地產新勢力 | 民營房企邦泰8天連拿5地，他是何方神聖？

近期，川系房企邦泰集團在官微裡連發四張大紅色“拿地喜報”，慶祝其在短短8天內拿下了5宗地塊。

民營房企這樣豪氣拿地，在行業內已經很罕見了。

在過去三年的房地產行業深度調整期，這個起家於四川樂山的民營房企以激進姿態逆勢擴張。今年1-4月，邦泰已經斥資50億元斬獲13宗地塊，在拿地榜單上和衆多央國企位於同一陣營。

當下，多數房企的投資戰略都是收縮與聚焦，只投幾個核心城市的核心區域，但邦泰卻有一套自己的打法。它深耕中西部，除了在省會城市不斷拿地，也新進駐三四線城市，包括忻州、延安、上饒等小城市。這一套反週期的錯位拿地模式疊加其超過行業平均水平的投銷比，既爲民營房企生存路徑提供了新樣本，也有可能埋下一定的現金流風險隱憂。

逆流而上的民營房企

8天連奪5地，川系房企邦泰集團最近話題度拉滿。

在克而瑞發佈的今年1-4月房企拿地榜中，邦泰集團排到了全行業第13位，拿地金額50億元，新增土儲貨值104億元，這已經接近邦泰去年全年的拿地量——去年全年邦泰耗資59.6億元拿下了131.2億元的新增土儲。

這份拿地榜單中排名靠前的房企幾乎都是央國企，若以民營房企計算排位，邦泰集團可以排民營拿地榜第二位，僅次於總部位於杭州的濱江集團（新增土儲275.3億元）。

作爲民營房企拿地的“狀元”和“榜眼”，濱江和邦泰的拿地邏輯卻十分不同。濱江的新增土儲依然聚焦於核心新一線城市杭州的核心區域，這也是從去年開始大多數仍活躍的房企都在遵循的投資思路，即聚焦收縮於核心城市的核心地塊。

而邦泰卻“不走尋常路”，給出了一個“錯位打法”。

今年1月至今，邦泰集團已經斬獲13宗地塊，分別是：山西省忻州市雁門大道約91畝地塊、四川省德陽市旌北新區河東片區102畝地塊、雲南省昆明市西山區滇池路板塊31畝地塊、昆明市呈貢區龍城街道79畝地塊、昆明市呈貢區斗南板塊約34.5畝地塊、陝西省西安市曲江新區35畝地塊、湖北省武漢市青山區約51.5畝地塊、 陝西省延安市新區115畝地塊、重慶奉節64畝地塊、江西省上饒市88畝地塊、江西省南昌市紅谷灘區69畝地塊、廣西壯族自治區南寧市江南區34畝地塊、安徽省蕪湖市經開區64畝地塊。

細看邦泰所佈局的市場，既包括昆明、西安、武漢、南昌、南寧等中西部省會城市，也包括忻州、德陽、延安、上饒等三四線城市。

去年邦泰拿的地塊也類似，除了南寧、西安、南昌、合肥等中西部省會地塊，還有樂山、宜賓、玉溪、延安等三四線城市地塊。

其中不少區域市場是目前的頭部央國企不再關注的，卻是邦泰熟悉的生態位——畢竟這家川系房企2007年從小城市樂山做項目起步，其後又將總部安在了“西部第一省會”成都。

實際上，今年已經是邦泰大舉擴張的第三年了。2022年以後土拍市場主角變成了大型國央企和地方國企，參與拿地的民營開發商寥寥無幾。但2023年邦泰拿地21宗，去年又拿地22宗，邦泰的投資並不侷限於四川本土，而是全國化擴張，首進了不少新城市。

尋找三四線城市“潛力股”

房地產研究機構克而瑞認爲，受到行業下行調整、需求透支等多種因素的影響，三四線土地成交自2020年以後持續下滑，諸多三四線土地無人問津。

不過，邦泰這樣逆勢擴張的民營房企，似乎正在三四線市場中尋找“價值窪地”。

從其拿地投資動作可以看出，邦泰在持續進入兩種類型的三四線市場——一種是邦泰此前已經進入的市場，對小城市競品進行“降維式打擊”，項目的銷售結果驗證了路徑的可行性；二是具有一定產業資源的經濟強市。

比如山西忻州，2021年，邦泰首入忻州打造了邦泰天譽項目，當時就賣得不錯，首開賣了200多套，第二批次開盤首日賣了120多套，三批次開盤一小時賣了1.5億元，去年這個樓盤首批次還實現了提前35天交付，成爲忻州近年來首家交房即交產權證的項目，所以今年邦泰選擇再度落子忻州。

2021年時邦泰就進入了陝西延安市場，4年期間開了5個項目，市場效果也得到了驗證，因此今年邦泰再度斬獲延安地塊。

而邦泰今年新進入的三四線城市，則都具備一些產業上的亮點。比如江西上饒，這座城市以“四省通衢” 之位連通四方，滬昆、合福高鐵在此交匯，2小時直達杭州、福州，4小時貫通長三角、珠三角，2024年GDP達3720.9億元，在江西省內位居第4位，上饒依託千億級光伏產業集羣，晶科能源全球組件出貨量連續多年蟬聯榜首，數字經濟產業園集聚華爲、阿里等頭部企業，被稱爲“光伏之城”。

另一個邦泰拿地的城市——安徽蕪湖，去年GDP達到5120億元，增速高達9.2%，近年來蕪湖立足自身製造業基礎，新能源汽車和智能網聯汽車、高端裝備製造、人工智能等新興產業快速發展，去年其工業產值增長18%，新能源汽車銷量同比增長232%。

克而瑞認爲，在三四線投資退潮的大背景下，仍有少數城市、核心地塊對房企有一定的吸引力，綜合來看，僅有投資前景較明朗的城市疊加自身區位優勢明顯的地塊，才能夠在市場轉冷的環境下保持較高的吸引力。無論行業整體如何低位運行，仍有具備拿地實力的房企持續狩獵優質地塊。

不過，逆勢擴張的邦泰雖然拿地步伐激進，但銷售額上升幅度並未跟上。去年邦泰拿地耗資59.6億元，全年全口徑銷售額168.9億元，拿地銷售比爲0.35；今年前四個月，其拿地金額達到50億元，銷售額僅爲70.9億元，拿地銷售比高達0.7。

而在目前的市場行情下，“以銷定投”是多數房企投資拿地的策略，即拿地金額受到銷售金額的限制。

在業內，“拿地銷售比”數值一般來說低於0.4，以確保企業的現金流安全。根據克而瑞統計，2020年百強房企的拿地銷售金額比爲0.37，而隨着三道紅線的公佈，2021年及2022年，百強房企的拿地銷售比連續下降，分別下降至0.25及0.18，2023年這一比值回升至0.21，但2024年前三季度這一數值則下降至0.15。而頻發紅色拿地喜報、在中西部多個二三線城市攻城略地的邦泰，其投銷比已經來到了一個高位，這或許給其後續發展埋下一層隱憂。