從“碎地收租”到“科創高地”，佛山禪城以“集轉國”破除低效土地之困

南方財經全媒體記者趙曉晨 實習生龐卓詠、侯若琳 佛山報道

十多年前，佛山禪城張槎街道村尾村村民曾面臨“守着金飯碗討飯”的尷尬，一名老闆租下土地建陶瓷廠，最終陶瓷廠經營不善倒閉導致租金等款項長期拖欠，土地陷入“租戶難管、收益難收、產業難升”的僵局。

在村民對土地所有權認識模糊、集體土地開發低效的年代，村尾村的困境並非孤例。在“村村點火”土地開發強度高的珠三角，集體“有地難用”、企業“有需難進”的情況常有發生，土地要麼閒置要麼被鐵皮廠房填滿，村民守着“碎地”收租，未來卻充滿不確定性。

轉折發生在2023年夏天。張槎海口智能科技園項目以99.8%的高支持率通過村民表決。張槎街道在佛山市內首創“集轉國+居改工”模式，將規劃居住用地調整爲工業用地，推動土地收益從260萬元提升至1700萬元。該模式通過“土地國有化-返還村集體”的方式，既保障村民權益，又平衡了村集體的資金難題與長遠發展需求，吸引大量高端產業入駐，實現土地開發、運營模式和村民收益的全面升級。

提升了近十倍的土地租金，映射出一場靜水流深的土地改革。作爲開發強度極高的中心城區，禪城按需調整用地性質，藉助“物業分割出讓”調和長短期收益，依靠“國資統一招商”彌補園區運營短板，同時運用“預招商+定製化”模式引進龍頭企業，開展鏈式招商。一系列”組合拳精準實現了“用地高利用，政府少支出，企業易投資，村民增收入”的多方共贏。

以“集轉國”破解土地低效之困

日前，廣東寬普科技有限公司成功競得張槎街道海口智能科技園3.5萬平方米產業載體，未來將計劃打造特殊應用領域的高科技產業基地，開展新一代電子信息產業關鍵技術研發設計與生產服務。項目達產後，預計年產值8億元，年納稅額8000萬元。

這家專精特新“小巨人”企業的簽約落戶，是禪城向天空謀發展的一道生動縮影。作爲“人口密度高”“產業效能高”“開發強度高”及“城市品質高”的典型城區，過去兩年間，禪城主動突破空間受限、動能不足之困，向上要空間，向天空謀發展，大抓招商賦能產業突破，加速構建與城市中心相適應的現代化產業體系。

優質的產業項目能否簽約落戶，空間土地是最關鍵的要素。禪城全區面積僅154平方公里，目前88%以上區域被城鎮開發邊界覆蓋，開發強度高達82%。去年以來，禪城啓動都市工業載體“三年千萬”行動，進行老舊工業園區改造升級，全力推進全域土地綜合整治。這一過程中，“集轉國”被列爲低效用地再開發的重要舉措。

“我們村是全市首個實施土地‘集轉國’的村，將土地的租金收入提升了十多倍，盤活村集體用地，拓展產業發展空間，大大提高了村集體經濟收入。”談起海口園改造帶來的變化，張槎街道海口村黨委書記陳紹偉笑容滿面。

“集轉國”模式的成效有目共睹，在張槎街道，蓮塘、村尾、大江和弼唐等村緊隨海口村的步伐，紛紛高票通過“集轉國”項目，實現了土地整備的再提速。2023年以來，張槎街道共盤活農村集體經營性建設用地541畝，計劃建成都市工業載體122萬平方米，預計年新增稅收3.5億元、集體經濟收益增長490%。

數據背後，是開發思路的轉變。以海口園項目爲例，將集體工業用地全部轉國有，把規劃居住用地調整爲工業用地，更符合實際需求。協議出讓后土地使用權仍屬於村集體，充分尊重村民的土地情懷，解決了村集體“害怕失去土地”、“入市意願不強”等問題。

