從SRC變RC 預售案結構標示爭議中的法律判準

臺灣遺囑協會理事長劉韋德。（本人提供）

在近年房市交易日趨熱絡的背景下，預售屋買賣契約的內容爭議日益頻繁，其中又以「建築物結構標示不清或與宣稱不符」的情形，最容易引發民衆不滿與訴訟風險。有一買方向建設公司購買位於新北市一間預售屋。契約第8條第2項建商以粗黑字明示：「本大樓建築物主要構造系鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）」，而買方也據此認爲整棟建物應爲SRC結構。然買方後來才知道該建物僅地下1樓至地面6樓爲SRC，其餘樓層爲一般鋼筋混凝土（RC）結構，遂主張結構不符契約內容而解除契約，並請求返還已付價金與違約金。

建商則主張，契約的附件四已明確載明各樓層結構類型，且買方也在附件上簽名，不願接受買方解約的要求，最後進入訴訟。　本案買方在一、二審均敗訴，法院採取契約整體解釋原則，認爲消費者在簽約前已享有5日以上的契約審閱期間，且明確於附件四簽章；該附件已敘明「本大樓採用鋼筋混凝土結構，搭配底層（B1至6層）鋼骨鋼筋混凝土結構設計」，應認消費者已知悉且同意該結構方式。法院進一步指出，契約第8條主文中雖以粗體標示SRC，但也載有「施工應依主管機關覈准之圖說等資料」等字句，判決買方敗訴。

然本案最高法院於109年度臺上字第1460號判決中卻大逆轉認爲，二審判決並審酌「資訊揭露是否具顯著性」與「消費者是否可辨識並真實同意」等重點，因此廢棄發回。

最高法院強調，《消費者保護法》第13條及施行細則第12條明確規定：企業對定型化契約條款應予「明示」，若內容顯有困難者，應「以顯著方式公告」，並經消費者「同意」，該條款始得構成契約之一部分。若條款因字體、印刷或其他方式致難以辨識，則不構成契約內容。

最高法院認爲，附件四僅以普通字體記載「SRC僅用於B1至6樓」而非與主文相同之粗體，且契約中所提到的「結構平面圖」未實際附於契約中，因此消費者是否知悉並同意該結構圖內容有疑義，不可據此逕認買方對建物爲部分SRC、部分RC有明確認識。

本案爲實務上少數針對建築結構資訊揭露明確討論「條款效力」的判決，最高法院認定契約的實質內容應以「資訊揭露是否清楚明確」爲準，而非僅憑簽名形式斷定效力，並以「真實同意原則」爲審查標準，以保護消費者利益爲重心，殊值肯定。不過在定型化契約普遍存在於預售屋交易中的當代社會，消費者還是要多加註意契約內容並善用審閱期，纔是最佳防身之道。