從產品力到交付力，房企如何解鎖交付密鑰

供需變化，規模築底，債務重組……如果給這一年的樓市大事件排個序，“交付”大概率位居前列。

“保交樓”動作的加速落地，竣工交付大年的如約而至，以及房企們 “活下去”的底線要求，一同將“交付”推向輿論的風口浪尖。

在市場的另一端，我們看到，2023年有小夫妻在新家復工封頂時，遙遙放上一掛鞭炮；有家庭在得知降息後，五口人圍坐火鍋前舉杯相慶……一幕幕被記錄下的場景，隨着齒輪重新轉動，響起了轟鳴聲。

而更多的故事其實並沒那麼曲折，看似不卑不亢的鏡頭下，只是悄悄記錄着窗外的綠意與廳廊，然後留下一句“我的新家，用心了。”

2023年，交付如同一面鏡子，折射出房地產不平凡的一年。

規模下降遭遇交付大年

2023年，樓市依然身處調整週期的“冰河”。

統計局數據顯示，1-11月，全國商品房銷售面積同比下降8.0%，商品房銷售額同比下降5.2%。土地市場的整體低迷態勢未改，住宅用地供求規模同比繼續下降。根據中指數據，1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降21.5%、28.0%，絕對規模均是近十年同期最低位水平。

在規模的下山路上，房企還必須接住上山時踢來的皮球。2019年-2021年，全國房屋開工面積分別達到22.7億平方米、22.4億平方米、19.9億平方米的高位，經過平均兩到三年的施工週期，2023年竣工交付大年如約而至。

兩組錯位的數據，循着一條時間線，被猝不及防地剪輯進了2023年。2023年，“保交樓”依然是各地的重點課題。在今年8月“保交樓”一週年時，住建部發布數據，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套。

而房企們同樣被夾在兩個週期的縫隙裡，從規模爲王的黃金年代，到以質量爲錨的新時代，中途那些廣被熟知的案例，多是關於 “保交付”的艱難。

當然，在摻雜五味的故事中，並不乏好的一面。根據億翰智庫統計，頭部企業仍然是“保交樓”的主力，1-9月TOP10房企的交付套數超過整體的一半。更可貴的是，部分TOP10房企亦在品質上呈現出不俗表現。據龍湖介紹，2023年，龍湖在全國56座城市的160餘個項目，共計交付約14萬套品質房源，其中約20%項目實現提前一個月以上交付，總體滿意度超,90%。。

一切並非偶然。英國哲學家伯特蘭羅素說，“災難來自於狂熱。”而龍湖管理層也曾說過一句話，“不求非分之福，就沒有非分之禍。”

在曾經高歌猛進的時代，沒有盲目下沉、沒有加高槓杆的龍湖，用多次提前還債，展示了一家健康企業的姿態：截至2023年末，龍湖非有息負債科目中的供應鏈ABS、商票已經清零；至2025年前，無到期需償還的境外銀團；至2027年前，無到期美元債。

不僅如此，龍湖也用提前交付與品質交付，詮釋了“保交樓”以及“保障兌現交樓所承載的各種美好生活”的題中之意——在2023年，龍湖所交付14萬套住宅中，20%提前一個月以上交付，總體滿意度超90%。

完善交付體系消除“不確定”

在牌桌上，最受關注的永遠是最後一張發出的公共牌。這張牌被叫作“the river”，寓意着塵埃落定：贏則碧波萬里，輸則沉入河底。

交付同樣是一條“河”，不同的是參與這場“遊戲”的人。當看過戶型、區位、配套等張張明牌，業主們心裡流轉過的種種美好，都隨着交付的落地而回到現實。在這場與預期差、不確定之間的博弈中，房企們需要改變的，即是打破這層信息差構成的隔閡。

在2023年，中海、萬科、龍湖等頭部房企依然遵循着工地開放的流程，一組數據顯示，龍湖的開放工地已形成了一整套完整的精細流程，並已覆蓋到交付前100%的項目。在此之外，部分中小房企也在交付前加入了工地開放的環節，在充滿不確定性的房地產市場裡，儘可能提供確定性與安全感。

