從2024年運營業務收入增長，看龍湖的角色轉變

文/李凱旋

在變動的房地產市場中，龍湖集團的業績表現則是依舊穩健。3月28日，龍湖集團披露2024年業績。數據顯示，2024年，依託多元化的經營戰略，龍湖集團的營業收入爲1274.75億元，歸母淨利潤則達到104.01億元。基於優秀的業績成果，龍湖集團選擇積極回饋股東，擬全年派發股息0.32元/股，派息率約爲30%。

龍湖集團方面表示，近幾年，公司的運營和服務航道撐起了公司的利潤盤面。2024年，龍湖集團商業租金收入同比增長7%至109.8億元，資產管理收入爲31.8億元，運營收入和服務收入創歷史新高。

運營業務收入約135億元

作爲行業中的尖子生，龍湖集團“天晴補屋頂”的思維可以說已經寫入企業基因。此前，龍湖集團早早感知“降負債”的重要性，使得公司免於債務風波。如今，房地產市場增量業務空間收縮，存量當道，龍湖集團亦是多元化佈局運營業務，爲公司打造護城牆。

筆者瞭解到，龍湖集團旗下有五大航道，分別是地產開發、商業投資、資產管理、物業管理以及智慧營造。其中，商業投資與資產管理共同組成了龍湖集團三大業務板塊中的運營業務。整體來看，2024年，龍湖集團運營業務全年實現運營收入爲135億元，同比增長5%，爲公司帶來了穩定的現金流。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在2024年業績會上表示，在近幾年地產業務受到衝擊的背景下，公司運營及服務航道基本上撐起了整個集團的利潤盤面。不過，陳序平強調，龍湖集團實際上是開發、運營、服務齊頭並進，只是在目前階段，公司要把債務安全放在第一位，債務安全則是優於增量投資。

由此可見，運營業務已然成爲龍湖集團的中流砥柱之一，更是龍湖集團在此輪行業調整期中的優質避險工具。陳序平表示，2025年是公司債務轉換的最後一年，也是最關鍵的一年。2025年，龍湖集團還需要歸還3筆公開債務，但均已經做了有序鋪排。其中，針對35億元中債增信，公司會提前做經營性物業貸，將其置換出來。

如此看來，2025年，龍湖集團的運營業務將會在這一關鍵時間點擔任更重要的角色，實現更高的發展。

購物中心營業額超730億元

於很多人而言，龍湖的天街是一個耳熟能詳的品牌。畢竟，作爲一家購物中心品牌，“天街”已經成爲許多城市的“必逛項目”。2024年，龍湖商業新開業11座天街，合併分期項目後，累計開業運營購物中心已經達到89座，運營總建面達930萬平方米，已開業項目覆蓋了23個城市。龍湖商業選址精妙，並通過持續迭代的產品概念和精準定位吸引了衆多客流。

筆者注意到，龍湖商業在2024年開業的多個項目均可以稱得上是當地的“扛鼎之作”。其中，海南海口天街爲海南最大的單體購物中心，開業首月每日平均客流超過15萬人次，其是龍湖商業在華南佈局的第一座天街，定位爲“城市潮流地標”。

輕資產項目表現同樣不俗，定位爲“區域級家庭歡樂聚場”的重慶雲領天街提前半年開業，填補了重慶中央公園商圈的空白。同時，憑藉着這一項目，龍湖集團也實現了國有企業與商業地產企業之間“輕資產合作”的雙贏。

數據顯示，2024年，龍湖商業租金收入同比增長7%至109.8億元；營業額同比增長16%，超過730億元；日均客流超320萬人次/天，同比增長25%。增長的密碼實際就在“牌面”上，無疑是選址、定位與經營。

龍湖集團在商業板塊已經形成了成熟的戰略體系，包括多樣化的產品形態、精準的定位以及差異化的經營策略。截至目前，龍湖商業的產品形態包括MALL、Mall+街區、純街區等多種類型。2024年，龍湖商業再度對產品分級進行細化，將項目分爲城市級、區域級和社區級，並讓3者之間形成聯動，讓消費者在不同區域都能收穫舒適體驗。

在龍湖商業的分級體系中，城市地標級項目對應的是一座城市核心商圈的封面，也是龍湖商業在城市中的拳頭產品，是龍湖文化的初步體現。龍湖商業通過讓區域引領級商業項目作爲串聯，帶動社區共生級項目的成長。

關於未來商業板塊的增長預期，龍湖商業總經理包偉表示：“2025年，公司一方面會針對存量項目持續做好招商調整和調改升級動作，保證同店同比大幅增長。另一方面，公司今年會再開業10座左右商場，這將是重要的新增量貢獻，預計整個航道在2025年能夠實現10%以上的增長。”

龍湖商業在布店策略上抓住了“流量密碼”，在實施“一店一策”的同時，瞄準“首發經濟”機遇，讓首店、特色店成爲招牌。以成都東安天街爲例，其是2024年龍湖商業首個開業項目，招商率爲100%。其中，60%爲區域首進品牌。2024年，龍湖商業合作品牌數超過6900家，其中，戰略品牌數超過400家。

龍湖集團方面對筆者表示，預計2025年，龍湖商業將新增開業11個全新項目，8個爲重資產項目，3個爲輕資產項目，且全部位於杭州、上海、武漢、重慶、濟南等核心一、二線城市。

“全生命週期”資管護盤

2024年，房地產提出要“優化存量”，存量時代的市場空間由此打開。基於此，2024年，龍湖集團將長租航道升級爲“龍智資管”品牌，定位爲“全週期全業態資產管理運營商”。目前，該品牌已經成爲龍湖集團資管旗艦品牌。

筆者瞭解到，龍智資管的業務是依循生命週期開展的，構建了一條包含住、職、娛、醫、養等空間資產的鏈條涵蓋公司旗下的長租公寓—冠寓、產業辦公—藍海引擎、服務式公寓—霞菲公館、活力街區—歡肆、婦兒醫院—佑佑寶貝以及健康養老—椿山萬樹六大業務單元。

數據顯示，2024年，龍湖資產管理規模近300億元，資產管理收入爲31.8億元。其中，長租公寓是龍湖資產管理航道的基本盤，該項目致力於爲大城市的青年人煥新居住品質。截至2024年12月份，龍湖冠寓已經在20餘個高量級城市累計開業房源超過12.4萬間，管理規模超過16萬間，規模穩居行業前三位。2024年，冠寓租金收入爲26.5億元，同比增長4%，期末出租率爲95.3%。

與此同時，龍湖資產管理瞄準“一小一老”的醫養需求，並由此進一步延伸空間服務的對象。其中，佑佑寶貝婦兒醫院主打差異化發展，滿足患者高品質、個性化服務需求，已經累計服務超93萬人次。健康養老品牌椿山萬樹則是已經佈局北京、重慶等城市，管理牀位超過750萬個，客戶滿意度高達97%。

縱觀龍湖集團角色轉變的全部歷程，“提前”與“精準”可謂是關鍵詞。龍湖集團憑藉在不動產資產管理領域的早期佈局，實現了從開發商到運營商的角色轉變。2024年，龍湖集團更是通過提升經營性業務的質量和效率，實現了運營收入和服務收入的新高，使得相關業務成爲龍湖集團成功穿越週期的底氣。

編輯：林森