北大光華學者：地產“止跌回穩”政策顯效 風險化解仍需多領域改革

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

今年的《政府工作報告》對於房地產相關內容着墨頗多，尤其體現短期去風險，長期推進行業發展新模式的思路。“穩住樓市”被首次寫入《政府工作報告》，年內持續用力推動房地產市場“止跌回穩”目標明確。

此外，《政府工作報告》還提出，要加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，盤活存量用地和商辦用房以及加快構建房地產發展新模式，建設“好房子”等方面。

如何解讀今年兩會釋放出的關鍵信號？近日，在北大光華兩會後經濟形勢和政策分析會上，多位學者圍繞“宏觀經濟與政策協同”“結構轉型與民生保障”“金融改革與創新實踐”等進行了分享。

《中國經營報》記者瞭解到，針對房地產領域的系列問題，與會學者指出，目前市場企穩尚需時間，仍需政策持續提振。在風險化解的過程中，要注意推動地方政府考覈機制等領域的同步改革。

市場仍需增量政策提振

“2025年前兩個月宏觀經濟穩步增長，但總體經濟新舊動能表現分化、差異明顯。”

在上述分析會上，北京大學光華管理學院副教授、北京大學經濟政策研究所副所長顏色表示，一方面，目前高技術產出和投資增長迅速，新動能正在成爲經濟增長的主要支撐；另一方面，以房地產爲代表的傳統經濟增長乏力，消費需求依然有很大提升空間。

自2024年9月24日政治局會議明確促進房地產市場“止跌回穩”以來，一系列利好政策陸續落地，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場預期進一步改善。不過，目前房企資金和運營依然有較大困難，行業全面好轉仍需時日。

而在國際環境方面，特朗普政府加徵關稅等對華政策，對我國經濟產生了一定的負面衝擊，但整體仍在可控範圍之內。自上一輪美國單方面挑起對華貿易戰以來，我國政府採取了一系列措施來進行應對，包括推動貿易多元化、加大逆週期調節力度等，這些措施都將積極對衝外部環境的負面衝擊。

展望2025年，顏色認爲，我國宏觀經濟仍需增量政策提振。宏觀政策應加大創新力度，以應對當前經濟面臨的挑戰，具體而言可從以下幾點入手：一是對當前房地產收儲政策的執行機制進行系統性優化；二是將以舊換新補貼應用到具有黏性的服務業如餐飲、文旅等；三是加大生育補貼力度。

他還表示，財政政策應加快落地節奏、持續用力，確保政策的有效實施，爲經濟增長提供有力支持。貨幣政策也應切實解決當前實際利率居高不下的問題，降低企業融資成本，激發市場主體的活力。

有效盤活存量資產

針對當前房地產市場的系列問題，北京大學光華管理學院教授、副院長張崢表示，歷經30年大規模投資建設，房地產市場的供求關係已經發生重大變化，必須清醒認識到房地產領域存在的問題，即當前房地產市場的低迷是週期性與結構性問題相互交織的結果。

他指出，房地產市場的結構性問題主要體現在以下兩個方面：一是項目投融資錯配以及過度投資等問題集中暴露；二是房地產風險、地方債風險和中小金融機構風險深度關聯、相互影響。

“近期房地產市場的提振政策，對緩解房地產行業的週期性下行壓力起到了積極作用。然而，結構性問題具有固有性和長期性，難以在短期內徹底解決。我們不能僅僅就風險討論風險，而應堅持在發展的過程中逐步化解風險。爲此，需要推動財稅體制、地方政府投融資體制、地方政府考覈機制以及不動產投融資體制等相關領域的改革，制定切實有效的措施來化解存量房地產問題和推進債務重組，實現短期舉措與構建房地產發展新模式的有機結合和協調統一。”張崢說。

對此，張崢建議通過推動相關領域的改革與創新，以市場化手段有效盤活存量資產：盤活存量資產要緊密貼合市場需求，收購存量住房應遵循商業邏輯，而非單純的紓困行爲；建議組建全國性或區域性的市場化持有型房地產投資基金，作爲收購存量資產的主體；將存量商辦用房納入收購範圍，進一步拓寬存量資產盤活對象；根據市場需求，大力發展市場化長租房和養老社區，豐富收購用途；積極推動多層次REITs市場的發展，將商業寫字樓、酒店等納入公募REITs試點範圍，爲房地產市場注入新的活力。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）