保利在廣州冼村的十四年“破局”

觀點網 “只要有一戶村民不同意，就可能導致整個項目停滯。”

這是2011年12月，保利擊敗3家同臺競爭房企，成功中標廣州冼村舊改項目後，觀點新媒體採訪時任廣東國土規劃科技公司總工程師黃鵬，他說的一句話。

彼時，黃鵬是基於廣州冼村舊改自主模式的利弊發表的觀點。在他看來，這種由少數人決定大多數人的事件，處理不好會很麻煩，而結果也確實如他所說，原定3年半內完成的舊改至今仍未收官。

冼村復建區爲集體所有土地性質，村集體經批覆依法收回未簽約戶的集體土地使用權後，向天河區政府申請就補償安置作出《行政處理決定》，經法院一審、二審判決維持區政府作出的《行政處理決定》，依法實施拆除。

2025年6月18日下午，伴隨着一陣機械轟響，濃煙白霧瀰漫間，冼村復建區兩棟房屋應聲倒地。這是繼今年初冼村融資區最後一棟“留守”房屋被依法拆除清零後，復建區依法動遷工作再次取得重大突破

這巨大的轟鳴聲，似乎也在宣示着保利在冼村舊改的勝利在望。

十四載春秋

珠江新城，廣州最繁華的CBD地帶。據統計，這裡行人的移動速度是1.5米/秒，比隔壁白雲區快了0.5秒；而一杯12盎司咖啡在這裡被喝掉的速度，也遠快於這座城市其他區域。

可誰也沒想到，在這看似被高樓大廈全覆蓋的核心區，卻還藏着一片與時代格格不入的城中村面貌地塊。而它，正是保利耗時14年卻仍未收官的冼村舊改項目。

十年僻野無人問，一朝拆遷天下聞。提起廣州舊改，大家第一時間想到的是“土豪村”獵德，毗鄰廣州市中心珠江新城，南臨珠江，可殊不知，冼村的地理位置更爲優越，更近珠江新城中心。

冼村舊改項目既是廣州市重點舊改項目，也是珠江新城最後一個城中村改造項目。2011年12月9日，保利在廣州市冼村實業有限公司召開股東大會的表決中成功獲得56票，高票數贏下富力，拿下其在廣州的第二個舊改項目，總投資高達150億元。

彼時，保利剛操盤完對面琶洲村改造項目，有了前者成功的案例，保利對冼村的舊改信心十足，不僅交了10億元的保證金，還擺了一場村宴，向村民拍胸口保證：“3年半內，所有人100%原地回遷。”

可正是這種採取以村集體經濟組織爲主體、政府支持爲輔的自主改建模式，註定讓這個項目“不平凡”。

據資料顯示，冼村舊改項目含村民住宅回遷安置住宅、公建配套、商業商辦、住宅、公服設施等，總用地面積18.49萬平方米，總建築量107.7萬平方米，容積率6.99。

2011年-2014年期間，由於受到貪腐歷史、拆遷安置、增加公共服務設施等因素的影響，多元主體相互博弈，項目改造進展一度停滯。

直至後來冼村的領導班子被一鍋端，政府介入補償協商，化解村民矛盾，舊改才逐步從 “停滯” 轉向 “緩慢推進”。2015年，冼村股東代表大會高票通過，冼村改造工程全面開工，騰出了第一塊完整空地，開始建設回遷房。

2016年，冼村二期回遷房開工；2018年，冼村三期回遷房開工，一期回遷房啓動搖珠分房；再到2019年3月纔出爐冼村改造新方案；2020年10月三期回遷房已經封頂。

然而，看起一切順利的背後，卻是持續多年的談判僵局。一方面，冼村決定扣除未簽約者的分紅和福利，進一步內部激化矛盾；另一方面，由於不滿意保利提供的補償金額以及安置房名額，部分村名不願簽字，雙方僵持不下，導致所在地塊遲遲未能動工。

一個區域或城市停滯十年，很可能就會錯過了一個時代。在冼村逐步改造的這些年中，周邊的房價早已從2009年的8000元/平方米，飛漲至如今的15萬元/平方米。

保利的加速

這道長在珠江新城臉面上的疤痕，是時候修復了。

2025年1月13日，隨着AT110305地塊最後一棟“留守戶”房屋的轟然倒地，冼村舊改項目融資地塊已全面動遷清零；6月18日，再獲新進展，復建區兩棟房屋被依法拆除，接下來將爭取全面拆除。

按照保利的進度，融資區的新項目“保利天御”有望在今年內面世。

2023年，廣州市規劃和自然資源局發佈了天河冼村改造項目融資區地塊的批後公佈圖。據規劃圖顯示，該項目總建築面積約17平方米，將建1棟3-4層的商業中心，3棟23層-49層的辦公樓， 3棟47層高的住宅樓，一所幼兒園，以及地鐵合建的地下商業廣場，。

住宅產品方面，總戶數240戶，住宅面積段主要包括240平方米、260平方米、310平方米、350平方米、450平方米，公寓面積75-253平方米。據市場推測，作爲珠江新城爲數不多在售的新項目，保利天御未來售價預計在18-20萬元/平方米。

截至目前，保利手上仍握着不少廣州城市更新項目，包括海珠紅衛村、三滘村、花都三東村等項目，改造土地面積或超過100公頃。

不過，近幾年由於政策、環境等因素的影響，相較於舊改項目的推進，保利似乎將更多資源都傾放在了新地塊的開發轉化上。

去年，因政策變化，保利正式退出了海珠區三滘村的舊改，廣州機場建設投資集團、越秀集團、海珠城發集團聯合體，成爲三滘村“依法徵收淨地出讓”模式舊改的新主體。

而另一邊，保利在廣州土拍市場積極拿地，專門瞄準核心區優質地塊，鞏固其在大本營的銷售地位。

2024年，保利相繼在荔灣、天河、海珠等主城區核心地段拿地，全年拿地權益金額253.8億元，遙遙領先位列第二名越秀140.5億元，佔全市涉宅地出讓金額772.7億元的32.8%。

今年，憑藉着優質地塊的轉化，保利多個項目成爲市場紅盤，其中就包括了琶洲保利天奕、天河保利天曜。

據悉，保利天奕項目是由海珠區鳳浦中路南側地塊轉化而來，戶型產品包括120-140-190平方米四房，於4月27日首開，首開均價7.2-9.5萬元/平方米，成交金額33億元。截至目前，該項目已網籤244套，去化超7成。

保利天曜則是由天河員村絹麻廠地塊轉化而來，首推建面約120-140-170-210平方米的純改善戶型，單價8.6-11.4萬元/平方米，於5月17日開盤，兩天同樣攬金33 億元，目前網籤去化152套。

2025年，保利在拿地上同樣採取了去年的策略，只拿核心地塊。

5月30日，保利發展以22.5億總價拿下其今年在廣州市場的第一塊地--天河航天奇觀二期（智谷片區AT1003023地塊），扣除配建後，實際樓面價約爲3.22萬元/平方米。

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