房市面臨嚴峻考驗！危老改建陷停擺困境 專家：未來恐難推動

去年底央行推出第七信用管制措施，成功讓房市降溫，同時銀行拉高放貸條件，房市景氣急轉直下。圖／本報資料照片

全臺危老案最多的臺北市，在2024年底已有137件覈准案件「失其效力」，已佔北市全部危老覈准件數14%。全向科技房產中心統計，在失效案件中，基地面積150坪以下的小基地案就佔了69%、逼近七成，已成爲危老失效的大宗。

全向科技房產中心創辦人劉永昌指出，「缺資金」與「賣相不佳」是小基地危老案目前面臨的兩大困境，也是容易導致放到失效的主要原因。而且隨着危老「時程容積獎勵」告終，加上替代方案的「規模容積獎勵」又取得不易，未來危老案還不僅是放到失效過期的問題而已，甚至還有難以推動的可能性。

劉永昌表示，從「缺資金」來說，小基地危老因利潤較低，實施者往往是區域型建商或是地主本身。而近年市場缺工缺料、營建造價五年狂飆2到3成，加上央行要求銀行嚴控不動產放款，導致很多都更危老案都受累，不是融資申請碰壁，不然就是貸款利率被拉高。目前市場就有不少都更、危老案都出現興建停擺的壓力，小基地危老案更因施工難度高，加上單位成本不易壓低，導致很多業主評估風險與資金調度可行性後，即便通過覈准，卻只能放着不開工，甚至放到失效。

另從「賣相不佳」來看，小基地危老案常是兩棟相鄰之狹小基地，因鄰棟間距狹小，基地面積相當有限，一般只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距過小無法貼磁磚，使得下雨時室內牆壁容易出現滲水，導致缺乏市場性，買氣本就較差。如今房市買氣低迷，小基地危老案如果缺乏更多特點來吸引買盤，如裝潢、配備、隔音、防水、防火、耐震性能等，在銷售時就容易面臨困境，賣不動的機會增加。目前不少危老案的實施者，在評估未來銷售風險後，確實有些選擇縮手。

對於該如何解決危老案改建困境，劉永昌認爲，過去討論已久的新增「預鑄工法容獎」與「採用新工法」，或有機會將成爲當前危老案推動與小基地危老順利蓋下去的新解方。