城中村改造提速！24省份部署升級，上海今年目標翻倍至25個項目
21世紀經濟報道記者李莎 北京報道近日，《遼寧省加大存量商品房收購力度 進一步提升住房保障能力的若干措施》印發，其中明確要大力推進城中村改造，2025年實施城中村改造2.6萬戶。
前不久發佈的2025年遼寧政府工作報告也明確，今年要持續實施城市更新行動，開展城中村改造和城市危舊房改造3.5萬套。
近期31省份政府工作報告已陸續發佈，21世紀經濟報道記者梳理髮現，24個省份政府工作報告將城中村改造作爲重點工作進行部署，包括上海、天津、重慶、河北、遼寧、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、四川、貴州、陝西、甘肅、青海、廣西、寧夏和新疆。“加力實施”“加快改造”“加力推進”等成爲多地部署今年城中村改造的關鍵詞。
其中上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽、福建、山東、河南、四川、貴州、寧夏這12個省份在政府工作報告中提出今年城中村改造的目標。城中村改造工作複雜，存在地區差異，各地目標也不相同，如河南計劃改造城中村416個，四川計劃改造城中村10萬戶。
與去年相比，今年各省份政府工作報告對城中村改造的部署着墨更多，針對性更強、目標更明確。多地今年計劃改造的城中村規模擴大，如上海2024年計劃啓動10個城中村改造項目，今年目標提升至25個。
在受訪專家看來，城中村改造是今年擴內需的重要抓手，各地希望通過城中村改造的貨幣化安置進一步拉動購房需求，促進房地產市場止跌回穩。各地城中村改造工作要加快推進，資金平衡問題仍是需要關注的重點。
12省份公佈城中村改造目標
在2024年31省份的政府工作報告中，有23個省份提及城中村，但大都是在推進“三大工程”中涉及。與之相對，今年各省份政府工作報告中，有24個省份對城中村改造工作進行部署，其中絕大部分省份均將城中村改造工作進行專門部署，如河北政府工作報告提出，要加力實施城中村和危舊房改造；甘肅政府工作報告明確，要加快城中村改造擴圍；寧夏政府工作報告強調，要開展城中村改造專項行動。
去年四季度，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造作爲重要的房地產增量政策推出，其後城中村改造擴圍至近300個城市。去年年底中央經濟工作會議提出要加力實施城中村和危舊房改造。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，今年各省份在政府工作報告中將城中村改造作爲很重要的內容來部署，是對黨中央部署的積極貫徹落實。此外，我國進入高質量發展階段，也進入存量盤活和城市更新階段，居民對物業和居住環境的需求從“有沒有”轉向“好不好”，對公共配套設施供給低效甚至短缺的城中村進行改造的訴求強烈。
另外，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，各省市將城中村改造作爲重點工作進行部署，有助於激活更多購房需求，促進房地產市場止跌回穩。
2024年各省份政府工作報告中，僅上海和貴州提出了具體的城中村改造目標，今年在政府工作報告中提出具體改造目標的省份增加至12個，包括上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽等。
綜合來看，多省份改造規模進一步擴大，如上海計劃啓動的城中村改造項目從去年的10個，增加至今年的25個；貴州從去年的計劃實施城中村改造2萬戶，增加至今年的計劃啓動城中村改造3萬戶；重慶去年82個城中村改造項目加力實施，今年計劃滾動推進163個項目。
中指研究院研究總監吳建欽向21世紀經濟報道記者表示，多省份今年推進城中村改造項目數量大幅增加背後，主要有三方面影響因素。一是各地希望通過城中村改造過程中的貨幣化安置進一步拉動購房需求，促進房地產市場止跌回穩。二是此前住建部已在前期城中村和危舊房改造相關部署基礎上，再新增100萬套改造規模，城中村改造也已擴圍至全國近300個地級以上城市，在此背景下各地今年推進的項目數量也會明顯增加。三是今年年初召開的國常會提出，城市更新將是今年擴大內需的重要抓手，而城中村改造是城市更新的重要內容。
嚴躍進表示，今年多個省份設置了較明確的城中村改造定量目標，一些省份計劃推進改造的數量在增加，這說明各地對城中村改造工作的重視程度在提高。另外，今年城中村改造工作的資金等支持力度增加，各地上報項目主動性也在增加，也爲今年城中村改造工作勾勒出更加清晰的實施路徑。
資金平衡問題仍是關注焦點
在受訪專家看來，今年各地的城中村改造工作與去年相比存在一些不同點，如城市的擴圍和政策支持力度的加大。另外，吳建欽表示，今年城中村改造過程中貨幣化安置與房票安置相結合將進一步深化。
嚴躍進則認爲，去年城中村改造工作主要着眼於拉動固定資產投資，今年則從擴內需視角出發，尤其是着眼於激發城中村改造中的潛在購房需求。
“城中村改造的週期通常較長，一般每個項目需要8 年左右的改造週期。”李宇嘉認爲，今年改造目標大幅增加，並不意味着一下子就要拆除大量建築或建設大批迴遷安置房，而是說要着手推進相關項目，而不同項目處於不同的階段。
李宇嘉表示，城中村改造工作無疑將提速，但需要明確的是，新時期的城中村改造與過去相比存在顯著差異。在新時期，很多城中村改造項目以國企爲投資主體，並且實行一、二級開發分離，徵拆工作由政府主導。公共屬性和民生屬性主導下，改造工作並非單純追求拆除規模，而是強調拆整結合，涵蓋拆除重建、有機更新、綜合整治這三種類型。這是因爲改造過程必須確保資金平衡，同時，從村民改造意願出發，既可以是拆除重建，也可以是綜合整治。
吳建欽指出，城中村改造要加快推進，還有一些問題需要重點關注。一方面，目前土地市場並未明顯回暖，資金平衡難度進一步加大，更需加大對項目啓動資金的支持和長週期、低成本的融資支持。另一方面，市場主體力量還有待進一步發揮，對於能夠實現資金平衡的項目要積極引入社會化力量，同時提供相應的政策保障。除此之外，需要對全市城中村改造項目進行統籌考慮，重點推動有較大可能實現資金平衡的城市核心區項目的改造。
在採訪過程中，資金平衡問題被頻頻提及。在李宇嘉看來，一方面，無論是國企改造還是民企改造，資金可平衡，投資主體才願意參與。另一方面，城中村改造不以大拆大建爲主要原則，重點解決安全隱患和公共配套短板等問題，這些工作也需要比較多的資金投入。
嚴躍進也認爲，要加速城中村改造的落實落地，核心在於解決資金問題。當前，政策對專項借款、專項債等資金支持力度較大，需要加快這些資金的落實。與此同時，各地在城市改造中推出房票政策，應將城中村改造、房票使用更好結合，推動房地產去庫存。此外，還需將保障房房源安置與城中村改造動遷戶進行對接，實現多領域市場聯動的健康發展態勢。