大灣區樓市“小陽春”亮眼：深圳新房網籤環比增長67.5%，廣州二手房成交破萬套

隨着傳統樓市“小陽春”的到來，廣州深圳的房地產市場在3月呈現出復甦跡象。

廣州房地產中介協會統計數據顯示，2025年3月（統計週期爲2月26日-3月25日），廣州市二手住宅共網籤10866套、108.47萬平方米，重回“萬套”大關。

深圳中原研究中心統計，3月深圳一手住宅網籤4161套，環比上升67.5%，同比上升47.2%；二手住宅過戶6078套，環比上升65.3%，同比增長58.3%。

業內人士指出，此輪樓市復甦得益於去年以來限購鬆綁、利率下調等多項政策紅利的逐步顯效，按此勢頭，接下來“銀四”亦有可期，核心城市房地產市場將進一步“止跌回穩”。

深圳剛需轉向二手房

從全國範圍來看，此輪樓市復甦中，深圳的表現要優於其他一線城市。

Wind數據統計顯示，3月份重點30城、一線城市、深圳新房交易量同比分別增長1.34%、18.4%和30.56%，深圳同比增幅明顯高於重點城市以及一線城市。

一季度整體來看，重點30城、一線城市、深圳新房交易量分別增長0.89%、17.07%、74.47%，深圳同比漲幅也遠大於重點30城和一線城市。

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，這是因爲一方面深圳市場調整時間早、週期較長。另一方面深圳過去十幾年流入人口多，前期因爲房價高，後期因爲下跌導致觀望，從而積累了太多的剛需。

還有就是，自2024年下半年以來，購房門檻和成本降至歷史最低，首付15%和利率降至3%，均比高峰期下降了一半，購房形勢史無前例的友好。2024上半年，貸款方式購房的比例爲77%；平均貸款成數爲64%，達到2019年以來半年度新高，意味着提前還貸趨勢結束，居民願意加槓桿買房了。所以深圳反彈力度也較大。

具體來看，3月份深圳新房市場修復積極，但二手房的表現要好於新房。

據樂有家研究中心統計，3月份深圳一手住宅預售網籤量2926套，現售網籤量1235套，合計網籤4161套，環比、同比分別增長67.5%、47.2%。二手住宅網籤6078套，環比、同比分別增長65.3%、58.3%。二手房同比增幅要明顯大於新房，交易套數達到新房的145%。

李宇嘉表示，這主要是由於深圳剛需購房爲主的特徵，比如400萬以下總價的二手房佔比接近六成。由此，深圳剛需開始轉向二手房和租賃，新房越來越偏向於改善型需求。

二手房交易的旺盛也帶動了改善型需求在深圳新房市場的釋放。

3月30日，位於龍華區的中建鵬宸雲築二期開盤，153套100平方米以上的大戶型，1小時去化98%，反映出當前深圳樓市市場需求和購買力依然強勁。

而隨着市場成交量的上漲，深圳樓市的去化週期也在持續縮短。

據深圳中原研究中心統計，3月份深圳全市新房住宅存量爲278.6萬平，時隔33個月再度回落至300萬平以下，環比下降12.5%。根據過去一年平均成交量計算去化時間約爲7.84個月，去化週期較上月下滑1.27個月，已連續七個月呈回落態勢。

廣州樓市交易明顯升溫

整體來看，廣州樓市近期在供需兩端均有所爆發，“止跌回穩”態勢更加鞏固。

在需求端，3月廣州樓市購買力加速釋放，一二手共成交超過1.6萬套，其中二手房破萬套。廣州市住建局披露數據顯示。一季度，廣州全市一手住宅網籤面積172.67萬平方米，同比增長36.8%，11個區同比增幅均超過10%。

從整個一季度來看，在春節之後，市場交易有了明顯升溫。

廣州市房地產中介協會統計數據顯示，今年1-3月（統計週期爲2024年12月26日至2025年3月25日），廣州市二手住宅共網籤27182套、271.90萬平方米，同比分別大幅增長19.80%和19.57%。

