4月重點城市二手房成交量回落

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

據研究機構最新的監測數據，全國重點城市二手房市場延續“以價換量”模式，掛牌量高企疊加政策調整窗口期，市場價格仍面臨下行壓力。

根據中指研究院近日發佈的4月重點城市二手房房價地圖，十大重點城市二手住宅均價環比下跌0.43%，同比下跌5.69%，同比跌幅較上月收窄0.44個百分點。與此同時，成交量同比普遍增長，但增幅較一季度明顯放緩，市場進入階段性調整期。

《中國經營報》記者瞭解到，百城二手住宅均價環比下跌0.69%，同比跌幅收窄至7.23%。十大城市中，武漢、南京領跌，環比跌幅分別爲0.97%和1.08%，同比跌幅則分別高達9.85%和9.61%；深圳、成都跌幅最小，環比僅跌0.21%和0.06%，同比跌幅分別爲2.88%和2.98%。

成交分化顯著

從幾個重點城市表現來看，北京4月“小陽春”熱度逐漸消退，二手住宅成交15565套，環比下降19.1%，但同比增長16.6%，連續7個月保持同比正增長。價格方面，4月環比下跌0.48%，同比跌幅收窄至5.88%。各區域價格普遍承壓，但海淀、西城等核心區跌幅相對較小，掛牌均價仍維持高位。

上海4月二手房市場維持高活躍度，全月成交20385套，環比下降22.5%，但同比大幅增長29.6%。價格環比下跌0.32%，同比跌幅收窄至5.63%。浦東、靜安等中心城區成交佔比提升，郊區則因掛牌量激增面臨更大價格壓力。

深圳4月成交5733套二手房，同比增長37.4%，創2021年以來同期最高紀錄。價格環比下跌0.21%，同比跌幅收窄至2.88%，市場韌性主要得益於“以舊換新”政策突破地域限制及購房補貼刺激。

二線城市方面，杭州成交7424套，同比增長15.9%，價格環比下跌0.30%；南京成交9738套，環比增長4.2%，但價格同比跌幅達9.61%。兩城均受學區房需求支撐，但高庫存導致業主降價意願強烈。

此外，成都成交24265套，同比增長19.5%，價格環比微跌0.06%；重慶主城區成交13063套，同比增長32.6%。成渝雙城憑藉低總價優勢吸引剛需，但外圍區域價格調整壓力顯著。

整體來看，隨着教育需求逐漸釋放結束，4月重點城市二手房成交量環比普遍回落，在“以價換量”帶動下，十大城市二手房成交量同比仍增長，但增幅放緩。

根據市場機構安居客發佈的4月全國重點城市二手房分流壓力解析，相較於新房，二手房仍更受購房者偏愛，對新房市場形成了一定分流。不過，4月全國重點城市二手房對新房的分流作用有所減弱。這表明，隨着新房供應量上升、開發商推出優惠政策以及優質房源增多，新房市場成功“拉回”了部分客戶，爲新房銷售帶來了機遇。

政策與市場博弈期

4月25日，中央政治局會議指出要“加緊實施更加積極有爲的宏觀政策”“適時降準降息”，其中針對房地產強調：“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。”

地方層面，四川省取消普宅和非普宅標準；無錫市取消限售並暫停市區新建商品住房銷售價格備案，由企業根據市場自主確定“一房一價”；杭州主城四區契稅優惠認定範圍調整爲按區認定；廈門市擴大房票使用範圍至二手房；無錫市、青島市出臺“低月供”金融產品。

此外，廣東多地公示第二批擬使用專項債收儲閒置存量土地項目清單，湖南省成功發行94.15億元專項債券收回閒置土地。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶指出，儘管5月政治局會議後金融三部門推出降準降息等超預期舉措，但傳統淡季疊加高庫存壓力，5月重點城市成交量或進一步回落。核心城市需依賴政策進一步優化，例如一線城市分區調整限購、二線全面取消限購等。

從長期趨勢來看，市場分化的情況將持續。今年以來，核心城市優質地塊土拍熱度不減（如杭州、成都一季度地價屢創新高），預示未來改善型住房供給增加，或帶動價格結構性回升。而非核心區域以價換量仍是主流，部分遠郊區縣價格或將繼續探底。

業內人士認爲，當前市場處於“政策發力”與“需求疲軟”的博弈期。短期內，高掛牌量及購房者觀望情緒將壓制價格反彈；中長期看，城市更新、高品質住房供給及金融支持政策若能有效落地，有望推動核心城市市場逐步企穩。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）