被合生珠光朱氏兄弟拖垮的村民們
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一邊是手裡拽着超10箇舊改項目待開發，一邊是多個項目村民的臨遷費說欠就欠。
野心很大的朱氏兄弟，正在被自己曾經描繪的宏偉舊改地圖反噬。
合生創展最新發布的財務數據顯示，截至2024年末，合生創展一年內需償還的短期債務有250.37億港元，但手裡的現金僅有84.49億港元。捉襟見肘的現金流，已導致逾92億港元借貸交叉違約。
而珠光控股從2022年起就在虧損，本要於3月發佈的2024年年報，已宣佈將延期發佈。
不難看出，以兩家公司目前的資金流動性，已很難支撐手中多箇舊改項目的開發與完工。
但那些家園已經被拆的村民們，更是無路可退——舊改實施方案無法確認，導致復建房建成遙遙無期，開發商更以此爲由拖欠臨遷費。
2011年，火村舊改就已進行摸查統計；2013年，火村舊改通過批覆。一期在2016年開始啓動簽約，二期則是2020年啓動。
當時，還有人評價是“又一土豪村誕生”。
2023年時，火村一期的村民，迎來了首批入住。而二期的村民，目前仍處在舊房已拆除、新房未建好的青黃交界期，徒增的生活成本純靠臨遷費，卻也被拖欠了一年多。
他們和媒體抱怨：2021年火村二期啓動舊村改造拆遷，原住村民70%的房屋已被拆遷。如今火村舊改項目中的融資區已陸續建成，但復建區因選址問題有所滯後，被徵地拆遷的村民多在增城等地租房，至今未能回遷，村民安置面臨較大壓力。
去年年底，火村二期的村民，集體到了合生中央城項目門口，控訴合生已經佔走了地，卻拖欠村民們的臨遷費。
合生趕緊發佈了個聲明，撇清自己和火村二期的關係，表示自己只是協助推動方，並不管發錢的事情：
“火村二期”項目不在中央城項目範圍內，實施主體爲廣州陸宏投資有限公司，系火村經聯社、珠光集團合資成立，“火村二期”拆遷補償協議均由陸宏公司與村民簽訂。
並把拖欠臨遷費怪罪於舊改方案沒有得到批覆。
但街道的催促函可不是這樣寫的。
雲埔街道辦事處將臨遷費保障函發放給了合生創展和珠光集團，指出兩家公司自2023年3月就開始拖欠村民臨遷費及其他費用。
且根據《火村社區舊村改造拆遷補償方案》中的規定，臨遷費的發放並不受舊改方案調整的影響，甚至規定了至少3年。而按2021年8月簽約率剛到80%算，達到100%的時間距2023年3月，肯定未到3年時間。
這裡面的“羅生門”，一眼可辨。
（圖片來源：合生創展集團公衆號）
火村二期項目實施方案之所以還要調整，關鍵點在於與一期之間的一個山頭使用爭議。
在二期村民記憶裡，這塊名爲肥豬山莊的山頭（高德地圖上顯示名爲荔枝公園），一直都是村民自己在管理的一個“野山頭”。
二期村民說：“十幾二十年前，爲了配合政府徵地，整個火村被徵了一萬多畝地，最後已落地的留用地就只剩下肥豬山莊這一塊地。這塊留用地本來十幾年前就想用來建廠房發展村的經濟，山上的樹也是九十年代時我們村種的果樹，山頭也不是什麼公園！”
加上火村二期舊改項目用地緊張。村民們認爲，既然是自留地，那麼，二期村民就有自由處置地塊的權利。面對是要生存居住的房子，還是公園的抉擇，當然是居住權更重要。
黃埔區和雲埔街火村社區經濟聯合社發佈的兩份申明中也詳細寫道：該地塊在2004年已被政府徵收，現爲火村社區的經濟發展自留用地，並處於舊村改造範圍內……未編制或規劃該地塊爲公園建設用地或公共綠化用地，因此該地塊並不屬於公園範疇；
