城市更新進行時：舊空間裡的新天地

6月4日，2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示，北京等20座城市位列其中。這份由財政部、住房和城鄉建設部聯合發佈的名單，標誌着新一輪城市更新進入加速期。

不久前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關於持續推進城市更新行動的意見》爲這場行動劃定路線圖，提出到2030年，人居環境明顯改善，經濟業態更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成爲人民羣衆高品質生活的空間。

政策落地實施，城市更新如何推進？老舊街區怎樣煥發活力？更新模式能否持續？

01

爲何要改？

數億人居住的老舊空間，亟待煥新。

過去幾十年，城市建設突飛猛進，高樓林立、商品房遍地開花。但在現代化加速的背後，一大批建於上世紀的小區逐漸“掉隊”，難以適應當下居民的生活方式。

什麼是“老舊”？據多部門聯合發佈的標準，凡是建於2000年以前，失養失修嚴重、配套不完善、功能不匹配的住宅小區，均可納入老舊小區範疇。這些小區通常缺乏電梯、停車位、綠地和物業管理，老人爬樓困難、車輛進出受限、公共空間缺失、活動場所匱乏——不僅“住得舊”，更是“住得難”。

數據顯示，2024年，城鎮老舊小區改造新開工5.6萬個，更新改造小區內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬餘部，增設停車位超過50萬個。在今年全國兩會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，2000年以前建成的城市老舊小區將全部納入城市更新範圍，推動因地制宜實施改造。

中國城市規劃學會理事長楊保軍深度參與了《意見》起草的全過程，他在接受總檯《新聞1+1》採訪時指出，城市更新不同於新區開發。後者已有成熟的建設經驗與路徑，而前者則是一項複雜的系統工程，需要在探索中不斷創新。中央通過政策性文件，在關鍵時間節點上對城市更新作出系統部署，明確基本原則、重點任務、保障機制，將成熟經驗轉化爲制度安排，同時推動解決實踐中暴露出的深層問題。

從“建新”到“更新”，意味着城市治理邏輯的深刻轉變：從增量擴張走向存量優化，從單一建設行爲轉向多元協同治理，從物理空間改造延展至生活方式重構。

對居民而言，城市更新的意義則更加具體直觀。它可能是一部能坐上的電梯、一處有樹有椅的口袋公園、一條通暢乾淨的下水道、一家便利的小賣部，也可能是一次鄰里重建連接的契機——它連着人們對“好生活”的真實期待。

02

錢從哪來？

老舊小區改造動輒上千萬、上億元，資金從何而來？

楊保軍表示，城市更新是一個長期持續的過程，如果僅靠政府財政是不夠的，還要想辦法通過制度創新吸引更多社會資本。

近年來，多地積極探索政府引導、市場運作、全社會參與的可持續城市更新投融資模式。政府出一部分資金“拋磚引玉”，帶動社會資本進入項目，形成“政府搭臺、企業唱戲、居民參與”的協同路徑。

在北京，改建資金來源包括政府補貼、產權單位出資、公房出售集資、居民自籌等方式。在“申請式退租”機制推行後，政府承擔居民騰退補償，社會資本負責空間改造和後期運營，通過租金收益實現成本回收。

在山東，濟南市探索成立城市更新基金，爭取金融機構信貸資金支持，鼓勵央企及社會資本參與。高新區舜泰廣場舊操場通過“地上建公園、地下建停車+商業”的分層出讓方式一地多用，新增車位超1000個、商業出租率達95%、日均客流超6000人次，預計20年內投資回正。

江蘇無錫藍系列園區更新項目採用政府引導的“社會企業投資+運營”模式，民營企業自籌資金實施園區整體改造，與廠區原產權人簽訂長期租賃合同，通過“租金+物業+增值服務+收益分成”的盈利模式，實現多方共贏。

廣東深圳婦兒大廈改造項目設置兒童探索館、一站式兒童成長中心、婦兒劇場等親子互動體驗空間，創新公共服務投融資模式，以自營、聯營、合營收益和房屋租金形式，拓展收入來源，公益與經營板塊相互促進。

03

怎麼改？

從“面子”到“裡子”，從“改造”到“更新”。

5月20日，住房和城鄉建設部副部長秦海翔在發佈會上指出，這輪城市更新將圍繞“好房子、好小區、好社區、好城區”四大目標推進，強調杜絕“面子工程”“形象工程”。

更新要從“裡子”動手。一方面要注重街巷環境和風貌提升，另一方面則把大量精力用於電力入地、雨污分流、燃氣改造等基礎設施提升。

“以前下水堵了沒人管，現在不僅通了，還重新鋪了磚。”在北京姚江衚衕住了幾十年的肖阿姨說。過去，院子裡常因下水道堵塞導致污水外溢、雨水倒灌。改造團隊摸索出一套“預留接口+自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每戶門口，居民只需自行購買一組三件套成品設備，插上即可使用。

“裡子”做得紮實，“面子”纔能有樣子。相比過去雜亂無章的大雜院，如今的姚江衚衕既有咖啡館、花店、共享活動室，又保留了12戶原居民和幾十年的鄰里關係。始建於1884年的老胡同，在更新中再次升騰起生活的煙火氣。

在北京中海大吉巷項目中，設計團隊在推進電力入地、通信併網等基礎工程時，保護歷史建築文脈，施工過程堅持“原樣原建”，使用傳統工藝，如灰磚青瓦、木作榫卯，最大程度還原明清時期建築的風貌。

