公募不動產投資信託基金成績亮眼 市場回暖帶動消費類產品走強

隨着2024年四季報陸續披露完畢，公募不動產投資信託基金（REITs）交出了一份亮眼的成績單。Wind數據顯示，全市場51只披露2024年四季報的公募REITs，在報告期內共取得營業收入35.59億元，淨利潤2.58億元。業內人士表示，根據底層資產類型的不同，部分項目在四季度的盈利有所承壓，不過從全年來看，在市產品的業績達成率仍較爲良好。

近年來，我國公募REITs市場快速發展，制度規則持續完善，發行規模穩步增長，資產類型不斷豐富。南開大學金融學教授田利輝認爲，REITs產品因其自身分紅機制穩定、風險水平適中、流動性更高以及可提供多樣化資產配置渠道而備受關注。政策支持態度明確，市場穩步擴容，投資者認知度不斷提高，這使得REITs市場的活躍度進一步提升，爲投資者提供了更好的交易機會。

消費類基礎設施REITs無疑是2024年四季度公募REITs中綜合表現最優異的資產類型。中金公司研報分析，從2024年四季報披露數據來看，消費類REITs大部分項目表現穩中有升，經營有望保持穩健表現。若以季度收入完成度測算（參照招募書口徑），除金茂REIT和百聯REIT外，其餘項目季度完成度均在100%以上，其中首創奧萊REIT以及物美REIT季度收入完成度較高，分別達132%和120%。

田利輝表示，消費類REITs表現突出的原因是其優質底層資產、優良的運營管理能力和逐漸回暖的消費市場。消費類REITs的底層資產通常位於地理位置優越、消費需求強盛的城市核心商圈，運營成熟穩定，具備較強的增長潛力。而且消費類REITs的原始權益人通常在商業地產領域深耕多年，具有較強的運營管理能力。這有助於提升底層資產的運營效率，從而增加REITs的收益。

中信證券首席經濟學家明明分析，一般會從營業收入、稅息折舊及攤銷前利潤、可供分配金額以及對應完成度，還有客流量、會員數、當季度開展的一系列營銷活動等方面，來觀測消費類REITs表現。此外，宏觀層面還可能關注資產所在區域的社零等指標。

消費類REITs底層資產在2024年四季度的表現與同期消費市場回暖密切關聯。田利輝認爲，四季報數據顯示，消費類基礎設施REITs底層資產的出租率維持在高位，整體均在95%以上，這反映出消費市場的需求和REITs底層資產的優質性。消費市場回暖帶來了客流增長，消費市場的增長爲REITs提供了更多的商業機會和租戶需求，從而推動了出租率和收益提升。

有公募基金經理表示，會更加關注消費市場的恢復勢頭能否持續，以及長期趨勢的演化。公募REITs的投資期限很長，在投資完成後需要長期經營資產，因此消費市場的演變趨勢是指導項目經營的重要基礎，也是做年度預算和中期規劃的依據之一。同時，消費行爲在不同年齡和區域的結構性變化也是關注的重點。比如年輕羣體偏向衝動消費、偏愛個性化產品等多元化的消費行爲等，需要密切關注這些變化，以便及時調整投資運營策略，爲店鋪的經營、選品的過程提供參考。

業內人士認爲，持續擴大內需已成爲當前政策重要引導方向，在此背景下，“以舊換新”“消費券”等方式或將支撐消費類REITs的經營表現，這也吸引了不少機構的關注。明明表示，綜合戰略配售和網下數據來看，目前券商自營、險資等機構均積極參與了消費類REITs投資。

結合2024年四季報披露信息，中金公司認爲在當前宏觀環境下，消費基礎設施競爭正發生邊際變化：相較於一線城市，二線三線核心零售物業或能保持良好的競爭力和增長趨勢；消費更趨於理性，消費者更注重消費體驗，如運動戶外、生活方式、新式餐飲等“強社交屬性”“強社羣屬性”相關業態的消費增長較快；目的性消費、體驗式消費正在逐漸成爲趨勢；運營商運營能力及品牌價值或進一步賦能消費基礎設施，吸引或覆蓋更爲廣泛的消費羣體，從而提升項目經營效益。（經濟日報記者 勾明揚）

來源：經濟日報