更名重啓人生！金主法拍接盤後，鄱陽城怎麼樣了？
我重生了，這一次我要奪回屬於我的一切！
沒錯，今天要說的就是佛山大名鼎鼎的商業項目——鄱陽城衆創小鎮。它曾籌劃五年，但開業僅三年就已慘 遭破產法拍。
如今新東家東潤物業接手，項目也更名鄱陽星引力開始運營。
這次的重生是否拿到了好劇本？來看樓市君最新實探情況~
鄱陽城開業三年遭法拍
純民企接盤，最新業態曝光！
說起鄱陽城星引力，也就是曾經的鄱陽城衆創小鎮，它背後的故事實在曲折。
最早在2016年，瑞弘物業和鄱陽經聯社簽訂租賃合同，整體承租這片土地，租賃期限至2041年9月30日止。
按照原有規劃，鄱陽城衆創小鎮建設有創意產業區及商業區。 其中，商業部分將設置 嶺南商業街區及連鎖品牌酒店 等 。
| 來源：鄱陽城衆創小鎮
籌備五年之久，鄱陽城終於在2021年正式開業。
但僅過去不到三年，瑞弘物業就被爆出拖欠工程款項及鄱陽經聯社租金等等情況。
今年1月，項目開發商佛山市瑞弘物業便遭 破產清算，一系列資產被掛上法拍平臺。當中就包括鄱陽城衆創小鎮項目。
| 鄱陽城衆創小鎮實景
| 來源：京東資產交易平臺
時間來到2月， 法拍 一錘定音，項目由佛山市東潤物業管理有限公司以2906萬拍下 。
| 來源：京東資產交易平臺
值得一提的是，東潤物業只是取得了項目的使用權，他不僅要承擔瑞弘物業欠下鄱陽經聯社約3200萬元租金，而且仍需按時給鄱陽經聯社交租。
要當這個接盤俠，沒點實力還真不行，東潤物業什麼來頭？
據企查查，東潤物業實際上是由5家公司共同持股的純民企，背後是幾位個人老闆。
| 來源：京東資產交易平臺
東潤接手後，該項目正式更名爲“鄱陽·星引力”，目前正在全面招商中。
根據項目方介紹，運營團隊計劃利用場地的獨特優勢，將鄱陽星引力打造爲一個24小時不打烊的生活空間。
從最新的規劃看，項目以一T軸（即1線2翼）爲核心展開佈局，規劃了三大主題區域：
| 來源：佛山鄱陽星引力
北翼“星聚磁場”：瞄準商務白領與家庭客羣，引入中高端辦公、國際餐飲與親子教培；
南翼“星動聚場”：打造夜經濟市集、寵物友好空間及潮玩主理人街區，鎖定年輕消費力；
中央“星耀廣場”：通過星空夜市、藝術展覽和音樂會構建日夜不息的人流樞紐。
項目業態上也進行了豐富升級，在保留原有商戶基礎上，吸納老字號餐飲、商務輕食、網紅小吃，並引入泰式、日式等異國特色餐飲。
| 來源：佛山鄱陽星引力
此外，還將融入網紅火鍋、創意融合菜、寵物友好店及夜間休閒等多元業態等。
| 來源：佛山鄱陽星引力
與原來鄱陽城衆創小鎮建設規劃相比，東潤物業更着重打造更年輕化的潮玩聚場，規劃佈局也變得更加清晰。
至於大家最關心的租金，樓市君也幫大家打探到了：
據工作人員介紹，商鋪均價在75元/平/月左右，辦公空間租金在40-45元/平/月之間。
週末夜探鄱陽星引力
少量商鋪營業，公寓亮燈不足三成
看完鄱陽星引力的最新規劃，樓市君有個感受：這怎麼越看越像嶺南天地！
大家都知道，嶺南天地是佛山最旺的商圈之一。那麼有着它的影子的鄱陽星引力，在人氣上會不會也相似？
樓市君特意在週日晚上7點左右，跑了一趟鄱陽星引力。
要知道，週末往往是大家組團逛街的最好時機，但這裡卻只有幾位大爺大媽在遛彎，零星的人影襯得整個場子有點空落落的。
