北京首個全現房樓盤！能建東譽府98套入市：300萬起驗資 80%得房率低於行業均值

北京首個全現房銷售新盤能建・東譽府亮相，300萬-500萬元驗資門檻與80%得房率引發關注，其“所見即所得”的優勢與產品設計的時代差距，折射出現房銷售模式在京城的初探圖景。

98套房源設300萬-500萬驗資門檻 東三環區位成定價支撐

作爲北京首個實現全現房銷售的新建商品住宅項目，能建・東譽府歷經四年打磨後正式開門迎客。據實地探訪，該項目實景樣板間已開啓預約看房，購房者需提供300萬—500萬元的資產證明，而這樣的門檻設置，與項目僅98套的房源量、東三環至東四環間的核心區位密切相關。

從區位來看，項目優勢顯著。它地處東三環與東四環之間，緊鄰地鐵7號線九龍山站、14號線平樂園站，步行至合生匯僅12分鐘，周邊還有陳經綸帝景分校、北京第二實驗小學（朝陽學校）、和睦家、朝陽醫院等，教育及醫療資源較爲完善。周邊經紀公司信息顯示，項目周邊無在售新房，北側珠江帝景二手房掛牌價9.3萬元/平方米，住總香榭8號、廣渠金茂府二手房掛牌價在11萬-12萬元/平方米之間，而該項目限價10.66萬元/平方米，160平方米四居室單套總價不超2000萬元，在今年北京市場供應的衆多項目中具有一定性價比。

2021年拿地11.4億試點現房 4年後9月開盤10月交付

北京市規劃和自然資源委員會土地交易信息顯示，該地塊於2021年12月由葛洲壩以11.4億元競得，成交樓面價約2.8萬元/平方米，當時試點全現房銷售，雖此前成都、杭州出現過全現房銷售地塊，但北京尚屬首次，這也是項目拿地四年後才入市的原因。目前樓體已封頂，預計9月開盤、10月交付。

160㎡戶型4.55米麪寬居中等 80%得房率低於行業均值

戶型設計上，160平方米戶型採用南向四面寬設計，與朝陽區新開盤項目保利・朝觀天珺一致。客廳面寬4.55米，遜色於保利・朝觀天珺的5米與金茂・滿曜的6.3米麪寬，但優於北京隅・東序的4.2米麪寬，具備一定競爭優勢。

不過，項目也存在有待提升之處。案場銷售介紹，160平方米戶型得房率最高80%，與近期新房約90%的得房率有明顯差距。合碩機構首席分析師郭毅認爲，作爲小型社區項目，其得房率差距符合預期，尤其是100平方米左右小戶型採用一梯兩戶設計，得房率超80%。此外，因地塊總面積較小（約1.3萬平方米，地上建築規模約4萬平方米），社區內景觀花園面積約5000平方米，園林綠化面積僅4300平方米，花園略顯侷促；會所、陽臺、架空層等當下熱門設施缺位，室內附贈電器數量偏少。且項目交付樣板間中的烤箱、洗碗機、廚餘粉碎機等未納入贈送範圍，語音控制開燈、開啓窗簾等全屋智能功能也未配備。

3.05米層高達標"好房子" 合規現房仍具性價比

值得注意的是，項目部分指標達到“好房子”標準，如居室層高達3.05米，超過標準中3米的要求；樓體外立面使用鋁板材質，與當下新房項目一致。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，即便未完全按“好房子”標準打造，合規開發的現房項目仍具備較高性價比，若規劃存在弱勢，企業在定價環節合理優化至關重要。

即買即住省2-3年租金 現房模式受婚房羣體青睞

“所見即所得”的現房交付模式是項目一大賣點。購房者李冬雪表示，購買現房無需等待漫長建設期，可快速裝修入住，尤其適合置辦婚房人羣，能節省大量時間成本。同時，現房銷售的房價、稅費等可即時覈算，無需承擔期房等待期間的租金與房貸雙重壓力，資金規劃更穩妥。

郭毅指出，對於“賣舊買新”的購房者，現房銷售可節省2—3年期房空檔期的租金成本，實現即買即住；房屋品質、戶型採光等實景可見，避免期房預期與實際不符問題；周邊配套距離可實測，讓有配套需求的家庭更安心。

2025上半年現房銷售佔比35.6% 5-10年或成主流

中指研究院數據顯示，2025年上半年現房銷售好於期房，佔比升至35.6%。2025年1—5月，商品房期房銷售面積2.3億平方米；現房銷售面積1.3億平方米，同比增長13.2%，佔總銷售面積比重35.6%，較2024年全年提升4.8個百分點。

郭毅認爲，從中長週期趨勢看，現房銷售會成爲市場成熟階段的趨勢，但當下僅適合部分項目，如城市核心區、體量不大的地塊及開發商資金實力雄厚的項目。這類項目開發週期長，像能建・東譽府憑藉優越地段，即便產品調整也能突破市場。中國城市房地產研究院院長謝逸楓則表示，隨着購房者法律意識、對房屋質量關注度及自我保護意識提升，對現房的要求與期望或將高於期房，基於對房屋質量的保障訴求及對延期交房、項目爛尾等風險的憂慮，現房銷售有望在未來5—10年內成爲主流交房方式。

結束語：能建・東譽府的入市，既是北京現房銷售模式的一次實踐，也反映出市場對“所見即所得”住房需求的呼應，其後續表現或將爲京城房地產市場的發展提供新的觀察樣本。

（內容綜合自北京商報、東譽府官網）