【測評】招商序到底怎麼樣？

招商序應該是8月份最火的樓盤了，沒有之一！

主城確實沒有這個總價級別的競品，首開只要價格合適一定賣爆！

但是火歸火，今天來看看這個樓盤到底怎麼樣？值不值買？怎麼選房？

本文只說乾貨，保持中立客觀的立場，不接受充值！

【項目檔案】

1.開發商：招商蛇口和貝殼（貝好家）聯合開發。

2.位置：雨花區曲塘路與樹木嶺路交匯處，屬於雨花區雅塘板塊。

3. 定位 ：剛改，入門改善。

4.規劃 ：總建面約16.4萬㎡，容積率2.6，綠化率≥35%，建築密度22%，規劃13棟24-32層純板樓，樓間距都比較大，最小39.7米，最大78.15米。

5.戶型：主力戶型爲127㎡和139㎡，少量的116㎡和170㎡，戶型得房率98%-110%（不含電梯廳）。

6.交通：步行約700米可達地鐵5號線地鐵木橋站，步行1.2公里到城際鐵路樹木嶺站，地鐵4號線樹木嶺站。

7.教育：配建九年制中雅培粹品牌學校，預計2027年開學，未來業主子女可配套入讀。

8.商業：步行可達五江天街、佰富聯商業；周邊還有喜盈門範城、旭輝MALL、天虹MALL、山姆會員店等商業體。

9.生態：700米到圭塘河風光帶，附近還有鼓風機遺址公園（規劃）、沙灣公園等景觀資源。

【項目優點】

1.地段屬於雨花主城，二環線與萬家麗高架之間，周邊成熟度高，基本沒有什麼空地，競爭對手很少。

招商序本身就城市舊改項目，由原來的老鼓風機廠拆遷而來。

2.配套無短板，地鐵口在800米以內，自建九年制學校，商業成熟，公園也不遠，可以說是一個剛改版的六邊形戰士。

3.產品過硬，容積率不高，都是兩梯兩戶的純板樓設計，戶型南北通透，面寬足夠大，得房率最高達到110%，非常經典！

項目在配置上盡顯用心：標配兩梯兩戶、獨立全明電梯廳入戶，層高達到3-3.1米，更採用客餐廚陽臺一體化設計。

值得重點考慮的139平戶型，四開間朝南，南向面寬16.2米，客廳開間6米，餐廳與客廳等寬，空間尺度拉滿；契稅可以少交一點。

值得一提的是，最大170㎡戶型南向面寬達19.5米——相較於頭部房企同面積段（約170㎡）的戶型產品，面寬多出2米以上，設計優勢尤爲突出。

4.公區品質給力，配套泛會所/下沉式庭院/書吧/健身房/恆溫游泳池等等，公建化立面，採用雙幕牆系統，窗牆比高。

下圖剛剛開放的實景圖，品質還是不錯的！

總之一句話，就是將之前豪宅纔有的配置下放到剛改樓盤。

【項目缺點】

這裡說的缺點，嚴格來說都不算重大缺點，可能說是風險點更加合適。

1.周邊城市界面一般般，不能說差，但畢竟位於老城區，北側和南側都有安置小區小區，好處是煙火氣息濃，對於喜歡了老城區的人來說，其實不算缺點。

此外，任何事物都有兩面性，主城板塊，配套成熟，同時帶來另外一層意思，就是未來的發展潛力不會很大，城市更新是一個循序漸進的過程， 不會有一個翻天覆地的變化！

2.配套學校是中雅，品牌自然是一線品牌，不過是合作辦學，委託管理，級別略顯普通，未來估計就是普通二類學校。

博主深耕學區房，粉絲羣體都是非常看重教育的，所以纔將這點列爲一個缺點。

實際上，這也算不上缺點，項目本身也不是主打教育，勝在綜合性和均衡性。

3.目前對外放風均在1.5-1.6萬，甚至1.7萬，個人覺偏高， 同區域二手房（均價1.1萬-1.3萬/㎡），溢價率達23%-45%。

個人估計會下探到1.4，特別是116和127的小戶型，116平160萬起步，139平在220萬以內，是比較有競爭力的。

項目拿地的樓面價 是5305元/㎡ ，算上建校費用，起步成本應該在6000左右，算上品質成本，單價1.4-1.5萬是比較合理的。

橫向對比，東邊的瑞府定位純改善，帶裝修新規產品在2萬以上，這樣對比的話，招商序放風價並不算高，但其實瑞府本身不便宜，招商序其實是低配版的瑞府，不能簡單的類比。

再看招商序西側的金茂智慧科學城，同樣的板塊 ，舊規產品， 樓面價爲6503元/平方米，現在特價房的價格不到1萬就能買到現房；地鐵近加1000，九年制學校 加1000，品質加1500，得房率加1000，賣1.45是不是比較合理的價格？

總之，本身樓盤定位就是剛改，也就是入門改善，品質的重要程度並沒有那麼極致，如果品質溢價太高，後期到了二手，市場並不會買賬！

【合適的人羣】

1.在附近工作生活的剛需和初步改善需求，可以優先考慮。項目前期也主要是消化地緣性客戶，這個人口密度高，需求還是很大。

2.如果圈子不在附近，對教育和環境的要求沒有那麼高，而側重考慮均衡性的朋友，可以重點考慮。

3.如果是特別重視教育，特別卷的家長，就是不是很推薦。可以看看湘郡培粹隆平校區、長郡外國語、師大附中雙語等學校的配套樓盤！

【怎麼選房】

首開預推1#、2#、6#、8#建面116-127-139-170㎡毛坯住宅。1-3，噪音影響少不了，所以都做了小戶型，小戶型優先考慮3#。

首選6，特別是東邊戶型；170平戶型優先考慮7。

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