多城樓市企穩：滬深房價微漲，成都有區域庫存不足3個月
“一線城市商品住宅銷售價格環比繼續上漲。”近日，國家統計局在70城房價指數的解讀中，用了“繼續”一詞，而這被市場認爲是一線城市樓市企穩的信號。
具體來看，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%；一線城市二手住宅銷售價格也環比上漲0.1%，其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%。第一財經瞭解到，近期滬深兩城樓市活躍，帶看量已恢復至去年四季度的高位水平，上海有樓盤將漲價銷售，深圳則有樓盤認籌倍數超過3倍，二手房市場上，業主的預期也在增強，低價房源正在消耗。
另外值得注意的是，1月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉爲上漲0.1%，爲2023年6月以來首次上漲。其中，南京、成都新房價格均環比上漲0.7%，漲幅位居各大城市首位。第一財經採訪發現，這兩個城市新房價格上漲，均與改善類住宅需求釋放有關，近期南京有樓盤漲價2%左右出售，成都有區域的新房去化週期低於3個月，因此也帶動了該區域的二手房成交。
滬深樓市穩步回升
一線城市可謂“熱點恆熱”。國家統計局數據顯示，2025年1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。
在上海，已有新開項目釋放出了漲價的信息。記者瞭解到，華潤置地位於上海寶山區的一項目二批次將漲價入市。“二批次大概漲價5000元/平方米，”有意向購房者向記者透露，“銷售表示二期有所升級，比如外立面、精裝標準等。”
整體來看，1月份的上海市場受春節假期等影響，新房供應量銳減7成，而成交則環比僅縮減約4成，成交面積同比小幅上漲5.59%。同時，入市新盤表現亮眼，據克而瑞監測，有兩個項目觸發積分制，且開盤當天即告售罄。
節後，上海市場穩步回升。上海鏈家統計數據顯示，2025年第7周（2月10日—16日）新房共成交480套，環比增長65%。
二手房方面則保持強勁的恢復勢頭。1月，上海二手房成交量穩定在1.6萬套左右，較去年春節同期上漲約147%。另據上海鏈家，2025年第7周（2月10日—16日），上海二手房成交量環比增長190%，帶看量環比增長142.6%，節後第二週，已經看到較強的恢復勢頭。
“帶看量已經基本恢復到節前的水平，即相當於去年四季度的高位水平。成交量亦達到節前水平，特別是上週日的成交，較節前週日增長了28%，預計成交勢頭將延續至小陽春。”上海鏈家首席分析師楊雨蕾表示。
深圳樓市活躍度則自2024年10月以來即一直保持在較高水平。根據房地產中介機構樂有家統計的數據顯示，1月深圳新房、二手房網籤量分別爲3969套、4554套，相比去年同期同比增長了122%、32%。
春節後深圳樓市快速回暖，樂有家研究中心數據顯示，上週（2月10日～2月16日）樂有家門店二手住宅看房量環比上漲50%，一手住宅看房量環比上漲165%，上週末一二手住宅看房量均恢復至去年10月最高峰水平。
從購房羣體來看，剛需是近期深圳二手房市場上的主要力量。據深圳貝殼研究院監測，春節後七天成交的二手房中，剛需房源佔絕對主流，總價300萬以下的佔比高達55%。值得注意的是，總價較低的低價房源也在減少，以近期成交活躍的小區蘋果園爲例，中介機構數據顯示，32平方米的戶型，2025的成交價格在170萬元以上，而在去年上半年，該戶型的成交價沒有超過160萬元的記錄。
樓市成交活躍，賣房的業主也積極掛牌房源。經深圳房地產中介協會統計，截至2025年2月10日，深圳全市共有6.03萬套有效二手房源在售，一週內增加了2212套。
從二手房掛牌價格來看，業主的預期也在增強。樂有家研究中心統計的數據顯示，2月深圳43.2%的二手房源價格上漲，相較1月提升11.2個百分點。不過整體來看，漲價房源漲幅有限，更多是企穩。
業主信心增強也體現在議價空間上。樂有家研究中心統計的數據顯示，截至2月18日，深圳二手房的議價空間連續2周維持在10%左右，且有小幅收窄趨勢，較2024年最高13.3%的議價空間降低了不少。
值得一提的是，2025年以來，深圳次新房小區（樓齡5年以內）的成交價漲幅較大。深圳貝殼研究院調查顯示，深圳次新小區的掛牌業主大多較爲強勢，掛牌均價高於全市掛牌均價，2025年，深圳新房庫存下降，部分原打算購買新房的置業者轉向次新小區，令該市場熱度進一步上升，最終也帶動了成交均價的快速上漲。2025年1月份，深圳次新小區成交均價環比上漲5.5%，超過全市漲幅3.6%。
