東京微辦新勢力 虎之門漲很大

東京都港區虎之門的建築羣虎之門之丘森大廈，吸引許多企業進駐。（王莫昀攝）

疫後2年商辦巿場新勢力崛起！東京都宅地建物取引業協會、株式會社住吉商事代表取締役社長富永哲銘分析，疫後因應「初創」、「新創」、「再創」等三創企業對小坪數產品需求量，這類產品成當紅炸子雞、整體租金上漲3.2％，但千代田、中央區、港區三大東京精華區2024年較2022年成長飆上5成。

「去年是房巿回暖最瘋狂的一年！」富永哲銘分析，疫情前是一棟一棟買，疫後是一層一層的買。東京近3年房價漲很大，租金跟着成長，收益率約4％至5％，其中，小型產品又以虎之門地區房價最高，漲最兇。他舉例，虎之門30平方米產品，可以在新宿買到100平方米。

巿場人士更透露，大陸經濟表現不穩定，部分資金外溢，流入日本東京房地產市場，其中也包括商用不動產。

富永哲銘表示，近年來東京商務核心區包括千代田、中央區、港區、新宿區、澀谷區等五區，租金上漲趨勢更爲顯著。

仲量聯行總經理侯文信表示，仲量聯行所調查的2024年第4季全球辦公物業時鐘中，東京在租金呈現快速成長，另在疫後從遠距重返辦公調查上，亞洲主要城巿中，東京重返辦比重與新加坡相當，都在8成左右。

在東京五大A辦區，虎之門爲發展新星，侯文信指出，虎之門爲新興A辦區深受跨國企業喜愛，鄰近皇居的大手町、丸之內則爲金融中心。在需求暢旺下，東京控制率降至2.8％；富永哲銘表示，近年來，東京不少商辦大樓房東也看準小型辦公空間需求，開始將原本辦公室空間切小些。當然在同一棟樓中，小型辦公室單位價格要比大型辦公室高。

東京部分精華區土地，大樓產權握在大財團手上，基本上只租不賣，但同時也有一些其他大樓切成小坪數商辦空間出售，或是老商辦整棟重建，走小型商辦路線出售，以單戶主建物30至50平方米來說，租金報酬率可達4％至5％，優於一般面積較大的商辦產品。」

日本商辦仲介商三鬼商事公佈統計顯示，企業爲改善工作環境，搬遷、擴張辦公室的動向活絡，帶動2024年11月東京市中心商業辦公大樓空置率爲4.16％、較上月底改善0.32個百分點，連續第6個月呈現改善，空置率連續第4個月低於被視爲供需平衡的指標5％、創約4年來新低 ，11月東京商辦每坪的平均租金較前月底增加0.3％至2萬243日圓（約4300臺幣），連續第10個月呈現揚升、創逾2年來新高水準。

東京微型商辦夯，東京15至30坪微型辦公室，一位難求、炙手可熱，商辦越小越貴，租金上看新臺幣約6640元。