| 鄱陽星引力實景
| 佛山樓市發佈攝
一路走來，沿街一樓商鋪開業較多，以餐飲店爲主，其中最顯眼的就數麥當勞的金色M標了。
| 佛山樓市發佈攝
除此之外，也有部分餐飲店開在二樓或三樓，需要乘坐電梯才能到店。
而在這些“樓上商鋪”，還零星開着一些教培機構、棋牌娛樂，甚至是便利店，着實有些許混亂。
| 佛山樓市發佈攝
再走到整個項目最高的樓棟，即公寓部分，倒是和之前的狀況有些不同。
目前，公寓已有部分單位有人亮燈入住。但整體來看亮燈率並不高，遠遠望去預估不足三成。
| 佛山樓市發佈攝
從現場情況來看，目前公寓樓的入住人羣大概有兩種。
一種是連鎖公寓品牌的短租客。
在公寓一樓，就掛着不少品牌的logo，如奧思廷公館、米多寓家、途樂民宿等。
| 佛山樓市發佈攝
樓市君嘗試在某團搜索，發現確實能搜到部分公寓，像途樂酒店大概90-130元/晚。
另外，平臺上也有許多其他同樣定位爲該項目的出租公寓，均價基本不超過100元/晚。
| 圖源：某團
另一種，則可能是長租客。
貝殼顯示，目前鄱陽城衆創小鎮有在租房源32套，面積約31-38平。
這些房源均價在1000元/月左右，最低僅需700元/月，平臺顯示目前近兩個月以來已出租13套房源。
| 圖源：貝殼APP
“新生”的三重挑戰
未來或將與山姆共舞
看完以上種種情況，樓市君只能說，鄱陽星引力想要做大做強， 還有很長的路要走...
事實上，鄱陽星引力所處的禪城奇槎片區，有着新晉富人區之稱，還是佛山重點發展的片區之一，周邊住宅區林立。
按理來說，這個商業體的基礎不差，能夠發展得不錯。
但鄱陽星引力爲何是如今的局面？
其一，開業率不高，市場關注度尚不足。
項目今年纔開始重新規劃，目前入場時間較短，項目方也還在陸續招商。
如此看來，整個鄱陽星引力的商戶不夠多，未形成穩定的商戶矩陣 ，自然人流也不會太多。
| 佛山樓市發佈攝
其二，周邊商業競爭比較激烈。
在鄱陽星引力三公里外，就是這兩年佛山最火的商業體之一，也就是金鉑中心。
據相關數據，金鉑中心創下半年7億元的銷售額，以及日均6萬人次客流的亮眼成績。（來源：贏商網）
可以說，金鉑中心成爲了周邊許多居民的逛街首選，而要改變這種消費習慣，鄱陽星引力還需要更多的時間和新的花樣。
| 佛山樓市發佈攝
其三，周邊片區仍處於建設發展期，人口也仍在增長。
項目臨近小區一手入住率還不夠高 ，客流有限。
比如項目北側緊鄰的泰豐千璽灣，去年7月才迎來首批交付，目前仍有大量業主未入住。
｜奇槎片區實景圖
| 佛山樓市發佈攝
面臨以上重重 挑戰， 確實十分考驗開發商的招商和運營能力，不過從長遠發展來看，項目的潛力還是十分值得期待的。
原因無他，還是“人氣”二字。
接下來幾年，周邊的常住人口紅利有望持續釋放。據樓市君不完全統計，周邊至少有超萬戶居民有望入住。
待這些樓盤的業主逐漸入住，周邊居民數量增長，區域內的消費羣體也將隨之大幅擴容。
另外，值得一提的是，與其一路之隔的禪城山姆店已完成樁基礎施工及基坑支護， 預計2026年開業。
若項目與山姆打出差異化業態，借力山姆客流優勢，或許有望實現雙贏局面。
｜禪城山姆會員店效果圖
| 來源：禪城發佈
最後，對於鄱陽星引力你怎麼看？評論區聊聊~