地產“胖東來”，金沙地產的資金謎團
文/樂居財經 嚴明會
地產人素來愛學習。
十多年前，華南的萬科，華東的綠城，西南的龍湖，都是業內的爭相取經的學習對象。
但這幾年，大家學習的一家房企，竟是來自河南的一家小型房企——金沙地產。
就像許昌的胖東來一樣，深耕商丘的金沙地產，被譽爲地產界的河南“胖東來”。幾乎每天，都有全國各地房企參觀團來考察學習金沙。
在2024年的地產銷售百強榜上，甚至看不到金沙的身影。金沙地產所處的城市，也不是熱門的一二線，而是三線城市商丘，它經過18年開發了43個樓盤。
金沙地產是用怎樣的方式火出了圈？
01
金沙地產的主體公司爲河南金沙置業集團有限公司（簡稱“金沙置業”）。
它成立於2018年，註冊資本10000萬元，毛志敏和楊利民分別持股60%和40%，毛永傑爲財務負責人。
目前，金沙置業旗下20家子公司，清一色都是100%持股。在地產圈，這樣的現象十分罕見。
尤其是行業下行，不管是民企還是央國企地產商，都喜歡抱團取暖，共同拿地，降低風險，同時減輕資金壓力。
但金沙置業卻特立獨行，獨自拿地開發。這樣一來，資金壓力其實不小。
而且這兩三年，房企接連暴雷，民企基本不敢拿地，金沙卻沒有停止拿地，做到了很多規模房企“做不到”的奇蹟。
衆所周知，地產是資金密集型行業，金沙地產的錢從何處來？
一來，金沙地產沒有上市，不能從公開渠道融資。對於這樣的中小民營房企而言，股權出質就成爲它們搞錢的重要出路。
但樂居財經查閱了金沙置業旗下所有企業，卻沒有發現它有股權出質的動作。
當然，還有不少地產老闆名下因爲有大量金融、小貸公司，通過“左右手”互倒，也可以弄到不少錢。但金沙地產兩位老闆名下卻很“乾淨”。
在地產圈，毛志敏和楊利民究竟從哪裡搞來真金白銀進行地產開發，至今成謎。
另有業內人士評價，在高週轉時代，金沙也堅持不欠賬不借錢，而且負債爲0。這更不容易了。
02
但金沙置業名下公司，卻屢屢因爲違規，收到罰單。
其中，子公司商丘碧勝置業，曾在南京路南、紫荊路西、宇航路北建設的睢陽區遠大凱旋城（國安城）建設項目，小區南側大門及13#樓未經允許私自加建及改變規劃審批內容進行建設，被商丘市自然資源和規劃局責令停止建設，罰款共計187498元。
另外，子公司民權縣金興置業，曾因爲未經批准擅自佔用城市道路，未經批准擅自挖掘城市道路，以及施工工地部分裸露土方未採取覆蓋和灑水抑塵，收到多張行政罰單和環保罰單。
金沙的發家地並不是商丘，而是商丘下轄的一個小縣城——柘城。
還有子公司柘城縣金信置業在2020年開發國安府樓盤時，委託河南畫商文化傳播印製宣傳彩頁在金沙國安府售樓部進行宣傳銷售，彩頁中明確印有”國安府採用兩手準備（市政供暖主管道到位前自購燃氣鍋爐供暖，市政供暖管道到位後對接市政供暖管道），真正實現小區集中供服。”的內容。
該樓盤於2023年6月份交房，在供暖週期內因市政供暖管道不到位，公司資金緊張，未能自購燃氣鍋爐供暖，沒能做到宣傳銷售的條件。
去年年中，柘城縣市場監督管理局處以柘城縣金信置業3200元罰款。
柘城縣金信置業還因爲違規收取燃氣開口費，捲入輿論漩渦。
事件起因爲，柘城縣國安府小區的一位業主反饋，金沙國安府小區於2022年7月24、25號兩天交房，交房後2020年4月份所收天然氣開口費2800元是不合理收費，至今仍未退回。
相關部門回覆稱，根據《關於規範城鎮燃氣工程安裝收費的指導意見》(發改價格〔2019〕1131號)精神，自2019年6月27日起，房地產開發企業、燃氣企業不得向商品房買受人單獨收取燃氣工程安裝費，您於上述時間節點之後簽訂《商品房買賣合同》，按文件要求不得單獨收取燃氣工程安裝費。
柘城縣市場監督管理局已督促柘城縣金信置業有限公司（2022年）9月中旬前退款完畢。
此外，2023年，柘城縣金信置因未按建設工程規劃許可證批准內容進行建設，被柘城縣城鄉綜合行政執法局罰款91408.5元。
除了子公司罰單不斷，金沙置業還有孫公司商丘金髮置業也收到了處罰。
商丘金髮置業開發的“金沙國安天悅房地產項目”工程。公司開發資質爲二級（證書編號：41140300592），資質限承擔建築面積25萬平方米以下（分期開發的項目按項目總規模計算）的房地產開發項目。經查該項目總建築面積324211.93平方米，超出資質上限74211.93平方米，超越資質等級限制面積29.6%。
2024年3月，商丘金髮置業被商丘市住房和城鄉建設局處罰7萬元。
03
除了金沙置業，毛志敏和楊利民名下還有鄭州金沙置業（成立2008年），分持持股21.9048%和78.0952%。
鄭州金沙置業此前的大股東是楊愛民，他原來持股66.6667%。
離奇的是，楊愛民於2021年退出鄭州金沙置業。同年，河南金沙置業集團也從鄭州金沙置剝離了出來。
目前，楊愛民名下投資了河南國安投資和柘城縣華悅景觀養護。
其中，河南國安投資由楊愛民和楊政分別持股51%和49%，它名下大多是與地產相關的建築工程、門窗、造園工程、園林綠化、營銷策劃、裝飾工程類企業。此外，它還持有河南柘城農村商業銀行的部分股權。
另據瞭解，金沙地產建立完整的供應鏈體系。從景觀公司開始，它逐步建立起了裝飾裝修公司、建築公司、門窗廠和科技公司等專業公司，全力保障精細化理念落地。
河南國安投資，是否就是金沙地產所言的供應鏈體系？
當然，自有供應鏈的最大好處就是，沒有中間商賺差價，可以省下一大筆成本。
雖然在鄭州金沙置業分道揚鑣，但楊愛民和毛志敏、楊利民仍有剪不斷的聯繫。
例如，河南國安投資和金沙置業子公司商丘國安置業，共同成立了夏邑縣國勝置業。
眼下，鄭州金沙置業名下仍有2家全資子公司，包括商丘信沙置業和河南崇麗置業。
其中，商丘信沙置業旗下全資子公司商丘國信置業，在今年2月被列爲被執行人，被執行總金額92.6 萬元。
更早之前2023年，相關部門對商丘國信置業進行檢查時，發現其場所消防設施、器材未保持完好有效，商丘市城鄉一體化示範區消防救援大隊給予1萬元處罰。
在地產圈，毛志敏和楊利民很低調，甚至連企業官微都沒有這兩人的蹤跡。毛志敏更像是“甩手掌櫃”，將公司交給總裁張永濤。
小道消息稱，爲了學習永威，金沙創始人楊利民甚至在永威開發的樓盤買了房。
學成之後更是青出於藍，不管是設計、建造還是施工以及後期物業服務，只要發現“不夠美、不夠好”，直接自己砸。