剛需託底豪宅驚豔 上海樓市運行穩健

本版攝影：張達 陳雨康 吳家明 圖蟲創意/供圖

證券時報記者 陳雨康

2025年上半年，上海樓市穩健運行，呈現出新房強勢復甦、二手房承壓企穩、區域分化加劇等特徵，在成交量回升的同時，成交價格止跌回穩。上海市房管局數據顯示，今年前5個月，上海一、二手住房合計成交1094萬平方米，同比增加30%。

新房方面，上半年上海呈現出“量價齊升”的態勢。上海市房管局數據顯示，1月至5月上海一手住房成交266萬平方米，同比增加9%。從價格上看，國家統計局數據顯示，5月份，上海新房價格同比上漲5.9%。

中指研究院上海數據總經理張文靜對證券時報記者表示，受益於優質項目的持續入市，上半年上海新房成交均價同比上漲。各項目認購情況呈明顯分化特徵，認購率高的項目擁有所處板塊市場熱度高、區位條件優越、產品力較強等共性。

上半年上海新房市場中，豪宅項目“開盤即告罄”的現象頻頻出現。例如，5月21日，上海壹號院三批次64套房源，套均總價約6200萬元，線下開盤當日全部售罄。僅5月份，就有綠城·潮鳴東方、康定壹拾玖、保利·海玥外灘序等多個豪宅項目實現“日光”。

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，上海樓市的優異表現主要在於改善型需求持續釋放，優質房源成交活躍，帶動價格上漲。

二手房方面，上海市房地產交易中心數據顯示，5月二手房成交161萬平方米，同比增加14%，爲2022年以來同期最高值。記者發現，今年春節後，上海二手房工作日成交量總體保持在500套至800套區間內，週末則大多突破1000套。自去年10月份以來，上海二手房成交量連續8個月超過1.5萬套的榮枯線，單月成交同比連續8個月保持正增長。

張文靜告訴記者，上海一季度二手房成交量同比大幅上升，中心城區地鐵房、學區房維持一定熱度，對新房形成較爲明顯的替代效應。“金三銀四”需求釋放後，5月成交量進一步回落，對新房的替代效應有所減弱。

二手房價格也有所回升。Wind數據顯示，截至6月16日當週，上海二手房出售掛牌價指數爲191.35，較2025年第一週微漲1.4%。

從成交結構來看，城市資管服務雲平臺數據顯示，5月上海330萬元以下二手住宅成交份額爲67%；70平方米至120平方米戶型成交佔比爲45%。由此可見，中低總價的剛需型住宅仍是二手房市場的中堅力量。

上海浦東周康地區的資深中介唐經理對證券時報記者表示，今年端午假期日均帶看量超20組，與“五一”假期基本持平。總體上看，“90後”小夫妻、剛需家庭仍是二手房的主力客羣。

“總體上看，浦東外環外二手房市場仍是買方主導，但買賣雙方已進入‘價格拉鋸戰’，客戶壓價幅度往往能達到5%至10%，一些房東因價格未達到預期撤牌。”唐經理說，目前剛需型二手房的流動性尚可，300萬元左右的低總價房型仍是託底主力。

展望後市，盧文曦認爲，上海樓市二季度成交量出現季節性回落。伴隨量的小幅回調，價格會進入新一輪拉鋸。上海房地產市場量、價維持較好，短期不太可能推出新的政策舉措。上海樓市交易更多依靠自身節奏，在穩定的交易量背後，價格繼續保持相對穩定走勢。