更新不僅要重視風貌保護，也強調“文化活化”。康有爲故居、米市衚衕29號院等文保建築經數字建模後原貌復建，開放爲博物館。項目IP形象“大吉貓”也被嵌入街區裝置，拉近與市民生活的距離。開業首日即吸引超19萬人次到訪，首批商戶定製店比例超過50%，成爲文化與生活融合的新磁場。

作爲姚江衚衕、西總布片區、景山片區等多個北京胡同更新項目的建築師，朱小地認爲，相較過去以院落爲單位的更新方式，當前的片區更新必須納入“衚衕—公共空間—市政基礎設施”整體系統。在這類窄街密集的區域，下水改造、街道綠化、垃圾收儲等工程難度顯著提升，治理壓力也更大。但正因如此，城市更新也成爲檢驗“治理能力現代化”的縮影。

04

誰說了算？

改造的不只是空間，更是治理方式。

不僅要探索“怎麼改”，還要考量“誰來改”“誰參與”。以往城市更新多由政府單向主導，如今強調“多方協同”：街道、設計院、平臺公司、施工單位多線協作，從地面到地下、從前期徵詢到後期運營，一步步“織補式”推進。

在北京胡同的更新過程中，“議事機制”成爲高頻詞。項目團隊要和居民多輪溝通，從垃圾桶位置到雨棚樣式，從窗戶材質到綠植佈局，幾乎每個細節都要與居民達成共識。“有的意見，是‘吵’出來的，”姚江衚衕項目負責人梁山坦言，“但正是這些爭論，讓大家真的參與進來，也更願意維護成果。”

姚江衚衕提供了一個樣板：政府提供市政保障、平臺公司牽頭改造、民營運營方引入有共識的業態，並通過“新型鄰里關係”的培育，實現了租金收益與社會滿意度的雙提升。政府、平臺公司和民營運營方的協同機制更加明晰，才能避免“多頭管理”“權責不清”的現實困境。

朱小地指出：“我們需要的不僅是投資方，更是‘主理人’，最好是懂設計、運營、城市語境的建築師型人物，能判斷投入產出，把握調性節奏，在空間和人之間建起溫柔的連接。”

城市更新要有效解決居民的生活訴求。中海大吉巷城市更新項目景觀負責人方紅梅表示：“早期做設計時，我們就對周邊居民的需求做整體調研，籃球場、休閒空間、地下劇場、聚會場所，生活中都會需要。”

最終，項目爲北京二環內新增一個1.2萬平方米的綠地空間，有“彈性劇場”“森林露臺”等園林，還爲周邊衚衕居民提供了一個茶餘飯後的好去處。

上海金牛花苑老舊小區在改造時探索出“片區化提升、全要素修繕、規模化加梯”的“三合一”模式：整個片區統一設計、統一推進。

部分一樓住戶最初反對加裝電梯，擔心採光和隱私受影響。街道協調員挨戶走訪，最終通過“梯位微調+物業費減免”方案達成一致，完成全樓簽約，同步推進屋頂防水、外牆保溫、智慧門禁等全要素改造。居民在方案設計、施工監督等環節全過程參與，提升了滿意度，增強了後期自治能力。

05

改成什麼樣？

讓人願意留下，是城市更新的終極標準。

一個老街區能否真正實現煥新，關鍵在於：能不能持續運營？談及北京胡同改造的可複製經驗，朱小地指出，衚衕空間雖在全國叫法不同，但都是“居住單元外的最後一段路”，如上海的弄堂、成都的小巷，邏輯是一致的——“公共空間就是更新中的關鍵變量，更新成敗不僅取決於建築設計，而是居民是否願意在這裡留下。”

在這場更新實驗中，老舊街區往往拒絕走“網紅街”的套路，取而代之的是“小而美、軟而慢”的低密度更新思路。

成都玉林東路改造引入“金角銀邊”理念，着眼於橋下空間、道路拐角、建築縫隙等城市“邊角料”，將閒置區域打造成休閒座椅、集市書攤等功能區，讓市民在日常通勤中也能“遇見風景”；還充分利用地下空間，改造出集停車、儲物、文創展陳爲一體的複合場所，引入24小時開放的城市客廳、青年文化空間等新型業態。

優質的業態是城市更新的鮮活生命力。在北京爛縵胡同，負責招商運營的張爽介紹：“我們不是以盈利爲第一目標，更多是看業態是否匹配。”團隊會考察商戶是否理解老城氛圍、具備公共意識，能否與居民形成良性互動。負責項目設計統籌的楊娜認爲：“不能一味追求熱鬧，更新過程要兼顧居民的節奏和街區的整體氣質，要長期持續地爲整個片區帶來活力。”

“這裡不像商圈，像社區。和街坊打招呼、幫遊客指路，比營業額更重要。我小時候就在這邊長大，現在回來開店，每一天都感覺特別快樂。”甜品店店主王餅乾表示。

姚江衚衕主理人聞婷強調“長期主義”。“我們並非簡單地空間改造合作、經營社區新商業，而是攜手共建新社區、打造一個城市更新生態系統。”城市更新不能變成“景觀工程+商業嫁接”的套路，而應建立一種“可供使用、可被維護、可以生長”的新機制。

城市更新，是行動中的科學。作爲一個多方參與、利益交織的系統工程，它沒有現成答案，需要在真實的街區和日常的生活中邊走邊試。只有在持續實踐中不斷調整、完善路徑，才能建立起清晰的協作機制和治理邊界。匯聚居民、街道、運營等各方力量，形成共識、推動共建，城市更新才能真正邁向高質量、可持續的未來。

監製丨王元

主編丨王興棟

記者丨張偉澤 楊瀟 徐靜

撰稿丨譚瑤

來源：央視新聞客戶端