變局與入局：不做空間的“囚徒”，做自己的主人

作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 樑秀傑、宋金煜

責編 | 韓瑋燁

// //

睿和智庫即將推出《總結與展望（2024-2025）中國不動產資產管理藍皮書》，本文系藍皮書第六章。

回顧2024年，我們對空間產生了比以往更強烈的無力感：空置率的攀升、以價換量的失效、資產估值的走低……無論想不想都必須做產業服務、社羣運營、非標商業，否則就要被客戶、競爭對手甚至是整個時代淘汰。

頃刻間恍然大悟：空間不再是原來那個簡單可租、可售的資產，它變得越來越複雜，不僅需要創新創意，還需要與空間裡的人建立聯繫，更要與時代、城市和產業更新同步發展。

看向2025年的路，不會比過去更筆直、更平坦，但是我們不能一直活在對過去的恐懼中。對於資管人而言, 性命攸關的時期來了。而我們當下的思考與選擇，是如何有力量改寫整個行業的未來命運。

今年，對於涉足產業園、長租公寓、寫字樓和商業地產的持有者與運營商而言，傳統路徑已經走不通了，對周遭的一切都感到極度困惑。

當下處境的難解之謎在於, 我們擁有前所未有的資源，包括數億或百億級資金投入，專業設計團隊、經驗豐富的運營與招商團隊、頂級的廣告策劃，以及新興的物聯網、AI大模型等等可以用來應對這些難題, 可更難的似乎是經濟週期、國際局勢，在抵消着我們的能力和決心。

租住的新入局者成爲新變量：受政策驅動保租房供應量的激增，打破了原有的供需平衡。租金下跌、空置率上升、爬坡期拉長，對本就利潤微薄的租住行業造成了經營性現金流和利潤的雙重打擊。傳統二房東生意不可持續，租住市場的各類主體正加速分化、洗牌。

產業園區與產業興衰同頻：供需失衡日益加劇，新供應和庫存不斷累積，但市場需求變得疲軟。稅收優惠和獎補政策的取消，使招商變得更加困難。儘管園區普遍降價，出租率仍在下降。產業園開始拼產業孵化、產業服務、產業社羣，只要一切與產業相關，都是出路，

商辦等不來新租客：多城寫字樓空置率已經超過20%警戒線，而超億級的供應量仍在不斷增加。租金與空置率脫鉤已久，即使降價也救不了出租率。項目等不來新租客，反將希望寄託在大宗交易、寫字樓REITs以及其它退出途徑，但這恰恰是強者誕生之際，例如中海與凱德。

商業苦於每分每秒都在搞創意：面對一線城市內卷白熱化和小體量商業的逆勢增長，解決消費者只逛不買、租金下滑和品牌撤店的挑戰成爲當務之急，非標商業、下沉廣場以及策展、主理人店、二次元開始紅火。但爲了取悅這屆消費者，商業資管人真是快把腦袋想爆炸了。

不動產投資看誰的報價更低、誰更賺錢：公募REITs迎來穩步增長，首發項目入市節奏明顯提速，發行總規模已近1500億元，規模效應日益凸顯。二級市場也得到修復，表現超越了債券，儘管略遜於股票，也爲投資者提供了更多樣化的選擇。與公募REITs市場的活躍相對照，大宗交易市場卻創下“新低”，期待中的築底反彈尚未出現，資產價格依然處於相對低位。

不要和時代洪流對抗，要擁抱空間的無限可能

創造出如此痛苦，以及創意無限的2024年，歸根結底，在於我們對創造空間價值的傳統思維正在被革新。

過去，資產管理者通過精心規劃每個空間的尺寸和功能，甚至細緻描繪每一位潛在客戶的特徵，以此確保對空間的精準控制，並推動空間價值的增長。可是，一旦時代洪流來到某個節點，市場供大於求，客戶隨着產業更迭出現變化，需求也在由微妙波動演變爲行業鉅變。

事實上，無需先知般的洞察力，我們就已清晰感知到，我們正處於一個歷史性的轉型期，類似於古代的終結或現代的開端。在這一時期，通過劇烈的市場波動和企業內卷，我們正在見證空間價值和資產價格的定價原則發生根本性轉變。

如同上善若水，資管人未來的真正價值，不在於對空間內容的控制，而在於預見其未來變化的能力。無論是個人還是社會層面，我們迫切需要更深刻的洞察力，以理解那些既有創造性又充滿破壞性的無意識力量和趨勢。正是這些力量，塑造了人類生活、歷史乃至未來人類的生命。

2025年，我們需要做的事情有很多，例如：

建立高效的資產運營能力，產品上做強做精；

構建良性的生態閉環，推動產城融合發展；

新項目運營前置，降低開發與運營脫節風險；

將不動產數字化與產業深度融合，從而催生新產業、新模式、新動能；

注重產業週期帶來的結構性機會，聚焦發展型賽道，捕捉投資新機遇。

面對未來，我們仍需保持警惕。儘管我們習慣於依賴預測來規避風險，但這次前所未有的週期性變革已向我們揭示，預測的可靠性有限，一切都在不斷變化之中，只有識變局才能入新局。

行文至此，無話可說。用《宇宙與心靈》中的一段話作爲結語：

一種文化的歷史, 一個文明的內部歷史, 有時候可以被比作人的個體生命的展開。在約瑟夫·坎貝爾關於英雄的原型旅程的經典描述中, 發生了涉及多個典型階段的戲劇性進展：先是與共同體的決定性分離；然後是世界中的物質的和精神的生活體驗, 往往要經歷一個巨大的危險、逐漸逼近的陰影以及滑向毀滅；然後是生命重心從外部現實到內在領域的徹底轉變, "從作爲次級後果的世界景象走向困難實際上寓居其中的作爲原因的心靈區域"。隨後是靈魂的暗夜、心靈裡面的下降, 帶來了意義的危機、具有轉化意義的與苦難和死亡的遭遇, 以及自我認同的基本結構的解體。只有通過這樣一個下降過程, 英雄才能通過對生命的原型維度的體驗走入更偉大的知識和權力的源頭。在這個危險旅程的路上, 某些看似不起眼的線索和反常會出乎意料地出現, 挑戰和動搖了舊的自我原本自信的知識, 不過最終卻指引了通向另一個世界之門檻的道路。

——睿和智庫研究部

（集體寫作於2024年12月31日）

| 推薦閱讀 |