暴漲108% ！大灣區內地城市商業地產逆勢走俏

21世紀經濟報道記者 孫遲悅 實習生 顧泯駿 香港報道

7月29日，戴德樑行發佈《2025半年度粵港澳大灣區住宅市場及商業物業投資市場回顧與展望》，戴德樑行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗指出，2025年上半年，大灣區內地城市的商業物業總成交額達247億元，同比上升108%，創下歷史新高。

從成交金額來看，陳彩麗表示，2025年上半年，大灣區內地城市商業物業的成交以小額交易爲主。在這期間，大灣區內地城商業物業共成交31宗，高於2023年的22宗與2024年的21宗；然而，在今年的這些交易中，交易總額高於10億元的交易總共有4宗，反觀2023年同期則爲11宗。

從物業類型來看，戴德樑行的報告指出，受惠於跨境電商的持續發展與擴張，大灣區內地城市物流板塊相關物業的表現最好。2025年上半年，在剔除廣州與深圳的粵港澳大灣區內地城市的商業地產成交案例中，工業物流相關案例佔98%，剩下2%則爲惠州的一例用於酒店業的成交案例。

但陳彩麗也提醒道，在未來2-3年內，大灣區內地城市倉儲市場將迎來約50%的新增供應，屆時空置率將會上升，租金水平也將受壓。此外，地緣政治環境的不確定走向也爲物流行業帶來了不確定性，相關物業的業主會變得更務實，或有更大的議價空間。

此外，陳彩麗表示，受香港居民消費力“外溢”以及轉向中低端消費趨勢的影響，營運良好的商場及社區商業項目，因較高的租金回報率獲得市場青睞。

陳彩麗對21世紀經濟報道記者表示，8萬平方米左右的社區型商場，在大灣區內地一線城市的租金回報率可達6.5%-7%，而二線城市則可以達到7.5%，爲投資者帶來可觀的回報。

從城市來看，根據戴德樑行的數據，今年上半年，除廣州與深圳外的大灣區內地城市的商業物業成交額共96億元，東莞一城獨佔53億元。陳彩麗指出，東莞雖不屬於一線城市，但得益於其優越的地理位置，很好地聯通了“廣深地區”與東南亞地區。

戴德樑行表示，展望未來，內地房地產市場的表現將進一步分化。陶汝鴻向21世紀經濟報道記者表示，一線城市作爲交通樞紐、高產值產業聚集地、人口流入地等因素，將進一步支撐房地產市場。除一線城市外，在一些具有支柱產業、發展前景良好的城市，如珠海、東莞、佛山等的房地產市場也將迎來穩定發展。