打房、關稅雙殺！不動產投資信心跌到4年最低點

CCIM臺灣不動產投資協會今天公佈最新調查，零售業單店規模經濟出現大者恆大趨勢。圖／蔡惠芳

CCIM臺灣不動產投資協會今（15）日公佈2025年第三季臺灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查，受到政策管制、及美國對等關稅的雙重利空夾殺，商用不動產市場投資信心指數，跌到最近4年以來最低點；只有辦公室、土地開發，信心指數仍在樂觀水準。

臺灣不動產投資協會今天公佈的最新統計，第三季商業不動產投資信心明顯下滑，總平均指數爲98.28點。與前一季相較下降3.16點。四項指標皆較第二季下降（總體經濟、辦公室、土地開發、店面）。總體經濟、辦公室、土地開發與店面等四項之信心水準皆爲「偏向保守」。

臺灣不動產投資協會指出，歷經央行第七波信用管制與美國關稅等衝擊影響，信心指數持續下滑至近4年以來的低點，投資人以保守謹慎的態度來面對後續市場發展。

主持本調查的政大地政系教授林左裕指出，本季調查指標繼上季持續下探有兩大主因，首先是央行於今年九月理監事會決議利率維持不變、且並未放寬去年所採取之選擇性信用管制「限貸令」等緊縮貨幣政策所致，連帶影響土地開發價格鬆動。

其次，是美國實施之關稅戰已引發部分產業減產及無薪假增加，也使得總體經濟信心指數下滑。但辦公室及土地開發之信心指數仍在樂觀水準，呈現出收益型不動產以「投報率爲本」及都市土地稀有性的核心價值。

在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨範之虹都市計劃技師、耕基地政士事務所所長範之虹指出，本次調查全臺三大都會之土地開發信心指數，北中南地區之指數雖然呈現下降走勢，但指數大於100仍屬樂觀水準，顯現民間依然有信心投資開發土地。

第三季有臺達電69.5億元購買泰豐輪胎觀音3.4萬坪土地及建物，以佈局氫能、儲能或資料中心等事業；日月光砸65億元買下穩懋公司南科廠房來加速擴充AI先進封裝產能；羣光電子10.6億元買下潤泰全球桃園觀音廠土地及建物。

由於科技製造業大舉回臺投資，以因應美國市場需求，雖然美國對臺施以較高關稅，但以輝達與臺積電爲領頭羊之AI產業裡，臺灣爲全球唯一AI產業生態系統(Eco System)供應鏈主體，相對影響有限。以CCIM市場分析經濟基礎分析理論(EBA)中經濟比重轉移分析(Shift-Share Analysis)來觀察，AI產業生態系廠商對於北中南區工業地產之需求仍方興未艾，也是不動產業投資業者，應持續關注之標的。

以往金融保險業購置不動產，傾向租金報酬率較高的倉儲物流或商用不動產，在金管會調整保險業不動產收益率計算標準下修至2.545％後，保險業評估購置收益型不動產將更爲積極。

如富邦人壽八月砸下28億元，購入大同區延平北路二段的「星聚點KTV臺北旗艦館」，並採售後回租的方式經營；臺灣產物保險以20億元取得大同區承德路三段商辦大樓；中信資產管理公司與高雄營建業者透過合資方式，九月份以32.78億取得雲林北港原來萬有紙廠的廠區，顯示金融保險業資金積極投入收益型與產業發展需求的商用不動產。

在商用不動產未來發展契機方面，不動產投資協會市場交流委員會主委暨CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，臺灣正發展爲亞洲資產管理中心，其中不動產資產活化、信託及投資經營管理是創造永續價值的關鍵，而CCIM爲國際化接軌及專業整合的橋樑，彙集人才配合政策實現產業共榮。

在零售店面市場方面，CCIM投資師暨盡心不動產估價師事務所所長許源崇表示，隨着生活品質要求提升，具有停車便利性佳且消費環境優的大型零售、餐飲業種，較受到消費者青睞，從財政部財政統計資料分析，今年上半年全臺批發及零售銷售額有顯著提升，從113年9.3兆元提升至9.8兆元，成長5.60％；全臺批發零售業家數自113年6月的732,945家成長至114年6月的734,166家，微幅成長0.17％，顯示零售業單店規模經濟大者恆大的走向。

受到電商蓬勃發展之影響，近年傳統街邊店的發展在零售市場中漸趨低迷。對於百貨產業而言，專櫃、電影、書店等目的性消費，亦因網路社羣及線上消費盛行，調整原本以目的性消費帶動的商業模式的經營模式。

第四季商用不動產零售業市場可望因政府執行普發萬元而直接受惠，整體而言，從百貨業種中已觀察出餐飲、大型零售的面積比例或銷售額比例有逐步成長之趨勢。

林左裕指出，央行於今年9月理監事會決議利率維持不變、且並未放寬去年所採取之選擇性信用管制「限貸令」等緊縮貨幣政策所致，連帶影響土地開發價格鬆動；美國實施之關稅戰已引發部分產業減產及無薪假增加，也使得總體經濟信心指數下滑。但辦公室及土地開發之信心指數仍在樂觀水準，呈現出收益型不動產以「投報率爲本」及都市土地稀有性的核心價值。