北方搞空中花園？青島四代宅，一場水土不服的“高端”實驗！

在青島豪擲幾千萬買“空中花園”，到底適不適合？山東史上最貴地王項目，1600萬起步的青島頂豪天花板，搖身一變成了四代宅試驗田，設計上存在連環硬傷。青島有錢人的錢，怕不是大風颳來的吧？

▲柏悅府鳥瞰圖

1、

南方的香餑餑，北方的試驗品？

近日，青島自規局發佈了嶗山柏悅府的規劃，從效果圖看，設計了兩層挑空的景觀露臺，即所謂的空中花園。這是自去年9月青島公佈住宅設計新規後，嶗山區的首個四代宅項目。

這個四代宅的概念，最近幾年在成都、廣州等南方城市風靡，但放到青島，這個模式真的靠譜嗎？四代宅主打的“空中花園”等幾個賣點，聽起來像是把詩和遠方搬進高層，表面上看確實很香：

▲李滄四代宅項目金水雲麓

但問題是，四代宅的幾個核心賣點，在北方全成了硬傷！在北方搞空中花園？先問問青島冬天的風答不答應！

氣候不適配

露臺雖然大，但在青島的氣候條件下，冬天冷，夏天曬，利用率不高，冬天露臺綠植活不過三個月，到了春天還得重新種，養花不成全變荒草。北風呼嘯，露臺冬天完全不能用，夏天還容易成爲蚊蟲滋生地。

採光隱私成災難

奇偶層錯位露臺，導致樓上樓下對視尷尬，當你站在露臺上透氣，能跟樓上的老王四目相對，這你受得了嗎？露臺進深過大，影響底層戶型採光，到了秋冬，客廳裡可能比倉庫還昏暗。

運維和安全隱患

高層綠化覆蓋率難以維護，大風天露臺物品掉落風險大，萬一刮下來一個花盆，砸到樓下的人，責任算誰的？

▲李滄四代宅金水雲麓實景

總的來說，四代宅的概念聽起來很美，對比南方四代宅的景觀綠化，在北方城市，特別是青島這種冬天風大、溼冷的地方，空中花園可能最終只是“空中荒地”，想真正住得舒服，估計有點難。

2、

1600萬起步的頂豪，細節卻拉胯？

嶗山柏悅府共有四種戶型，分別是231㎡、268㎡、288㎡、339㎡，預計總價在1600萬~3000萬，妥妥的頂級豪宅。可問題來了，戶型設計上，真的配得上這個身價嗎？

231㎡“入門級”，不如改善盤？

▲柏悅府建面231㎡四房三衛兩廳戶型

電梯暗廳+1.5米窄門，門口還有管井箱，入戶儀式感全無，對比目前在售的很多有陽光前廳的項目，入戶排面實在令人遺憾。與大客廳相對的廚房，進深顯得很侷促，感覺和市面上120~140㎡改善盤的廚房差不多。家政間開門設計不合理，浪費收納空間。

268㎡戶型，“套娃”設計

▲柏悅府建面268㎡四房兩廳四衛

268㎡戶型，相較於231㎡戶型，大了37㎡，但增加的僅僅是南北進深，相當於套了一圈更大的外殼。廚房空間太小，3.5米麪寬硬塞中島，過道70cm，胖點的人進廚房都困難；南向3.5米開間雙臥一模一樣，毫無功能區分。

288㎡戶型，功能硬傷

▲柏悅府建面288㎡四房兩廳四衛

相較於268㎡戶型，288㎡戶型雖然大了20㎡，但南向面寬反而減少。功能分區混亂，家政間遠距廚房，動線設計不科學。後勤動線與主人動線未分流，家政打掃不便，主人私密性全無。

柏悅府的戶型設計，是典型的以剛需思維做豪宅，大戶型的空間邏輯不明確，並沒有解決北方四代宅的通病，在動線、功能劃分、隱私保護等方面仍然存在明顯短板，對於千萬級的購房者來說，這些細節上的問題足以影響購買決策。

3、

青島最貴地王，能否撐起豪宅夢？

嶗山柏悅府的拿地成本太高，樓面價39516元/㎡，加上建安、稅費，以及開發商的合理利潤，保本價至少7萬+。青島豪宅市場競爭激烈，柏悅府的品牌力和產品力能抗住嗎？

柏悅府，放在青島的豪宅地圖上，周圍一圈都是狠角色：海信海德山莊、天一仁和吾疆、銀豐玖璽臺以及金鼎地塊，稍遠點還有嶗山首府、銀豐玖璽城、瀾樾府（黃金海岸）、魯信蔚藍海岸二期等，現在再加個柏悅府，戰況會如何？

▲嶗山王家村的絕版海景

柏悅府的開發商是海業益佳，母公司海業集團，主營業務是石油貿易，副業曾蓋過倆樓盤——仙山花園和仙居花園，聽名字像修仙盤，實際是剛需盤，物業水平常年被業主罵上熱搜。這回突然轉型做豪宅，沒豪宅經驗，沒品牌背書，產品打造能力成疑，和海信、魯信、銀豐這些豪宅“老炮”比，明顯底蘊不足，難道要開發仙居2.0版的柏悅府？

▲嶗山柏悅府施工現場

柏悅府作爲青島最貴地王+嶗山首個四代宅，噱頭十足，但問題也不少：四代宅概念存爭議、戶型設計有缺陷、開發商實力存疑、拿地價格又極高……這一切都讓柏悅府這個項目充滿了未知數。真正的富豪，會願意爲這個豪宅買單嗎？