而作爲土地改革的資源調配樞紐，政府在推進“集轉國”過程中扮演的角色遠不止“土地性質轉換”那麼簡單，核心在於構建一套多方利益再平衡的解法。

比如在資金平衡方面，張槎運用“30%出售+70%出租”的“分割銷售”模式，實現政府“零成本”開發，村集體可獲得30%物業銷售收入、70%物業出租收益。既滿足村民短期收益需求，又兼顧村集體長遠發展，實現了資金的合理分配和平衡。

最直接的變化是產業面貌的煥新。原容積率不足1.0的低效工業用地實現“騰籠換鳥”，精準匹配主導產業定位，引入鏈主企業帶動產業鏈集聚，在規劃允許範圍內將容積率提升至4.0，實現產業形態高端化、畝均效益倍增化。

不只是張槎，土地開發的深度轉型正在禪城全域展開。南莊鎮創新採用“徵收+收儲+統租”混合模式，推出千畝產業園；祖廟街道在郊邊村改項目中創新採取政府統籌整備用地模式，採用徵收+收儲的方式進行整村拆除新建；石灣鎮街道利用具有保留使用價值和歷史風貌價值的存量工業房產，“創新創造”工業園區更新改造。

禪西迎來“二次創業”新機遇

“禪城是高度城市化的中心城區，各類土地碎片化、利用率不高、發展不平衡等問題長期存在。要實現區域協調發展，就要把空間優化到極致，爲發展整出一片新天地。”佛山市自然資源局禪城分局總規劃師鍾崇正說。

相較於以規模擴張爲主的土地粗放開發的 1.0 時代，土地開發2.0版本的核心在於對每一片土地空間都精雕細琢，更注重空間資源的精準配置、產業與城市定位的深度耦合。

從本質上看，“集轉國”解決了土地“從哪來”的難題，但騰挪出的空間“往哪去”，考驗着更深層的城市智慧。禪城的答案是：將空間優勢轉化爲產業勢能。

隨着土地改革不斷推進，禪城在破解土地來源難題後，將戰略重心轉向空間價值重構。今年年初，禪城發佈汾江科創帶概念規劃，瞄準產業與科技的深度融合。禪城區政府工作報告亦對張槎提出了“全力推進產業和城市的‘二次創業’，聚力建設汾江科創帶、加快打造都市工業示範區、大力推進‘集轉國’模式”等要求。

通過“集轉國”機制騰挪出的500餘畝產業用地，被系統嵌入汾江科創帶的戰略佈局。這條沿城市母親河延伸的創新走廊，聚焦數字經濟、智能製造、大健康及新能源等新興產業，聯動順盈嘉智能科技園、億鋒數智產業園等重點平臺載體，有望形成 "研發中試-成果轉化-產業加速" 的完整科創服務生態鏈。

將視角放大，隨着低效用地經“集轉國”騰挪爲現代化載體，新興產業在“工業上樓”中聚鏈成羣，這個禪西片區也迎來了空間與產業雙雙“二次創業”的進程。

目前禪西土地開發強度爲68.8%，低於禪城區總體土地開發強度。從土地和產業的資源儲備來說，禪西也是未來禪城區製造業基礎最強、可改造空間最大、與周邊的規模產業園區聯動最爲緊密的區域，有望通過制度創新、要素重組與產業升級，重構區域創新生態鏈。

“當下是禪城工業空間最爲充裕的階段。禪城不缺空間也不缺土地，只要大家有好的項目、科技含量高的製造業項目，我們都能承載。”今年佛山兩會區長訪談環節，禪城區區長盤石如是說。

面向2025年，禪城提出要要圍繞城市經濟，打造都市制造中心、產業服務中心、商業消費中心和嶺南文化中心“四個中心”。禪城的影響力和競爭力不能夠僅僅體現在規模上，而是體現在連接力、服務力和帶動力上。規劃建設汾江科創帶、催動禪西片區“二次創業”，正是禪城提升連接力、服務力和帶動力的關鍵一步。

中心城區的競爭力重塑，核心在於高端要素配置的較量。在禪城，隨着土地利用經歷從權屬模糊到產權清晰、從低效分散到規模運營、從粗放開發到專業治理的蛻變，要素配置更與區域產業升級同頻共振。這種路徑升級不僅關乎畝均效益提升，更是禪城從 “城市中心” 向 “佛山之心” 躍進的必然選擇。