北京樓市博弈：有項目賣出87億元，有項目去化不足3成

“今年上半年，市場明顯活躍起來了，在經歷了‘小陽春’後，也並未大幅回落，基本處於平穩狀態。”

“原先是成交淡季的6月，今年也有不錯的成績，資金較爲充足的置換客羣佔比提升。”

“我們項目平均一天來訪量有100多組，工作日一天也能賣出7~8套，週末需要排號看房。”

7月中旬，中國房地產報記者在與多位北京地產從業者交談時瞭解到，在“一攬子”政策持續發力下，2025年上半年北京房地產市場走出了上揚行情。

一組數據印證着他們的感受。據北京市住房和城鄉建設委員會網籤數據，上半年，北京二手房網籤量累計達90035套，同比增長20.4%，創下2022年以來同期新高。新房市場同樣表現亮眼，根據中指研究院數據，2025年上半年北京新房成交18563套，同比增長23.89%；成交金額1459.9億元，同比增長29.7%。

“2025年以來，北京新房和二手房市場整體延續了去年四季度以來的修復態勢。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，從政策層面來看，去年9月30日北京出臺多項樓市新政，包括非京籍家庭在京納稅或社保年限放寬、下調個人住房貸款最低首付款比例等，顯著降低了購房成本，市場逐步得到修復。

不過，這份上揚的熱度並不均衡。有具有區位和價值優勢的樓盤在上半年銷售額破87億元，去化率超90%；也有樓盤在過去1年時間裡去化率不足30%，銷售額在數億元徘徊。

曹晶晶坦言，今年上半年，全國房地產市場分化更趨明顯，好城市及好房子項目繼續保持較好去化。對於北京來說，上半年樓市整體表現平穩，但不同項目也存在很大區別，“從各區新房市場來看，朝陽、昌平、海淀、順義、豐臺新房銷售面積均超過25萬平方米，是主力區域。從熱銷項目可以看到，區位配套較好的高品質改善樓盤去化較好。”

成交上揚背後

站在售樓處沙盤前，董女士終於簽下了心儀已久的改善型住宅認購書。就在一週前，她位於北京市朝陽區定福莊附近的一居室以高出預期3%~5%的價格火速成交，一週時間完成“賣舊買新”的置換操作，成爲北京房地產市場流動性提升的鮮活註腳。

董女士已年逾六旬，她告訴記者，“賣掉的這套房子建於上個世紀90年代初，屬於典型的‘老破小’。由於沒有電梯，家在4樓，隨着年齡越來越大，上下樓越來越費勁；加上住了30多年老房子，也想改善一下居住環境。於是，從去年中旬便下定決心置換，但是房子掛出近3個月後問詢者一直寥寥。”

“去年9月之後，看房人就多了起來，不過由於價格因素一直沒有達成協議。直到4月底，買家第一次來看房就決定買下，連價格都沒怎麼談，唯一的要求就是傢俱和家電一同打包出售。”董女士並沒有研究過樓市，但在她看來，購房人的快速決斷或許是北京房地產市場回暖的表現。

受此影響，賣房後的董女士選擇加快速購置新房，並同樣在第一次走進某新房樓盤後簽下了認購書。

這樣快速完成購房的案例在今年上半年的北京樓市並不罕見。一名北京市朝陽區的房產中介機構人士告訴記者，“不少老業主賣舊房就是爲了買新房來改善居住環境，所以一旦有人出手就會較快達成協議；不少剛需客戶則是判斷價格已經觸底，購買後也不會對生活造成太大負擔而選擇此時買房。”

“通常一季度，尤其是3月份是成交高峰，之後會趨於回落。不過，今年二季度的成交情況卻較爲平穩。”上述房產中介機構人士向記者坦言，就我們區域而言，目前的購房客戶中，“90後”的剛需客戶佔比較大，看房效率也比較高，有不少看房兩天就決定購買的。