並且，廣州所有行政區網籤套數環比均迎來不同幅度的增長。

白雲區、增城區和從化區環比增長幅度分別達到93.82%、86.59%和85.60%；荔灣區增長達81.29%；天河區增長幅度接近80%；番禺區增長75.41%；越秀區和海珠區的增長幅度均在70%上下；黃埔區、花都區分別增長56.10%、54.28%；南沙區增長幅度最小，但環比也有41.24%。

去化週期也進一步縮短，截至3月末，廣州一手住宅庫存面積1022.62萬平方米，去庫存週期縮短至14.3個月。

在供應端，由於是3月份傳統的樓市營銷節點，各大開發商也紛紛搶佔市場，預售獲批量、樓盤動作方面均有明顯增加。

據安居客廣州統計，3月份廣州共錄得6357套的新批預售貨量。且不完全統計到，3月新房樓盤推新頻次共52次，較2月微漲，其中海珠區的樓盤動作最多，爲11次。

其預計，在4月中下旬到5月，廣州的新房市場將會更加活躍，預計預售貨量、開盤推新或將增加。而這一波行情，預計仍由市區的改善盤來牽引，尤其是海珠區的多個全新盤，將會爆發。

土拍市場信心迴歸

今年一季度，全國土地市場呈現“核心城市高熱、非核心遇冷”的格局，廣深也成爲房企的爭奪焦點。

3月份，廣州成功出讓4宗地塊，其中包括2宗涉宅用地、2宗商地，合計11.11萬平方米，共賣出29.39億元。

其中，天河大觀地塊以10.8億元、2.86%的溢價率被金茂拿下。

深圳則掛出了“準地王”地塊。

3月31日，深圳寶安區新安街道A002-0060地塊掛牌，起拍價86.27億元，建築面積27.1萬平方米，毗鄰寶安中心區海岸線。

該地塊也是近年寶中片區唯一一宗臨海涉宅用地，因其地理位置與規劃的稀缺性，未拍先火，不少業內人士預測其將衝擊“百億級”地塊，成爲新的“地王”。

“A002-0060地塊取消了土拍溢價率的限制，轉向‘價高者得’，已爲超過百億掃清障礙，僅保守預計，總價在100-110億之間。這個區間是舒適區，開發商將有機會獲得理想的去化速度和利潤空間。當然這個區間之上仍有溢價空間，最終取決於開發商的拿地策略、商業指標的操盤能力和當天的競爭情況。例如，如果頭部幾家開發商組成聯合體，競爭或會減弱”，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在採訪時對界面新聞表示。

據吳睿估計，結合該地塊海景、區位等稀缺資源，未來有成爲深圳標杆“好房子”的潛力，如果打造爲豪宅產品，預計未來售價或達12萬/平方米，部分高端產品或突破15萬/平方米，具體還需看取地的開發商的產品定位和操盤能力。

從全國範圍來看，一季度核心城市年初加快土地供應節奏。中指研究院統計數據顯示，今年1-3月TOP20城市出讓金佔全國比重升至近7成。

並且，多地再現“地王潮”，成交樓面價創新高，如杭州3次刷新地價紀錄、成都兩次刷新地價紀錄，北京地價首超10萬/平方米。

這也是由於今年以來多地取消限地價、限房價政策，恢復“價高者得”規則，疊加房貸利率歷史低位等政策寬鬆，釋放了房企對核心城市後市的樂觀信號。

這一輪“地王”頻出的現象也印證了當前樓市分化式復甦格局，即核心城市優質地塊熱度攀升，而非核心區域仍面臨去化壓力。

接下來在二季度，據中指研究院研究副總監李益峰預計，各項政策落實將加快，加上去年四季度以來優質地塊供應增加，伴隨“好房子”項目陸續入市或將帶動改善性住房需求釋放，預計二季度核心城市成交量有望繼續修復，一線及核心二線城市市場有望率先“止跌回穩”，但城市及城市內部板塊之間分化行情延續。