或許快速迭代的工藝工法，是讓“理工科”們也撓頭的思考題，即便有着專業的工程師細緻講解，也難以全部吃透。但數據與工序不會騙人，龍湖“集團-地區-項目”三級品控體系，覆蓋項目全週期的300餘個品質關鍵點打磨和100+不同層級的檢查診斷，實現項目從開工到交付的360°建造監管。

讓施工過程變得透明，僅是房企龐大的交付體系內的一小部分。

據克而瑞的研究，目前已搭建交付體系的房企中，按體系的完整性和環節的偏重性可以分成三類：第一類是已經在集團層面搭建了完善的全週期交付體系，並在品牌上形成了強IP的交付力形象；第二類是交付體系重點聚焦前端建造施工環節，重標準、強品質；第三類是交付體系重點優化客戶交付體驗，搭建全流程服務體系。

頭部房企亦有側重，龍湖是構建集團層面全週期交付體系代表，金地是聚焦前端建造施工環節的典範；而綠城的大客服體系則在全流程服務體系裡頗具盛名。

其中，龍湖的“以新交心”智善交付體系正式發佈於2022年，從“新居所”、“新家園”、“新生活”三大價值維度，對傳統房產交付理念和實踐進行全新升級。同時，在交付過程中，龍湖的業主可以體驗到無需線下排隊填寫資料、辦理交房手續的便利性，並基於政策的支持在全國多個城市實現“交房即交證”。

在業內人士看來，從“交房子”到“交生活”，房企們更加完善的交付體系，不僅是“保交樓”的重要保障，更交給業主一個更大的生態圈與生活圖景，是房企更爲長期主義的體現。

產品奠定品質交付的前提

亞馬遜創始人貝索斯曾說過：“當我們這個季度業績表現很好的時候，有很多人會當面祝賀我們。但是我真正想說的是，這個季度的業績是三年前的努力決定的。”

房企交付亦如此。

身處波動的行業週期，交付無疑是房企當下綜合能力和實力的彰顯。然而，放在更長的時間維度考量，它也是近年來房企研發、拿地、開發、運營、財務等動作，順理成章結成的“果”。

好的交付，與好的產品最直接相關，好產品奠定品質交付的前提。所以不難發現，那些迭代創新的樓盤，往往能在交付時拿高分。

在龍湖近期交付的項目中，寧波老城海曙區的天玥項目，呈現“一軸兩庭一環”分佈，酒店大廳式入小區，廊橋流水如屏風，層層遞進，豁然開朗入園，布移景異，四季皆景，每一幢入戶的小景牆也各有千秋。湛江嶺南原著，則以嶺南四大名園、私宅府邸“餘蔭山房”爲藍本，依託嶺南園林的文化底蘊，現代景觀手法演繹，詮釋顯貴家族豪居理念。

產品研發上不遺餘力，交付才更有底氣。深諳這一道理的龍湖，2023年，書寫交付答卷的同時，在新產品的進化上持續發力。從御湖境、雲河頌，到青雲闕、硯熙臺，龍湖全新產品系屢屢成爲各地市場的風向標，龍湖也成爲這一年屈指可數仍然執着於產品開發的房企之一。

在12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部部長倪虹強調：“房地產己經從‘有沒有’轉入‘好不好’的時代，好房子只有想不到，沒有做不到。”隨着供需關係變化、改善成爲主流，明年的一二線市場將真正上演“產品爲王”。

龍湖僅是一個案例，在供需變化、需求迭代的週期切換中，頭部房企正用交付、產品拉起了連接兩個週期間的橋。

更值得期待的是，下山的路已趨於平緩。在國際三大評級機構惠譽看來，2024年中國房地產市場銷售額或將小幅下降0-5%，對應10萬億左右的銷售體量。

在築底的新市場環境中，不變的是房地產行業的分化表現或將持續。對保持財務穩健、手握優質土儲、規模穩步增長的房企來說，機遇或大於挑戰。