不少新盤銷售人員在接受記者採訪時也表示，2025年上半年市場明顯活躍了起來。

“僅‘五一’期間，龍湖·觀萃北京項目就銷售了28套，約1.54億元”“招商序開放5天有2000多組客戶到訪，5月4日正式啓動凍資，首日凍資已超過160組”“嘉華天珺5天累計吸引到訪客戶超500組，新增認購17套。”

根據中指研究院數據，從各月情況來看，北京3月出現“小陽春”行情，當月新房成交面積同比增長近5成，二季度房地產市場延續修復態勢，成交同比增長15%。二手房成交保持較高活躍度，5月以來市場熱度略有下降，但整體保持平穩，6月北京二手住宅成交1.5萬套，相比去年同期微增1%。

樓市分化更趨明顯

成交量上揚背後，“以價換量”態勢也在持續。

根據國家統計局數據，今年4月~6月，北京二手房價格已連續3個月環比下跌，6月二手房價格同比去年同期下跌5.17%；5~6月，北京新房價格也連續2個月環比下跌，6月新房價格同比去年同期下跌4.1%。

在新房市場上，分化則更趨明顯。

根據公開數據，和樾望雲項目在今年上半年實現了87.33億元的成交金額和8.3萬平方米的成交面積，是2025年上半年北京樓市銷售金額和銷售面積的“雙冠軍”；和樾玉鳴、頤海澐頌項目也分別銷售了58.35億元和54.35億元。詳細來看，上述3個項目的定位都是位於北京市海淀區的高端樓盤。和樾望雲、和樾玉鳴的參考均價都在10萬元以上/平方米，頤海澐頌的參考均價也爲9.3萬元/平方米。

2025年上半年，存在爭議項目也不少。

北京市朝陽區某項目本該在5月底開盤，卻傳出了“由於認籌不足，延期開盤”的消息，到了6月，該項目開盤即官宣銷售了21億元，又被質疑真實網籤僅42套，銷售額應爲4.4億元，與宣傳不符。截至7月初，位於北京市大興區西紅門的某項目開盤後千餘套房子只賣了個零頭，成交額3.25億元，爲了向“好房子”靠攏，該項目主動調整設計方案，又遭遇了退房；大興區的另一項目取證快9個月，項目累計網籤189套，去化率僅26.5%。

對此，曹晶晶表示，目前北京市場剛需普遍通過購買二手房解決居住問題，今年前5個月500萬元以下二手房成交佔比超6成。而新房產品則轉向滿足改善性需求，房企通過優質地塊獲取及產品力提升，實現與二手房的差異化競爭。上半年，北京分總價段新房成交來看，1000萬~2000萬元新房成交量保持較快增長，成交套數同比增長近9成，佔比從2024年的12%提升至約19%，高端改善需求繼續支撐新房市場。

值得一提的是，北京在2月發佈了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》。此後，各項目積極響應北京“好房子”政策對居住品質提升的號召，後續的新房項目因此備受購房者關注。

“客戶來到售樓處之後，會主動向置業顧問詢問得房率是多少。” 北京某商品房項目策劃經理在接受採訪時表示，“好房子”新規的出臺讓相關諮詢變得多了起來。

有意向購房者告訴中國房地產報記者，“好房子”新規出臺後，就開始關注此類新房，並着手置換。“我認爲，在新的標準下這類符合新規的房子居住會更舒適，得房率也會更高，未來的流通性也就會更好。”

中原地產首席分析師張大偉認爲，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應預期影響了新房的價格，成交量集中在少數熱點項目，部分郊區房源在春節後出現了明顯的價格調整。目前，北京市新房去化週期爲28.5個月，主要受遠郊高庫存板塊拖累，但核心區庫存緊張，如海淀區上半年供應超4000套，但仍供不應求。庫存高企區域如房山、密雲或通過降價等方式去化，價格承壓。

（來源：中國房地產報）