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成大社科院論壇學者研究青年「買不起、住不起」恐致複合式社會風險

成功大學社會科學院暨法律系、規劃設計學院暨都市計劃系、崑山科技大學房地產開發與管系及臺南市地政法學會昨天共同舉辦2025年「大南方空間規劃治理法制論壇」。圖／臺南市地政法學會理事長黃偉琳提供

成功大學社會科學院暨法律系、規劃設計學院暨都市計劃系、崑山科技大學房地產開發與管系及臺南市地政法學會昨天共同舉辦2025年「大南方空間規劃治理法制論壇」，與會專家學者、地方官員逾300人出席，共同研討S科技廊道南方發展規劃與治理法制的新思維。

昨天的論壇分別聚焦國土計劃轉型、居住正義與軌道經濟，從制度面、社會面與空間面研討大南方的發展策略；臺南市交通局長王銘德分析南市路網運輸現況與規劃，說明鐵路地下化後的交通新風貌，形成的綠道將縫合城市，促進人本交通。

成大法律學系副教授葉婉如則以「住不起的社會風險：青年住房與租賃保障的法治省思與政策信賴」爲題發表指出，隨着房價所得比屢創新高，高居住成本已成爲青年世代最大的發展障礙，可能導致階級固化、低生育率與政治疏離。

葉婉如觀察大南方S科技廊道等產業鏈快速發展的臺南發現，青年對租金補貼、社會住宅與新青安貸款等政策普遍持負面或中立評價，反映出政策「工具性失靈」現象與「不信賴循環」；其中，新青安貸款更被質疑成爲炒房者的「護盤手」，加劇在地青年的恐慌性追價，加速居住門檻墊高。

在租屋補貼調查發現，輿情負面關鍵字指向「補件」、「審覈慢」，以及最關鍵的「房東阻撓」；暴露了「租賃住宅市場發展及管理條例」在行政效率和對租賃黑市的約束力不足，使法治保障與青年實質權益存在巨大落差。

在社宅供給調查發現，輿情情質疑社宅「供給量不足」及「坪數太小／地點不便」，在南部二都，地方政府的空間規劃法制決心面臨考驗，社宅興建供給進度遠無法滿足大南方S廊道快速發展所帶來的爆發性居住需求。

葉婉如分析，青年「買不起、住不起」的問題，將使居住壓力從個體經濟問題，加速轉化爲對社會結構具備高度侵蝕性的複合式社會風險；首先是人力資本與區域發展受限，出現產業「居住惡性螺旋」，將使企業難以招募和留住基層與中階人才（如工程師、管理人員、醫護人員）。

人才被迫外溢，造成通勤成本的社會化，則可能侵蝕臺南等科技重鎮的人力資本競爭力與產業活力；此外，將造成階級固化與世代資源分配緊張，「靠爸」門檻無形體制結構化，居住資源分配不再基於個人努力，而是家庭資本，引發青年羣體強烈的代際剝奪感，使階級複製現象在居住權上被固化。

葉婉如指出，住居的不穩定性和高成本是壓抑生育率的最核心結構性因素，導致遲婚、不婚比例上升，直接衝擊生育意願；當旨在解決問題的政策卻被輿論視爲助長投機、加速房價上漲時，將直接危及民主治理，青年對政策工具的失望將轉化爲對國家體制的系統性疏離與政治冷感。

葉婉如建議，解決青年居住問題，必須從政策工具的技術性調整上升到法制與治理的結構性轉型，以重建青年對居住正義的信賴，應強化「反投機」法制，針對新青安等優惠政策，建立更嚴格的自住真實性稽覈機制與罰則，考慮實施區域差異化監管，防堵政策資源被投機行爲濫用。

其次，推動「中間型住宅」法制化，正視「夾心族」困境，將共有產權、永續租賃等「中間型住宅」模式，明確納入空間規劃治理法制體系，提供可負擔的長期居住選項；最後，透過法制賦予地方政府更強的租賃市場稽查與介入權，簡化補貼行政流程，並有效修復租賃保障的行政痛點。

成大社科院院長蔡羣立表示，透過論壇展現學術界對臺南及大南方發展的深切關懷，促進城市治理與市民對話，也爲政策制定提供具體建議與理論支撐；未來將持續秉持跨域合作精神，深化學術研究與政策實踐的結合，推動大南方空間治理議題的持續討論與落實。

臺南市副市長趙卿惠與地政局長陳淑美均肯定論壇對城市發展的貢獻，趙表示，成大是市府「最大的智庫」，在面對都市發展的挑戰與新課題時，希望透過成大的專業力量，提出具體可行、前瞻並能落實的策略建議。

臺南市交通局長王銘德分析南市路網運輸現況與規劃，說明鐵路地下化後的交通新風貌，形成的綠道將縫合城市，促進人本交通。圖／臺南市地政法學會理事長黃偉琳提供

前臺北市都市發展局長林洲民以「全球趨勢看臺南鐵路地下化後的城市發展對策與商機」作爲發表題目。圖／臺南市地政法學會理事長黃偉琳提供

成大法律學系副教授葉婉如以「住不起的社會風險：青年住房與租賃保障的法治省思與政策信賴」作爲發表題目。圖／臺南市地政法學會理事長黃偉琳提供

成大社科院院長蔡羣立表示，透過論壇展現學術界對臺南及大南方發展的深切關懷，促進城市治理與市民對話，也爲政策制定提供具體建議與理論支撐。圖／臺南市地政法學會理事長黃偉琳提供

成大社科院論壇 學者研究青年「買不起、住不起」恐致複合式社會風險