28億摘石景山地塊 首鋼地產“誤入”中海大本營

觀點網 首鋼地產“託底”了石景山首鋼設備處地塊。

2月8日，據北京市規劃和自然資源委員會網站顯示，北京市石景山區首鋼設備處收儲項目SS00-1617-0001、0003地塊以底價28.01億元成交，競得人爲北京首鋼房地產開發有限公司，約合成交樓面價27154元/平方米。

該成交地塊是一處涉宅的綜合用地，規劃總用地面積約12.94公頃，總建築面積約10.31萬平方米。

其中，0003號地塊爲二類居住用地，佔地面積2.71公頃，建築面積7.59萬平方米；0001號地塊爲綜合性商業金融服務用地，佔地面積1.11公頃，建築面積2.73萬平方米；0002號地塊爲中小學合校用地，佔地面積3.68公頃，建築面積2.99萬平方米；道路用地佔地面積達5.44公頃。

首鋼設備處收儲項目雖在春節之後才成交，從時間上來看卻是2024年供應地塊。

在去年11月28日，北京市規劃和自然資源委員會網站發佈了2024年度第六輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及6宗地，土地面積約26公頃，建築規模約60萬平方米。其中海淀區2宗，豐臺區、石景山區各1宗，大興區及經濟技術開發區各1宗。

海淀朱房2個項目由中鐵置業+招商+華潤聯合體、建發分別競得，豐臺地塊由中海摘得，大興地塊、經開區地塊分別由大興發展、招商蛇口競得。

石景山地塊是該批次最後成交的，位於石景山區八角街道，地處西五環外，鄰近未來規劃的軌道交通站點，交通條件較爲便利。

據公開信息顯示，0003地塊距離已經運行的1號線古城站、八角遊樂園站的直線距離在一公里左右。0001地塊距離地鐵1號線支線體育場南街站更近，這一站同時還是11號線二期的規劃站點。1號線支線體育場南街站已經處於在建階段，預計2027年建成通車。

根據《“多規合一”協同平臺審覈意見的函》，地塊的設計方案需徵得北京京投公司同意意見，軌道一體化要求體育場南街站B1出入口、無障礙出入口、安全出口、地下通道等附屬設施與SS00-1617-0001地塊一體化結合設置。1號線支線與11號線二期規劃在體育場南街站實現換乘。

此外，項目須滿足相關高標準商品住宅基本品質要求，包括綠色建築二星級標準、實施裝配式建築且裝配率達到60%即A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱系統等。同時，項目鼓勵建設全齡友好社區，鼓勵實施超低能耗建築。

配建要求方面，0003地塊還需建設一處30平方米黨羣服務中心，一處1000平方米室內體育設施，一處100平方米公共廁所。

至於商業設施，首鋼片區有新晉熱度較高的城市綜合體項目首鋼園·六工匯，項目由首鋼基金與鐵獅門聯合打造，位於首鋼園區北區的核心地塊內，由六幅互通的地塊組成，總建築面積22.4萬平方米，包括11棟獨棟產業辦公、11棟獨棟旗艦商業和1座購物廣場，類型豐富。

地塊距離2023年開業的京西大悅城也較近，此外還有中海環宇薈、喜隆多等商業項目。

相比起地塊自身條件及周邊資源，更值得欣喜的是，這是首鋼地產難得的獨自出手。

作爲首鋼集團的全資子公司，首鋼地產專注房地產開發，在北京、天津、秦皇島、成都、重慶等十二個城市有項目落地，也算是一家全國性企業。但同時，首鋼地產也並非激進型選手，甚至過分沉着，多年來的市場活躍度始終一般。

自1998年成立至今，首鋼地產的項目並不多，截至2024年不足五十個，這也使得該公司的此次出手更多了一些“託底”意味。

從成交地塊的“處境”來看，周邊在售的新房項目有中海·長安玖章、長安九里、長安和璽、中海長安譽等。

相對較近的是中海·長安玖章，該項目去年9月末取證，目前去化率不足三成。

地塊東南側還有長安潤璟及中海·長安源境，南側爲中海雲庭。其中，中海·長安源境與長安玖章取證時間相近，該項目規劃共7棟住宅334套房源，戶型面積段爲105-145㎡，銷售指導價7.68萬/㎡。截至目前，網籤僅有60套，成交均價63797.69元/平方米。

“誤入”中海大本營的首鋼地產，後續難免需要直面挑戰。

據公開信息，首鋼地產在北京石景山打造了長安雲錦、長安雲尚、華曦府等項目，長安雲錦、長安雲尚均是與中海地產合作，華曦府則是首鋼地產聯合中國電建地產聯合推出。

此外，中海在北京開發的第二座“天”字系作品，也位於首鋼園外沿線。該項目爲中海首鋼·天璽，位於首鋼園區東南，小區規劃6棟樓，共計339套房源。天璽開盤時間要早一些，於2020年10月末入市，彼時市場表現相對積極，去化壓力也更輕，目前已不存在清盤問題。

距離中海首鋼·天璽約五六公里處，是與中海無關的“北京元璽”項目，由首鋼集團子公司首鋼建投聯合招商蛇口、香港置地共同開發。項目規劃14棟住宅樓共818套房源，銷售指導價7.8萬元/平方米，項目於2023年12月16日取得預售證，目前網籤套數246套，去化率僅有三成。

面對與往日截然不同的市場熱度，以及激烈的產品競爭環境，在拿下首鋼設備處收儲項目之後，首鋼地產顯然要面臨不小的去化壓力。這大概也是該地塊雖未設置土地競價限價、未設置銷售指導價，給市場留有了一定的自由度，房企們仍持幣觀望，保有“顧慮”的原因之一。

不過，如果首鋼地產後續引入中海繼續合作，或許也能實現化干戈爲玉帛。

只是整體看下來，中海在石景山甚至首鋼園片區的佈局密度還是頗高。2024年上半年，中海在北京共新增兩宗土地，其中一宗就位於石景山，該地塊土地面積6.8萬平方米，總建築面積31.6萬平方米，中海持有該項目全部權益。

下半年，中海於11月新增位於朝陽區的項目、12月新增豐臺區項目，全年在北京拿地數量雖達到近三年最低點，但拿地金額卻觸及2022年以來的高峰。北京仍是中海的重要戰場，只是策略轉向爲精益求精。

在此情況下，雙方能否再續前緣建立合作仍是未知數。另一方面，在2024年最後一天，首鋼地產也宣佈將品牌主張煥新爲“質美生活新未來”，首鋼地產是否會選擇以此爲起點，試水獨立操盤高品質產品？也更值得期待。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請覈實。

本文源自觀點網