/份，基金募集資金總額爲人民幣11.58億元。其中公衆投資者認購數量爲0.30億份，佔發售份額總數的7.50%，有效認購倍數達1192倍。
作爲全國首單醫藥倉儲物流REIT，匯添富九州通醫藥REIT在爲公募REITs市場拓展新的資產類型之餘，也刷新了1月9日國泰君安資管濟南能源供熱REIT以813.44倍公衆認購倍數創下的新高。
資料來源：21世紀經濟報道記者根據上交所信息不完全梳理
2024年至今，公募REITs的項目主體範圍持續擴圍，發行規模不斷擴容，市場認購火熱、行情持續升溫。Wind數據顯示，截至2月17日發稿時，中證REITs全收益指數開年以來漲幅已達9.28%，相較其他大類資產來說走勢表現十分強勢。
究其原因，市場普遍認爲公募REITs今年以來的強勁走勢是受益於去年12月初中央政治局會議和中央經濟工作會議以後利率下行、市場預期改善、底層資產質量提升等因素，其中產權類REITs表現尤爲突出。
“現在業內普遍認爲它的股性比較強，感覺現下入場屬於‘買預期賣現實’的狀態”，一名大型券商ABS和Reits配置人員近日告訴21記者，“眼看着從去年年末12月一路漲到現在了，成交方面它的估值預期已經來到一個需引起警惕的高位。”
公募Reits資產漲勢喜人，是因其股債屬性兼具基礎上，作爲權益資產的高收益特點現已愈發“掩藏不住”。
中證鵬元研發部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負責人吳進輝告訴21世紀經濟報道記者，開年REITs爆火，春節後實現指數“11連陽”，全收益指數漲幅達到9.3%，在大類資產漲幅靠前，部分標的已經漲超30%，首發上市項目有兩單漲停封板，其中2月17日上市的濟南供熱REIT封板資金超20億元。
隨着無風險利率的下行，較高分紅的公募REITs吸引力加大。跨年資金搶跑以及市場上對利率敏感性較高的固收類資金對高股息資產配置需求增加，流動性和風險偏好提升，推高REITs市場持續走強。
市場對公募REITs的關注點已從“債性”轉向“股性”。
回首Reits市場去年至今的井噴式大爆發，2024年2月，證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，明確將基礎設施REITs確認爲權益屬性產品，吸引了更多長期配置型資金入市，一度推動REITs市場開展“強勢反攻”。而國家發改委發佈並自2024年8月1日起實施的1014號文，標誌着基礎設施REITs從試點階段進入常態化發行的新階段。
REITs之所以成爲市場機構資金追逐的“高性價比”資產，吸引力來自其穩定的高比例分紅，其投資收益首先來源於現金分紅。在現下銀行存款、債券等傳統固收類資產收益率持續走低之時，部分能源類REITs的預測分派率卻超過8%。
隨着保險、基金等長期資本四處尋覓高收益項目並紛紛佈局相對安全的公募REITs，越來越多的機構投資者密集加入，使其成爲了一塊新的“香餑餑”。
但有近期入場的機構“玩家”告訴記者，公募Reits市場現下的弊病在於其較差的資產流動性。
有基金從業人士指出，REITs適合長期持有，不適合短期炒作。因爲它的流動性較差，成交量不高。
“如果是爲了分紅，長期持有沒太大問題。但短線操作的話，要注意市場向下波動帶來的出售難風險可能會比較大。”上述人士稱。
而記者注意到，貨幣政策工具方面，去年10月18日，中國人民銀行與中國證監會聯合印發的互換便利（SFISF）相關工作的通知中，可用質押品就包括債券、股票ETF、滬深300成分股和公募REITs等。
因此資本市場中，持有公募REITs的金融機構可以選擇在市價下行、成交低迷時將其作爲質押資產以換取流動性，這一定程度上或使公募REITs市場成交盤小、流動性仍有不足的問題得以緩和。
近期國家和地方層面政策利好頻出，推動公募REITs主體項目擴圍多元化，進一步強化資產類型創新和主體資產運營穩定性。