以及，肥豬山莊總用地面積約7公頃，其中3.18公頃爲社區自留經濟發展用地(2011年已選址)，國有用地2.34公頃，剩餘1.48公頃爲火村權屬用地，也是聯社發展經濟用地……近期社區已對實施方案進行表決，同意將該留用地納入舊改，跟舊改項目一併開發建設。
但一期（合生中央城）的業主並不這樣認爲。
他們查到，在2018年9月公佈的《廣州市蘿崗控制性詳細規劃（局部）修編》，肥豬山莊地塊被明確劃分爲公園綠地（G1）的用地性質。此外，《廣州開發區東區和永和東片區用地提升控制性詳細規劃修改》等文件也均顯示該地塊爲公園綠地（G1）。
包括最早在2020年火村舊改二期項目啓動簽約時，該地塊並未被納入其中。
另外，結合黃埔區火村二期（枝山-小塱片）舊村改造項目實施方案和地圖，可看到肥豬山莊緊鄰着合生中央城，在合生中央城項目售賣的時候，“推窗見綠”這一點，也被拿出來當作“賣點”宣傳。
於是，在合生中央城業主看來，不管是市裡還是項目上，都明確指出了這塊地是公共綠化用地，不能改規劃被建成房子。
在8月底二期舊改實施方案公示後，就有多位周邊業主向有關部門投訴，主要訴求爲：保留綠地，強調的主要是業主對於周邊景觀的需要。
這邊需要插播的一點是，幾個部門對這個山頭的用地性質定位不一樣，並不衝突。
廣州市規自局轉派黃埔區分局在接受媒體採訪時，曾就此迴應稱，編制舊村改造實施方案的主體是住建部門與城市更新主管部門，涉及城市更新項目的公示也不需經規自部門同意。因此，舊改實施方案與控制性詳細規劃涉及兩個不同維度，兩者並不矛盾。
“肥豬山莊地塊在現行控制性詳細規劃中仍爲公園綠地（G1）。相關部門在制定舊改方案時可以參考控制性詳細規劃的有關內容，至於此次舊改方案是否符合城市更新相關政策，規自部門無法下結論。”
兩邊都有理有據，兩邊都在投訴，兩邊都要兼顧。一時間，廣州從市到區再到街道，都陷入了BUG循環中。
直至目前，仍未有新的改造方案出臺。
不論battle的結局如何，總要有一方的村民/業主們權益受損。而對朱氏兄弟來說，這不過是左手倒右手的事情：二期勝，項目照常推進；一期勝，合生中央城的業主們高興，對項目後續剩餘3個組團的推盤更加有利。battle過程中除了藉機停發臨遷費，更可以放緩復建區的建造，一舉多得。
說回合生和珠光這兩家公司。
這兩家公司實際上屬於一個家族——合生創展創始人朱孟依，是朱氏三兄弟裡的老二，而珠光集團主席朱慶伊，是朱氏三兄弟裡最小的。
兩家公司也不是第一次拖欠村民們的臨遷費了。
同爲黃埔區雲埔街道的宏崗舊改項目，珠光是在2018年接手的，然後在2023年底開始拖欠臨遷費，之後被宏崗村村民“清退”出局。
還有海珠區的瀝滘村，珠光也是拖欠了村民超一年臨遷費，甚至復建區全面停工，逼得村民在各種領導留言平臺投訴。
合生在2020年時，曾介入黃埔區蓮潭舊改（據說在蓮塘村舊改啓動儀式，也有珠光舊改相關負責人出席）。但在拖欠臨遷費超一年後，這個項目改由廣州國企知識城集團接管。
黃埔區的夏園舊改項目，2022 年 7 月合生和科學城集團聯手（合生佔股70%），從升龍手裡接下了夏園舊改。第二年就開始拖欠村民臨遷費，且夏園經聯社已多次書面敦促都無果。後來，頂不住租房壓力的村民申請重裝已拆除的門窗、電錶，搬回原屋居住。
不難看出，兩兄弟在拖欠村民的臨遷費上，是有些“血脈互通”的。
舊改本就是個重資產開發的活，勝在利潤可觀——此前毛利率平均能達到50%，最高甚至80%以上。
換句話說，捨得付出，就有回報。但在眼下這個市場環境裡，這兩家公司卻是都無力付出了。
苦了的，是那些等了十多年的村民們。
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