川普來亂！辦公室、土地開發及店面三大商用不動產 投資信心同步下跌

CCIM今天指出，從央行宣佈第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑。圖／蔡惠芳

CCIM臺灣不動產投資協會今（12）日公佈2025年第2季ICI（臺灣商用不動產投資信心指數）調查報告，主持本調查的政大地政系林左裕教授指出，由於第一季的調查在美國總統川普宣佈關稅政策前，因此在第二季的ICI指數中，辦公室、土地開發及店面，投資信心呈現下跌走勢。

林左裕分析，其中辦公室、土地開發的投資信心，仍呈現樂觀的水準之上，也反映出產業的實質投資對土地及廠辦的需求，並未受到美關稅政策的明顯衝擊。

林左裕分析，值得注意的是，「總體經濟環境」的指數雖較上一季爲高，但在第二季爲 97.06點，仍相對保守，反映出美國關稅政策下，新臺幣升值趨勢對出口產業的壓力、以及中國電動車、塑化及鋼鐵業等傾銷對國內相關產業所產生之衝擊。

臺灣不動產投資協會今天表示，2025年第二季臺灣商用不動產投資信心指數調查結果發佈，從央行宣佈第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑，顯示投資人以更謹慎的態度來面對市場。

在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，辦公室投資人涵蓋金融機構與自用型客戶，依信義全球資產最新統計顯示，整體空置率約4.47%，租金也微幅上揚。對 AI 投資信心引領穩定的需求市場，雖然辦公室投資信心因政府持續控管房市資金心理及美國啓動貿易戰爭而微幅下修 1.5％，相較一般住宅市場，仍屬健康正向。

主要辦公戰場大臺北地區，後續如舊市區之更新、輝達進駐南港、北士科及新北市外環如新莊、土城大量廠辦新供給帶來機會與挑戰，值得投資人關注。

另外，川普高關稅壓迫各國談判改善貿易逆差，着眼臺灣半導體產業競爭優勢暨持續投資，高科技產業聚落羣聚仍會是商用不動產的支撐。較值得關注的是非優勢產業衝擊與美國進口增加帶來的產業消長，預期是下階段的商機

在土地開發指標的表現上，CCIM 投資師暨 CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，本次調查全臺三大都會之土地開發信心指數，僅北部呈現上升趨勢，中、南部之信心指數皆爲下降趨勢。

施甫學表示，觀察近期各縣市政府土地標售結果，呈現低標脫率及低溢價率「雙低」態勢，顯見央行信用管制土建融限縮及針對終端產品貸款限制減少對土地原料追價的力道，開發商逐漸以都市更新、捷運聯開及合建分回爲開發手段，減少開發期間之財務風險。

至於金融壽險公司，因即時收益報酬限制，除購入中南部租金報酬率4％以上收益型標的外，部分成交轉以購入土地並開發後出租以提高整體報酬率，例如臺灣人壽以137.4億元購入桃園航空城產業專用區土地，打造複合多功能園區，國泰人壽與臺新人壽分別以27.38 及 53.67 億元，購入桃園工業土地，預計開發後出租做倉儲使用。

受整體經濟情勢變動快速影響，土地開發仍需注意終端開發後產品租售市場的流通性、增值性及替代競爭性，購地前應審慎調查評估。

在高雄的商用不動產市場表現，CCIM投資師暨華成國際管理顧問總經理陳清景指出，本次調查中，兩項指標辦公室、土地開發爲「偏向樂觀」之信心水準。其中辦公室部分，高雄地區因臺積電的逐年設廠，使得諸多關聯產業持續加溫，除鴻海與輝達於去年底宣佈將進駐亞灣區外；AMD 亦於三月在高雄設立新辦公室。高雄市府積極推動的南臺灣科技廊帶政策，已逐漸奏效並持續發酵。此外，本季配合亞洲資產管理中心高雄專區範圍的劃設，逐漸吸引多家金融業對南高的關注。下一季南高在辦公室部分，將有金控需求逐漸增溫。

而南部土地開發部分，雖受惠於半導體產業的未來進駐，惟第二季受金融持續管制影響已逐漸降溫。高雄的土地開發狀況 , 可以從市府六月二十五日標售結果看出，第二季高雄市場較上季不熱絡，大部分建商仍停留觀望期，從整體標售結果分析，建商投標與得標率均非常低，投資區域仍以北高鄰近臺積電的楠梓高大特區較受矚目，其他區域脫標率低，這也顯示建商在購地上趨於保守。

位於南高的麗尊飯店，以每坪285萬元出售予興富發集團。

南高在土地開發與辦公室部分，均已逐漸增溫；旅館投資則不受青睞。

值得觀察的是，科技產業除間接帶動南臺灣住宅土地開發，亦直接推升工業土地的需求，包含協力廠商與受排擠的傳產設廠需要，工業用地亦是南臺灣這一波商業地產開發的潛在商機。

另外，房地產科技AI出現影響力日增的趨勢。

紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊表示，第二季ICI 指數顯示對總體經濟提升的信心，與今年Computex 輝達展現臺灣在國際AI 晶片科技產業鏈日趨重要有關。其實房地產科技(PropTech)也受AI 發展影響突飛猛進，除了美國CCIM 已運用AI 大數據分析協助會員進行地產投資交易，紅色子房瑞德資本已透過社羣甄選成立讀書會，挑選國際上最熱門的AI 地產科技運用方向進行工具案例研究，包含 AI 房

地產估價、房市預測分析、虛擬看房擴增實境、租戶篩選與文件自動化、智慧物業管理等等。期許在目前臺灣房市相對盤整休養時期，運用臺灣在國際科技上的優勢，協助客戶與合作伙伴精進投資決策與日常管理，並將研究成果持續在 CCIM 論壇活動中分享。