動刀存量｜合肥安居加速“收存轉保”

觀點網 地產行業“去庫存”仍處於正在進行時。

據國家統計局數據顯示，截至2025年4月底，全國商品房待售面積7.81億平方米，其中住宅的待售面積佔4.17億平方米。

顯然，伴隨着房地產行業供需結構的轉變，如何消化存量、優化增量，成爲當前市場關注的重點。

近兩年，在政策紅利與市場機遇的助推之下，住房租賃已經成爲存量資產的重要盤活方向。

最新消息顯示，近日，合肥安居集團先後完成對龍湖蜀山西宸原著項目的產權轉移、資金支付等工作。

上述項目收購完成後，將會改造成爲保障性租賃住房推向市場。

通過上述改造，在盤活存量資產的同時，能夠緩解資產方的資金壓力，亦能增加市場租賃房源的供給。

收購龍湖項目

前不久，杭州安居剛剛完成對萬科項目的收購，這一次，故事的主角轉換爲合肥安居與龍湖集團。

據合肥安居集團官微透露，近日，該公司先後完成蜀山西宸原著項目的產權轉移、資金支付等工作，項目收購完成後計劃改造成爲保障性租賃住房推向市場。

資料顯示，蜀山西宸原著項目位於合肥市蜀山區宜昌路與渡仙橋路交口西北角，由龍湖集團、麗豐集團聯手打造。

據商業客瞭解，早在2018年5月30日，安徽本土房企麗豐集團以10.203億元的代價競得蜀山區W1804號地，根據彼時的出讓條件，該地塊需按要求配建住房租賃項目。

拿地之後，麗豐集團卻傳出了拖欠土地出讓金等消息。而後，在次年7月，爲緩解資金壓力，麗豐集團引入了龍湖共同開發上述地塊，後者持股比例達到70%，自此，龍湖麗豐·西宸原著應運而生。

據當地媒體報道，該項目於2020年5月1日首次開盤即售罄。

第三方平臺顯示，目前，該項目近期共計成交34套二手房源，面積從104平方米至266平方米不等，成交均價在2.4萬元/平方米左右，較此前的開盤價1.88萬元/平方米溢價近三成。

而此次合肥安居集團收購房源，正是企業此前配建並自持的租賃住房，涉及1#、6#樓，共計138套，以中小戶型爲主。

值得注意的是，查閱龍湖冠寓的官網發現，該項目並未打造成爲冠寓門店對外出租。

既沒有借“冠寓”之名出租，亦無法對外銷售，不少市場人士猜測，上述房源大概率處於閒置狀態。

在地價較高、融資成本較高的背景下，70年自持對房企而言無疑是壓力山大。而如今，閒置的自持項目得以脫手變現，對龍湖而言，顯然是盤活資源、回籠資金與釋放壓力的最優解。

從合肥安居集團的角度來看，此番收購，在加速地產行業盤活存量、去庫存、打通“收存轉保”模式方面有着重要意義。

畢竟，當下，通過收購存量商品房項目，來增加市場保障性租賃住房供給，成爲樓市加速去庫存，完善“市場+保障”住房供應體系的重要舉措之一。

據介紹，下一步，合肥安居集團將加快裝修改造，提供拎包入住的精裝空間和專業化的租住服務，計劃於2025年下半年投入運營。

此外，官微還提到，上述收購的成功落地，也成爲浦發銀行合肥分行系統內首單保障性住房再貸款項目。

實際上，當前，“收存轉保”工作主要由爲各地國有租賃住房運營平臺實行，但難度較大。

一方面，房企不願承受大額損失，對於收儲的價格難以達成一致。另一方面，雖央行提供了3000億元支持，但大規模收購之下，地方平臺同樣面臨資金壓力。第三方面，保障房租金收益有限，投資收益較難平衡。

而此次合肥安居集團牽手浦發銀行共同推進“收存轉保”工作，無疑是一次重要嘗試。

存量改造加速

當下，住房租賃行業的存量資產盤活，主要來自兩個方面。

其一，“非改保”，即將非居住存量房屋（如商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等）改建爲保障性租賃住房的行爲。

其二，“收存轉保”，是指將存量商品房（即已建成但未售出的商品房）通過市場化方式收購後，將其轉作保障性租賃住房（或人才公寓）的一種政策性操作。

在“收存轉保”領域，合肥安居集團是第一個吃螃蟹的人。

資料顯示，合肥安居集團成立於2019年12月，由合肥市建設投資控股（集團）有限公司控股，其住房租賃產品現以“承寓”作爲主品牌，2020年首個項目承寓·青陽路店開業。

截至今年5月，該公司管理租賃住房項目84個、房源近3.62萬套，運營項目33個、房源近1.77萬套，服務3.8萬餘人。

合肥安居集團第一次試煉是在2024年9月9日。

彼時，該公司發佈通告，明確表示將向合肥市行政區域內徵集符合條件的存量商品房，徵集範圍包括租賃住房和未售商品住房，特別強調“現房爲主、精裝優先”，並要求項目手續齊全，能夠辦理不動產權證書，同時滿足金融機構貸款要求。

而後11月，其首筆收購正式落地，彼時其與合肥城建合作，收購了17個項目，房源總量達8000餘套，總投入約35億元。

此番交易，也標誌着合肥安居集團成爲全國第一個推動收儲存量商品房的企業。

同年12月，合肥城建再度打包出售其位於合肥市內的菁華里、東樾裡和尚陽裡三處商品房項目，共計2318套房源，收購方同樣是合肥安居集團，合同金額爲33.32億元。

按照當地媒體的報道，上述收購項目計劃打造成爲人才性租賃住房。

加上此次收購的龍湖麗豐·西宸原著部分房源，合肥安居集團參與的“收存轉保”項目已達萬餘套。

不止是合肥安居，此前，鄭州城發集團、重慶嘉寓公司等，均通過市場化的方式收購大量的商品房，發展成爲住房租賃業務。

其中，去年下半年以來，鄭州城發集團就曾通過收購居民二手住房方式，改造爲保障性租賃住房。據中證鵬元研報透露，截至2025年3月，該公司已累計收購房源超12萬套，其中8.6萬套已投入市場。

重慶建工集團旗下的重慶嘉寓公司、濟南城發集團、佛山安居公司、杭州安居集團等，也有在當地收購存量房源改造成爲保租房的案例。

業內人士認爲，地方國企下場收購存量房源用作租賃市場，是地方盤活存量房的一個重要嘗試，不僅能夠助力增加市場保租房房源，更能解決企業發展難題。

不過，存量改造同樣面臨一定的難題，項目收購價格如何定義？投資收益怎麼平衡？同樣是接下來需要考量的重點。

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