2月7日，中國證監會發布《關於資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，提出支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行REITs，同時，探索以養老設施等作爲基礎資產發行資產支持證券和REITs。
1月3日，國務院新聞辦公室舉行“中國經濟高質量發展成效”系列新聞發佈會，國家發改委有關負責人表示，2025年要加力擴圍實施“兩新”政策，更大力度支持“兩重”項目。並以更大力度支持基礎設施REITs市場擴圍擴容。
記者注意到，地方上的支持政策也正在同步落實。2月13日，據上海市發改委官微，2025年上海市推動經濟持續回升向好一攬子政策舉措中提到，民間投資方面，加強對民間投資的政策引導，鼓勵民間資本投資新型基礎設施等領域，支持更多民間投資項目發行基礎設施REITs，引導社會資本參與城市建設、產業科技、社會民生等領域重大項目投資。
有多位市場分析人士表示，產權REITs中保租房主體備受青睞，因其穩定的租賃需求和現金流分配率凸顯了底層資產運營的穩定性。
從細分品種來看，保租房項目可與專項債土地收儲聯動分析，而優質底層資產（如能源項目、核心區保障房）的穩定運營和現金流，則支撐了REITs的長期配置價值，例如產業園區REITs因高出租率和穩定租金，2025年初漲幅領先。
吳進輝對記者表示，REITs是股債之間的權益性品種，險資作爲耐心資本，與REITs中長期投資特別契合，目前險資作爲市場參與REITs投資的重要機構，有望持續加大投資，成爲市場穩定器。保障房REITs當前漲幅大，估值水平性價比不足，板塊加權平均分派率僅爲3.0%左右，與10年國債利差在135bp左右，處於歷史偏低水平。
而專項債收儲用作保障房，中長期看，會增加保障房行業的供給壓力，造成客戶分流和租金下降。短期看，對保障房REITs影響不大，主要是上市保障房REITs偏優質，部分項目是政府定價，租金水平受到管控，整體業績相對穩定。
招商基金展望2025年REITs市場，認爲政策行情仍將階段性主導。建議關注政策利好和利率下行帶來的結構性機會，特別是消費REITs、新能源、產業園區和高速公路等領域的超額收益機會。短期政策或聚焦信披優化和多層次市場建設，中長期則可能引入增量資金、理順管理人定位及推動專項立法，從而推動市場高質量發展。消費REITs因核心資產強、抗週期屬性突出，有望持續表現優異，而保租房在利率下行背景下也將保持穩定分紅表現。
對於Reits的股債雙重屬性，國信證券研究所固收團隊指出，從債性角度看，在其強制高分紅的約束下，關注其年化現金分派率。而股性角度看，相對淨值折溢價率可反映基金市場價值與公允價值的關係，類似股票的 PB 指標。相對淨值折溢價率這一指標偏向長期視角，可從底層資產的估值來評判二級市場的估值水平高低。
上述團隊表示，從資產配置角度，建議採取“啞鈴策略”，短期可關注交通基礎設施、產業園、倉儲物流類相對淨值折價率高的資產，有望受益於估值修復的困境反轉邏輯。爲獲得長期穩定派息回報，可關注保障房、生態環保類對經濟週期敏感度低的品種。
吳進輝則告訴記者， 2025年公募REITs維持震盪走牛的觀點，指數有望站上1100點。隨着市場不斷壯大，預計2025年REITs市場增量資金進入可能性較高，日均成交額可能超5億元，“固收+”資金繼續增持REITs。在“資產荒”的環境下，REITs基礎資產的優質和穩定性以及部分資產的稀缺性不斷凸顯，吸引更多耐心資本配置長久期且較高分紅的公募REITs，成爲推動市場增量資金的穩定器。
具體投資方向上，吳進輝建議，今年可重點關注宏觀政策支持領域以及底層資產優質、分紅穩定的板塊，如消費和保障房等，超跌的產業園、物流等板塊也需要注意龍頭標的的修復，同時也需注重止盈與估值偏高的回調風險，個別項目內部收益率IRR偏低。重點採取打新策略，但注意部分優質項目難以拿到足夠份額。數據中心IDC、養老和旅遊景區等新資產類型有望推出。另外，要繼續推動公募Reits的擴募發展和定價機制完善。