房貸利率逆勢上調

週末房貸方面有一個重磅消息，廣州首套房貸利率上調了10個基點，即5 年期以上首套房貸利率從原來的 LPR-60個基點，調整爲LPR-50個基點，現在 5年期以上LPR爲3.60%，那麼首套房貸利率 由原來的3.0% 上漲到 3.1%，而且多家銀行已經開始執行。

這個有點看不懂了。 在5月7日召開的國新辦新聞發佈會上，央行長潘功勝在介紹推出的一攬子貨幣政策措施時表示，下調政策利率0.1個百分點，市場因此普遍預計下週二（5月20日）LPR同步下行0.1個百分點。

在存貸款利率不斷下降的大趨勢下，廣州的銀行爲什麼逆勢上調房貸利率呢？是因爲廣州的房子很好賣嗎？

我看了一下國家統計局公佈的今年以來廣州新房價格指數，1月份同比跌 8.4%，二手房同比跌更多，達到10%，在一線城市中跌幅最大；2月和3 月廣州新房同比跌7.8%和 7.2%，都是一線城市中跌幅最大的，4月份還沒有公佈，估計也不會好。

因此，最有可能就是銀行業內部反對價格內卷，要堅守這個3%的“生死線”，免得淨息差進一步惡化。如果不上調，LPR降息0.1個百分點以後，首套房貸利率就進入“2”字頭了。

3%這個底線在消費貸這裡也發生過。今年年初銀行 消費貸市場曾掀起“價格戰”，利率刷新歷史低點，不少銀行的消費貸年化利率低於3%，部分銀行消費貸利率甚至下調至2.4%左右。消費貸在線申請和審批簡便，放款快，是零售銀行爭搶的業務，到了2 月份，大部分銀行消費貸利率低於3%，但這樣的日子沒過多久，監管就出手叫停，4月開始都回到3%以上了。

這個3有什麼講究嗎？目前不太清楚，可能國內對3還是比較敏感吧，比如事不過三等的說法。

但最大的可能還是銀行要控制淨息差的下滑速度。根據國家金融監管總部發布的數據， 繼去年四季度商業銀行淨息差降至1.52%後，今年一季度，商業銀行淨息差進一步降至1.43%，對於今年淨息差的走勢，銀行普遍預期繼續走低，不過幅度在放緩。這是建立在銀行定期存款利率加大下調幅度，以及控制貸款利率下滑速度的基礎上達成。

現在多數銀行的5年期定存利率要低於3年期定存利率，也就是定存利率和期限的“倒掛”，銀行鼓勵儲戶存短期。但實際上，如果預期定存利率逐年走低，正確的做法當然是存長期以鎖定未來收益。定存利率倒掛，就是銀行對儲戶這一行爲的“反制”，以降低利息支出成本。

而在杭州，從去年11月開始，房貸利率短短1個月內經歷了兩次上調，11 月初首套房貸利率從2.9%上調至3.0%，月底繼續上調到 3.1%。有銀行認識表示，3.1%是未來一段時間內杭州商業首套房貸的最低利率。接下來即便LPR繼續下調，短期內3.1%的房貸利率下限也不會變。具體的做法和廣州一樣，就是縮小減點，維持貸款利率不變。

不過存量房貸都不受影響，因爲合同更改以後，減點固定，變動的是LPR。

實際上這種減點縮水的情況之前就有所預料。如果你購買首套房的話，在一些城市可以申請到LPR減點超過80個基點，甚至接近100個基點的房貸利率。打個比方，如果以後 LPR 降息到1%，那麼繼續維持減點100，房貸利率就是零了，這顯然不可能。

所以在房價和房貸利率雙降的趨勢中，利率的下調空間已經比較有限了，接下來就看房價是否穩住。

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