29.6億！397畝！三亞灣迎來超級玩家，這次是綠髮！
如小易此前所料，中國綠髮又在三亞灣開啓的重磅佈局！
8月27日，天涯區官方發佈公告，海南綠髮投資有限公司正式摘下三亞灣城更（一期）項目；
中標喜報
雖然官方公告裡沒有顯示具體摘牌金額，但根據此前發佈的公告，該標的的起拍價：
29.61億元，對應的優惠係數47.66%！
而最終綠髮以47.66%的數值成交；
可以倒推出來，綠髮集團的摘牌價對應爲29.61億元，底價成交！
對於三亞樓市而言，這無疑是又一次的央企重倉！
提起中國綠髮，很多人可能卻並不熟悉，但它卻是接受國務院國資委直接管理的央企。
綠髮的地產板塊前身是魯能集團，是海南最早一批的地產巨頭，在三亞灣也深耕了十幾年；
開發的魯能三亞灣是海南旅遊地產時代的明星大盤；
在沉寂了幾年之後，現在，摘下三亞灣城更（一期）項目，重新殺回三亞灣片區，
而這一出手，就是大手筆；
根據官方信息，該項目的規劃總面積達到397畝；
與三亞灣目前在售的樓盤比較，體量絕對的“巨無霸”的存在；
公告顯示，此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。
此外還包含了用於相關配套建設的HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16三宗地塊。
根據此前掛牌的官方測算，其中市場化商品房的HP02地塊樓面價爲13500元/平米,
HP02-02-11樓面價13100元/平米，兩宗地塊土地預測價值爲28.55億元；
即使全部以13500元/平米的最高樓面價粗略計算，地塊可建設面積也超過了21萬平。
據測算，實施主體總收入63.88億元，銷售利潤率爲10%時關聯土地優惠係數47.66%，對應土地預測價值 x 優惠係數=應繳納土地出讓金13.61億元。
HP02-02-14、HP02-02-17安置房建設成本15.76億元；HP02-02-12醫療衛生、HP02-02-13幼兒園、HP02-02-16環衛用地等配套建設成本0.24億元。
而優惠後的土地成本加上安置成本，也就形成了一級開發成本的，29.61億元的起拍價！
結合信息分析，實際上，綠髮以拍賣的形式，摘下了這7宗地塊，不過這種形式，比較特別，近幾年，三亞主流的土地出讓方式就是招拍掛；
這已經是綠髮一年內三次在海南土地市場的摘牌動作；
去年以來，綠髮在海南土地市場，開始活躍；
在一口氣拿下文昌8宗住宅地塊後，又在三亞灣海坡板塊拿下25畝安居房用地，2024年海南拿地總金額達到7.11億，拿地面積超過330畝！
2024年海南拿地企業排行榜
加上剛剛以拍賣形式摘下的三亞灣城更（一期）2+2地塊規劃的397畝；
一年內，綠髮已經在海南摘下超過727畝地塊，其中包含文昌和三亞兩個區域，且大部分爲住宅用地；
根據此前天涯區官方發佈的三亞灣新城城市更新項目（一期）“2+2”地塊未來定位顯示：
三亞灣新城國際旅遊社區！
該項目作爲海南自貿港建設背景下三亞高品質城市更新的標杆之作，未來這裡將蛻變成爲集生態居住、休閒生活於一體的天涯濱水文體休閒生活區。
在建築規劃上，整體以生態社區和回遷安置社區的住宅建築爲主，建築佈局融合桃源河的自然流動形態，打造靈動且融於自然的城市建築風貌。
社區內部建築圍閤中央景觀大庭院，營造內外相融的生態綠色健康居住環境。建築高度由北至南逐漸降低，既爲觀賞桃源河提供良好視線通道，又在東西方向形成高低起伏的天際線變化。
配套設施方面，規劃有幼兒園、社區衛生服務中心等公共服務建築，爲居民提供人性化、便捷的城市服務。同時，還設置了社區泳池、運動休閒區、濱水休閒廣場等，通過健康步道串聯多元功能場地，打造全年齡段、多場景的健康社區庭院空間，真正實現“幼有優育、老有頤養、住有優居”。
隨着綠髮的中標，一個超大體量的更新項目，也在未來不久，進入市場！
三亞灣片區，又將迎來一個超級玩家。
資料延伸：
當你看到“三亞灣新城城市更新項目(一期)2+2地塊實施主體拍賣公告”這個標題時，是不是瞬間愣住了？心裡盤算着“2+2=4”，然後滿腦子問號：這到底是什麼意思？難道拍4塊地還要考數學嗎？
——別急，破解這個“密碼”，正是你徹底讀懂這份拍賣公告的關鍵數字！
那麼，第一個“2”和第二個“2”分別代表什麼？
它根本不是一個算術問題，而是一個戰略組合的代號。第一個“2”指的是2個“利潤擔當”——出讓地塊（HP02-02-10/11），開發商可以在這上面建設商品房出售，賺取利潤。第二個“2”指的是2個“責任擔當”——安置地塊（HP02-02-14/17），開發商必須自己掏錢在這兩個地塊上建好安置房，然後無償移交給政府，用於安置原住民。
新的問題來了：開發商又不是慈善家，憑什麼接下這種“虧本”的活兒？
——這就是城市更新項目的核心遊戲規則，“肥瘦搭配”。政府將賺錢的商品房開發權（肥肉）和必須承擔的安置配建責任（骨頭）捆綁在一起出售。開發商想要嚐到“肥肉”的滋味，就必須先啃下“骨頭”。這意味着，有資格上牌桌的，無一不是資金雄厚、具備超強綜合開發能力的巨頭。因爲這場遊戲比拼的不是誰賣房更厲害，而是誰的整體操盤、成本控制和社會責任履行能力更強。
說到比拼，這次的競價拍賣規則簡直“反常識”！別人拍賣是“加價”，它這裡居然是“減價”？
——沒錯，這是本次拍賣最大亮點，與海南常見的“價高者得”截然不同！ 普通土地拍賣是拼誰出價高，而這裡是圍繞一個固定的一級開發成本（29.61億）（也就是政府前期投入的拆遷、安置、平整等所有成本的總和）。
開發商競拍的不是土地總價，而是一個“土地出讓金優惠係數”。起拍點是47.66%，競拍者要往下喊價（比如47.5%、47.4%）。誰喊的係數更低，就意味着他願意幫政府承擔更多成本，向政府繳納的土地出讓金更少，從而成爲贏家。這是一種 “價低者得” 的規則。
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