房產贈與無效訴訟攻防指南：從病歷審查到合同相對性的訴訟策略

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在家庭財產處置中，房產贈與所引發的糾紛並不少見，這類糾紛往往涉及複雜的家庭關係、財產權屬認定以及當事人行爲能力的判斷等問題。本案圍繞北京市東城區一套房屋的贈與展開，對於明晰房產贈與合同效力的相關法律問題有着重要的參考價值。

二、案件詳情

（一）原告主張

原告林宇向法院提出訴訟請求：一是判令被告林悅與被告陳靜簽訂的《贈與合同》無效；二是要求被告承擔訴訟費。林宇稱，2018年，陳靜與北京H公司簽訂《房屋買賣合同書》，以2001年成本價購得北京市東城區×××號房屋，後該房屋登記至陳靜名下。2020年，陳靜與林悅簽訂《贈與合同》，將房屋贈與林悅並完成過戶。林宇認爲，陳靜購房時使用了丈夫林輝的工齡折價，房屋應屬夫妻共同財產，陳靜私自贈與構成無權處分。而且林悅作爲陳靜與林輝的子女，明知上述情況，不屬於善意第三人。此外，陳靜在2020年8月已被診斷出老年癡呆、腦梗死等症狀，簽訂《贈與合同》時並非其真實意思表示，所以提起訴訟。

（二）被告答辯

被告林悅辯稱，《贈與合同》真實有效。林宇並非合同相對人，不具備主張合同無效的主體資格。涉訴房屋是在林輝去世後購買，屬於陳靜個人財產。陳靜簽訂贈與時爲完全民事行爲能力人，意思表示真實，因此不同意原告訴求。被告陳靜法定代理人林婉、林晨表示不清楚贈與情況，籤協議前陳靜多次走丟，個人不認可贈與協議，認爲應屬無效，同意原告訴求。

（三）法院查明

被告陳靜與林輝育有五子女，分別爲原告林宇、被告林悅以及林婉、林晨、林浩。林輝於2008年10月去世，林浩於2020年9月死亡，林浩與王莉育有一子孫宇。2018年9月28日，陳靜與北京H公司簽訂《房屋買賣合同書》，以41395元購得涉訴房屋，購房時使用了林輝的工齡。2020年10月30日，陳靜與林悅簽訂《贈與合同》，將房屋無償贈與林悅，隨後房屋過戶至林悅名下。2021年10月26日，法院認定陳靜爲無民事行爲能力人，11月25日指定林婉、林晨爲其監護人。訴訟中，林宇申請鑑定陳靜簽訂贈與時的民事行爲能力，但因超出機構鑑定能力範圍未被受理。原告提供陳靜的就診病歷，北京和平里醫院出院診斷爲腦出血、腦梗死等，刻下症記載左側肢體無力、神志清醒；某醫院病歷體格檢查記載神志清楚，出院診斷有急性腦梗死、腦萎縮、老年癡呆等。庭審中，原告認爲病歷顯示陳靜辦理贈與 時已完全不能辨認自己行爲，贈與並非其真實意思表示；被告認可病歷真實性，但否認能據此得出陳靜簽訂贈與時意識不清、無行爲能力的結論；陳靜法定代理人認可原告觀點。

三、裁判結果

法院駁回了原告林宇的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同主體資格爭議

林宇並非贈與合同的相對方，依據《中華人民共和國民法典》關於合同相對性的原理，一般情況下，只有合同當事人才能對合同的效力提出主張。但在存在合同損害第三人利益等特殊情形時，第三人有權請求確認合同無效。本案中，林宇主張合同無效是基於其認爲該贈與行爲損害了其對涉訴房屋可能享有的共有權益，所以法院需要進一步審查其主張的權益是否成立，進而判斷其是否具備主張合同無效的主體資格。

（二）財產權屬認定

雖然陳靜購房時使用了林輝的工齡優惠，但根據相關法律及政策規定，在一方去世後，另一方以成本價購買單位公房，房屋權屬應歸購房人個人所有。本案中林輝於2008年去世，陳靜2018年購房，所以涉訴房屋依法屬於陳靜個人財產，不存在無權處分的情形。

（三）行爲能力及意思表示判斷

林宇主張陳靜簽訂贈與時因身患疾病，不能辨認自己行爲，意思表示不真實。然而，從證據角度來看，原告提供的病歷雖顯示陳靜患有多種疾病，但病歷中也記載其神志清楚，僅憑這些病歷無法確鑿證明陳靜在簽訂贈與合同的2020年10月30日當天處於無民事行爲能力狀態或意思表示不真實。根據誰主張，誰舉證的原則，林宇未能完成舉證責任，所以其主張難以得到法院支持。