都更分回也可改拿錢當退休金　房價高低仍攸關都更推動意願

▲臺北市開發早，都更案量大。（圖／記者李毓康攝）

記者陳家祥／臺北報導

臺北市長蔣萬安上任後宣示進入大都更時代。都發局表示，北市的都更案量大，是五都總和的1.3倍，近2年報核案件更是過去8年的2.3倍。爲讓都更實務推動更順暢，北市在《都市更新條例》之下又增加2次自辦協調會、2次公辦協調會以及審議會，盼完善溝通過程。此外，都更後的分回方式也可彈性選擇，甚至選擇較小的坪數、其餘分回現金等方式。

都發局指出，都市更新後的建物整棟房子幾戶、幾個車位，會估出一個市價，接着會切成2部分，一部分是業主、起造人、建商等的「實施者分回」，因爲實施者在更新過程中投入了所有的興建甚至溝通成本等。

「實施者」是依據「都市更新條例」規定的實施都市更新事業之政府機關、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。 公辦更新時，市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施；民間自辦更新時，除地主自辦、土地所有權人逾7人以上合組更新會擔任更新實施者外，並得委由更新事業機構實施。

另一部分，則是屬於地主等所有權人的「權利變換計劃」，會針對每個房子、車位估算出價值，若更新前佔2分之1、或5分之1等，會用更新後該分的部分算出分回，因此過去持有建物可能會因更新後建物的總值而放大。

而參與都更的所有權人會依照持有的比例，拿到一個「更新後權利價值」，舉例來說，有的人更新前住40坪，都更後不想住這麼大，可以選擇20坪的房子，剩下就拿錢當作退休金。

所有權人可以選擇，如果分回的價值達2400萬，就可以去選，如果價值1000萬，可能選兩戶1000萬+1000萬再加一個400萬的車位；或是選一戶1000萬加400萬的車位，剩下1000萬建商要退還給更新戶。

都發局長簡瑟芬表示，在都更完後，建商估給每一個更新戶的價值，確認無誤之後，政府保障這些價值都會原封不動的進到更新戶的手中。此外，會讓所有權人先選擇房屋及車位等，接着再給建商分回。

簡瑟芬說明，興建的成本在臺北市都差不多，可是房子在萬華或是大安區會有不同的總價值。在興建成本差不多的情況，考量房地產創造出的價值，在萬華區的話實施者分回的比例可能會比大安區多，

「這也是爲什麼臺北有辦法做都更，出了臺北之後比較難。」簡瑟芬提到，若在負擔成本差不多情況下，中南部地區的房地產價值不如北部，實施者分回的比例會壓縮到所有權人分回的部分，地主都更的意願就很低。

如果扣除建商分回的坪數，剩下這些坪數如果相當於都更前，那就是一坪換一坪，不可諱言，大安區要一坪換一坪容易多，但在房價低的地方，如果實施者分回比例不斷增加、所有權人分回減少，就很難達到一坪換一坪，這是市場機制的問題，目前除臺北外，新北某些區域房價已經漲起來，都更後也有辦法做到一坪換一坪。