貸不到8成？55歲公教族買南港套房「想換屋」　內行曝核貸關鍵

▲示意圖，與本文無關。（圖／記者鄺鬱庭攝）

記者鄺鬱庭／綜合報導

一名55歲的公教族求助，自己現居臺北南港，擁有一間30年無貸款的小套房，距離捷運約800公尺，目前想換購1500至1700萬元的新古屋或預售屋，打算「先買後賣」。對此，信義房屋專家直言，像這類「先買後賣」的案例，銀行核貸關鍵在於「還款能力與房屋餘值」，應先與銀行確認成數與期數，再評估是否要採雙並貸方式過渡。

原PO在「買房知識家」表示，舊屋位在南港，無房貸、屋齡30年，是一間距離捷運站800公尺的小套房。目前他手上有300萬自備款，月薪8萬5、信用分數800，打算「先買後賣」，等新屋購得後再出售舊房還貸，但擔心銀行不會核貸8成，也怕若先賣房會陷入「得先租屋」的窘境，於是上網請益實務上該如何操作。

貼文引發討論，「都55歲了，你貸款要繳到幾歲？」「應該先算銀行願意貸幾年，如果1500萬貸八成20年，一個月要繳近五萬，但能貸20年的機率不高。」「預售屋比較有機會貸到8成，其他類型頭期款要抓3成。」不過原PO透露，他大約只會貸款300-500萬，估計10年內清償，沒有要買南港的房子，可能會選汐止或其他地區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，像這類「先買後賣」的案例，銀行核貸關鍵在於「還款能力與房屋餘值」。他指出，若舊屋無貸款，可先用舊屋設定擔保進行過渡貸款，但55歲以上貸款年限有限，多半僅能貸15至20年，應先與銀行確認成數與期數，再評估是否要採雙並貸方式過渡。

他也提醒，若自備款僅300萬，預售屋相對容易貸高成數，但要注意完工交屋前的資金銜接風險。另外，建議可同時進行售屋與看屋，同時掛屋、同時談貸可減少空窗期壓力。