2025年天津10大預測

一年前的今天,我發佈了《2024年天津10大預測》

覆盤來看,命中了9個。

2024年的小陽春失約了,頂多算弱陽。反倒是受政策預期影響,10月樓市大熱。

可見,相較於常識和慣性,政策對天津樓市的影響更大。

新的一年已經開啓,以下爲2025年天津10大預測。

01

天津全市成交均價相對穩定

據克而瑞數據,2024全年天津全市新建商品住宅(包含普通住宅、別墅、酒店式公寓,下同)銷售金額爲1479.8億元,同比下降16.2%;銷售面積爲833.9萬㎡,同比下降16.7%。

全年商品住宅年成交均價爲17746元/㎡,由於成交結構的調整,成交均價微漲0.6%。

和過去幾年一樣,環內項目成交佔比擴大,從而拉動全市整體成交均價上漲。

但,成交均價漲幅肉眼可見地縮小了。

爲什麼預判2025年天津全市成交均價相對穩定?

一方面,能賣出去的都是好地,地段好,容積率還低。

另一方面,市場並未徹底回暖,而是階段性回暖,開發商不會貿然漲價。

在這兩種因素的綜合影響下,天津全市成交均價將相對穩定,不會有大幅調整。

02

小陽春還是金九銀十,完全跟着政策走

天津不是每年都有金九銀十,但每年都有小陽春,可去年是個例外。

今年的市場,小陽春還是金九銀十更刺激?

只能看政策什麼時候發力了。

有效期一個月左右。

建議想要賣房的房主,一定把握住從政策吹風到落地後的一個月時間,別猶豫,別徘徊。

03

中海、金茂會繼續獲取優質土地

我們先來看一下2024年天津房企銷售排行榜單。

一、全口徑榜單

1)泰達建設集團117.4億

2)中海地產109.1億

3)綠城中國79億

二、權益榜單

1)中海地產88.8億

2)天津城投集團65.9億

3)中國金茂59.5億

無論按照全口徑還是權益口徑,中海都名列前茅。

再來看2024年銷售排行榜。

體北金茂府以31.56億問鼎,上東金茂智慧科學城則以24.31億位居第二。

全年銷售金額榜單,金茂憑一己之力包攬單盤銷冠和銷亞。

爲了鞏固地區優勢,中海、金茂的總部都必然會繼續投資天津,給的授權不會低。

可以預判,2025年中海、金茂仍會繼續獲取優質土地。

04

國央企拿地爲主,民企靠代建業務也有高光時刻

2024年,是代建在天津風生水起的一年。

從過去的一年來看,民企已基本淡出土地市場。

2024年在天津拿地的房企還是以國央企爲絕對主力,2025年也不會例外。

當然,民企想留在天津也並非全然沒有機會,旭輝、龍湖等民企可以憑藉紮實的專業能力,靠代建業務繼續在天津發光發熱。

05

代建項目會越來越多

在天津代建領域,目前是格調、金地、綠城三足鼎立。

旭輝、龍湖、金茂、中海等也非常有競爭力。

藍城集團、藍綠雙城、新城建管、綠地智慧、中建六局等也都有分一杯羹。

天津頭部代建梯隊已形成,中部競爭壓力將與日俱增。

具體可參見《天津樓市代建江湖,涌現八股勢力!》一文

06

城更項目也會越來越多

天津城市更新,是格調、天津城投、軌道集團三分天下。

這個模式在天津已經運行得非常成熟,作爲城市更新的全國標兵,天津2025年勢必會繼續推行城市更新。

其實,對普通購房者來說,在配套維度,選擇城更項目的新建商品房,比傳統住宅項目更有安全感。

因爲道路、學校、公園等配套的建設,往往是由城市更新的責任企業跟進,權責分明。

07

現房項目更是越來越多

很多二代住宅還沒有清盤的背景下,越來越多的三代住宅也賣到現房階段了。

比拼產品力和兌現力的時代已經大跨步向我們走來。

如果交付兌現力差,擺在開發商面前的只有兩條路:

一是降價甩貨,解散團隊,灰頭土臉地離開。

二是知錯就改,增配再增配。

而聰明的開發商都在卷產品捲成本投入,超配的項目也越來越多了,對購房者來說,是好事。

08

金額銷冠還將是改善盤

2024年金額銷售榜前3分別是:

體北金茂府、上東金茂智慧科學城、綠城水西雲廬

其中的兩個,還都是豪宅項目。

這和過去的畫風截然不同。

可以確定,2025年仍將是改善當道。

無論是面積改善、地段改善還是品質改善,改善置業已成爲天津樓市的頂樑柱。

而金額銷冠也理應還是改善盤。

09

救市政策會繼續出臺

2024年,是天津樓市的重要轉折點。這一年,持續多年的限購政策終於退出歷史舞臺。

已全面放開限購的天津,還能有什麼期待?

要相信領導的大智慧,辦法總比困難多。

2025年,救市政策應該還會繼續出臺。

比如公積金貸款額度調整、多孩家庭的激勵等等,一切皆有可能。

10

依舊是買方市場

2024年9月26日,頂層發出“止跌回穩”的最強音。

效果立竿見影,北上廣深迅速跟進新政,天津新政也在10月出臺。

政策的風一來,10月數據立刻不一樣了,一掃7、8、9月的陰霾。

但,目前來看,2025年還需要繼續用力促進房地產市場止跌回穩,依舊是買方市場。

這個大環境下,開發商爭相開卷,購房者可以安心選房,適合改善出手。

2025年的天津樓市,道路是曲折的,前途是光明的。