房市整體緩跌！業者曝：多成交在實價登錄區間、但1類型房屋仍有漲幅

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

衆所皆知疫情趨緩至去年年中左右，房市熱度居高不下，基本上成交都是成交在實價登錄以上，好的案件甚至可以超過一成至一成多。且好的案件幾乎都是出來一到三天就秒殺。

但自從第七波信用管制加上關稅議題後，房市開始降溫，諸多不確定因素使得買方猶豫度大爲提升。

那麼現在房市的整體概況如何呢？有剛性需求的買方應該注意什麼情況？如何出價？該選擇怎麼樣的產品呢？

1、近期房市從成交實價登錄以上轉變至「大多成交在實價登錄區間內」

舉例某社區的兩房近期成交有四筆，落在一坪50-54萬之間，基本上我們可以從50萬去起談，但當然還是會因「格局、面向、裝潢」等等有所差異。

另外，「坪數越大，單價越低」，以同一社區來說，四房單價<三房單價<兩房單價，千萬不要被話術誤導了，這是市場通則。

2、待售物件變多，選擇性增加

若是剛性需求買方，非常建議「大量看屋」，因爲同質性的產品大爲增加，例如以前電梯兩房永遠是秒殺、抽籤用搶的狀態，但現在同時可能有5-6間在待售，在短時間內大量看屋比較並選擇「物件條件相對好的，屋主價格也相對合理」的案件勇敢下斡旋嘗試。

3、未來趨勢仍屬於「新成屋、小坪數」

這類型的案件非常保值，即便在現在市場低迷的情況下，議價幅度仍非常有限，大多還是成交在實價登錄中高點，甚至在黃金地段還是有少數微創新高，同時這類型產品也是未來大多買方選擇的趨勢（保值性高、增值性也高，尤其火車站、捷運站附近）。

至少雙北、桃園、新竹是如此，中南部降溫影響較大、熱門產品屬性也較爲不同，就不納入評估討論。

若在資金足夠的情況下，同時可以購入新成屋跟中古屋，建議入手新成屋，未來再用以屋換屋的方式慢慢換到最理想的物件。

小總結

個人認爲現在其實是剛需買方進場的好時機，在買方市場之下有議題議價，有較多物件供參考，又有較多時間可以思考評估，不像我個人去年五月換屋入手新成屋時，基本上是用搶的，沒有太多時間思考，也買在高點。

不過我都一律建議客戶「看屋時間不要超過三個月到六個月」。

因爲現在待售物件多，太多地區、產品可以選擇，看久了其實蠻多客戶會迷失，不確定自己到底要的是什麼類型的產品，是不是錯過了之前喜歡的產品。

另外，若是找雙北捷運站附近的產品…基本上跌的機率微乎其微。因爲10個買方有9.9個都想要找類似的產品，尤其是電梯2-3房。

不要浪費太多時間成本，因爲時間成本很重，這類型的案件依然在緩慢漲幅當中。

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