房貸利率何時降？專家解讀: 結合市場運行狀況動態調整

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道

《中國經營報》記者在社交平臺上注意到，近期社交平臺上關於“房貸利率下調”的討論熱度持續攀升。

分析人士指出，隨着降準降息預期的逐漸增強，購房者對房貸利率下調的預期也在增強。那麼，商業銀行貸款市場報價利率（LPR）何時調整？公積金貸款利率將有哪些變化？

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓接受記者採訪時表示，儘管當前房貸利率已經處於歷史最低水平，但爲了促進房地產市場止跌回穩，預計年內首套和二套房平均房貸利率仍有下行空間，幅度大約在25—50個基點。預計二季度，商業銀行LPR利率調整的概率可能性大於住房公積金貸款利率。

LPR可能下調

截至當前，LPR已經連續五個月按兵不動。3月20日，2025年3月LPR一年期爲3.1%，五年期以上爲3.6%。

近日，《人民日報》發表題爲《集中精力辦好自己的事 增強有效應對美關稅衝擊的信心》指出，未來根據形勢需要，降準、降息等貨幣政策工具已留有充分調整餘地，隨時可以出臺；財政政策已明確要加大支出強度、加快支出進度；將以超常規力度提振國內消費，加快落實既定政策，並適時出臺一批儲備政策；以實實在在的政策措施堅決穩住資本市場，穩定市場信心，相關預案政策將陸續出臺。

因此市場對降準降息的期待持續上升。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，隨着降息預期的逐漸增強，購房者在面對房貸時，對於利率下調的期待也隨之提升，從而引發了廣泛的關注和討論。

“從國際形勢看，二季度降息的可能性不容忽視。在關注降息時間窗口的同時，還需重視以下幾個關鍵因素。第一，國際市場利率變動將直接影響我國房貸利率的調整機制。第二，國內房地產市場的走勢同樣不可忽視。過去六個月整體表現較好，但若今年4月份數據出現波動，相關部門可能需要加碼調控，以穩定市場預期。第三，降低貸款成本仍是長期趨勢，房貸政策亦有望持續優化，以更好地滿足購房者需求。”嚴躍進說。

從推動房地產市場發展來看，馬泓指出，由於外部風險逐步加大，未來政策將進一步激發經濟內生性動能，加力推動房地產市場止跌回穩是其中的一個重要環節。

在招聯首席研究員、上海金融與發展實驗室副主任董希淼看來，“適度寬鬆”是今年貨幣政策的基調。如果政策利率和存款利率繼續降低，銀行資金成本持續下行，下一階段LPR仍將會有一定幅度的下降。預計年內LPR第一次下降或在二季度。但對LPR下降的節奏、幅度，市場不可抱有過高的期待。總體而言，下一階段LPR的變動，需要綜合考慮穩增長、穩息差、穩匯率等多重目標的動態平衡。

房貸利率下行趨勢明顯

今年的《政府工作報告》明確提出，“穩住樓市”“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。馬泓分析，這是首次在兩會《政府工作報告》中提出有關房地產市場運行的政策要求，突顯了當前宏觀經濟局勢下，穩住樓市對GDP增速、國內投資、消費以及市場信心的恢復將起到巨大推動作用。

具體何時降息？馬泓分析，具體時間節點可能要結合市場運行狀況動態調整。截至2025年一季度末，30個大中城市商品房成交面積同比增長2.7%，整體全國住房銷售狀況正向着積極的方向邁進，短期調整住房公積金貸款利率的必要性並不高。除非二季度住宅銷售因外部環境變化轉而下行，屆時適時調整住房公積金貸款利率的必要性則將上升。

馬泓表示，爲有效應對關稅貿易摩擦及其所帶來的負面衝擊，商業銀行LPR利率在二季度調整的概率可能性大於住房公積金貸款利率，因LPR利率的下調將直接影響商業銀行全口徑行業的融資成本，對投資、消費信心提振的範圍更爲廣泛，有利於穩住經濟“總盤”。

談到公積金貸款利率是否有下調可能，董希淼分析，公積金貸款具有較強的政策性，在商業性個人住房貸款利率大幅度下降的情況下，公積金貸款利率應儘快進行調整，保持與商業性個人住房貸款利率的適當利差，更好地發揮公積金貸款的普惠性。一般而言，住房公積金貸款利率應低於同期限商業性住房貸款利率50個基點以上。此外，住房公積金應更好地支持居民使用公積金購房、租房，比如大幅度簡化辦理支取手續。

總體來看，嚴躍進也表示，房貸利率下行的趨勢日益明顯。未來市場有望迎來更多利好政策，減輕購房者壓力。與此同時，監管部門亦應密切跟蹤市場動態與利率變化，確保房地產市場平穩健康發展。

（編輯：朱紫雲 審覈：何莎莎 校對：顏京寧）