新房市場上，得益於10月以來樓市新政落地，成交量大增，深圳新房庫存壓力確實得到一定程度緩解。深圳中原研究中心監測的數據，截至今年1月，深圳新房市場去化週期降至9.83個月，新房去化週期已連續五個月下降。
新房庫存大幅縮短的同時，深圳新房市場近期也活躍起來，出現高認購樓盤。位於深圳北站的中洲迎璽開盤88折，屬於新規後的產品，項目近日完成登記，據悉，780套房源共有2990批客戶參與搖號。
58安居客研究院院長張波認爲，一線城市已經達成了止跌回穩的階段性目標，因爲目前來看，一線城市已有連續3-4個月的房價環比上漲，加上二手房的成交量處於一定高位，基本上止跌的趨勢已經明確。
二三線城市結構性上漲
一線城市之外，多個二線城市的新房價格也開始出現上漲的跡象。
國家統計局數據顯示，1月，房價指數環比漲幅爲正的城市有24個，其中房價指數上漲TOP5是南京、成都、上海、寧波和武漢。其中，南京、成都新房價格均環比上漲0.7%，漲幅位居各大城市首位；寧波緊隨其後，漲幅約0.6%；武漢、無錫上漲0.5%。
克而瑞指出，1月份，二線城市新房銷售價格環比由上月持平轉爲上漲0.1%，是2023年6月以來首次上漲。1月作爲傳統房地產市場的淡季，二線城市迎來時隔19個月的首次環比上漲實爲不易。
具體來看，多個城市房價上漲呈現出結構化特徵。據武漢當地某國資開發商內部人士透露，該公司旗下項目所在板塊總體上保持着穩中有進的態勢，短期內來看則是結構性上漲。“實現成交的項目，位於更好區位，價格本身相對較好；而依賴降價的項目是爲了實現規模上的成交，滯銷的還是滯銷，所以造成了當前的價格走勢”。
經歷了一輪深度調整的鄭州，1月份的房價指數也呈現出上漲的態勢，環比上漲0.3%。“目前直觀感受上，市場形勢還不錯。”某央企華中區域相關負責人分析稱，當前的房價走勢主要是因爲市場上多是改善盤，帶動了價格，剛需被分流到二手房市場。
“因爲此前鄭州市規劃要求主城區出讓土地容積率不超過2.5，高度不超80米，這基本上就只能做改善類項目了”。上述央企內部人士稱。
南京市場的走勢也是受到近期入市高端項目的影響。有南京當地房地產業內人士向記者表示，最近房價上漲主要因爲多個河西區大平層入市。“整體來看，新房市場由於庫存量減少，在售項目價格企穩。”
一房地產中介告訴第一財經，近期南京多個住宅項目漲價，以1月銷售排名靠前的招商金陵序項目爲例，該樓盤位於河西板塊，2024年12月末二次開盤後價格較首次開盤漲了2%左右。另外雨花臺區的建發璞雲項目、保利荷雨臻月項目，則因爲板塊內競爭對手的項目去化完畢，或者可選樓層變少，因此也上調了銷售價格。
將南京市場的時間線拉長來看，當地已有企穩的跡象。克而瑞數據顯示，在2024年前9月，南京商品住宅銷售面積僅290萬平方米，較2023年同期降幅超4成，成交規模大幅收縮，明顯高於其他二線城市，陷入市場深度調整。但自2024年11月起至今的三個月裡，南京新房價格連續上漲，漲幅分別爲0.1%、0.6%、0.7%。克而瑞認爲，今年1月份南京新房價格環比漲幅領跑，代表以南京爲主的前期經歷市場深度調整的二線城市，未來或將開啓一輪修復行情。
去年10月以來，成都樓市明顯回暖。克而瑞監測的數據顯示，從日均成交這一單項指標來看，今年1月成都新房日均成交量優於去年同期。值得一提的是，成都核心區新房庫存逐漸見底，截至1月底，按近三個月流速計算新房庫存去化週期，武侯區約爲2.38個月，錦江區約爲2.41個月。天府新區的庫存去化週期也僅4.18個月。
成都的新房價格回升也受核心高端改善項目熱銷影響。從各個區域的房價來看，1月錦江區房價表現十分亮眼，首次突破4萬元大關，均價達到41630元 /平方米，而錦江區房價上漲，得益於區域內高端住宅的成交，其中，套均總價千萬的仁和春天29號院，金茂璞逸錦江，金融城交子縵華三個項目，均是區域內主力成交項目，1月銷售了30套。
另外，外圍的郫都區和雙流區是1月均價漲幅較高的區域，郫都區均價環比上漲1379元/平方米 ，雙流區均價環比上漲1681元/平方米。12月這兩個區域房價因低價老項目成交而被拉低，到了1月，房價迴歸正常水平。
核心區域新房庫存告急，成都的二手房市場也活躍起來，根據克而瑞監測，2025年第7周，成都二手房帶看約8.13萬人次，達近三月新高。二手房業主也踊躍掛牌，節後新增掛牌房源量爲7357套，爲近3月最高位。
根據中指研究院統計的數據，1月，成都的二手住宅成交17189套，同比增長0.4%，二手房價格逐步趨穩。從各個區域來看，1月青羊、武侯、錦江、天府新區、高新南區、高新西區等區域的二手住宅掛牌均價都呈現環比上漲趨勢。成都市一名房產中介對第一財經表示，近期，錦江區的二手房價整體上漲，其中一個因素就是該區域內的新房庫存已不多。