2025年上市物企頭部效應顯著 央國企市值有所增長

本報記者 陳雪波 盧志坤 北京報道

研究機構中指研究院近期發佈的多份報告顯示，房地產行業仍在持續縮表，但聚焦核心城市，投資強度與運營能力兼備的企業有望突圍。

《中國經營報》記者瞭解到，上市物業企業繼續顯現行業頭部效應強化的局面，央國企市值與營收增速領跑民企，分紅總額創歷史新高，管理面積穩健擴張。同時，物業企業通過AI與ESG管理實現提質增效。

聚焦核心城市企業將具備優勢

根據《2025中國房地產上市公司TOP10研究報告》，房地產行業連續三年處於縮表週期，企業資產規模與盈利能力顯著下滑。2024年，房地產上市公司總資產均值爲1489.2億元，同比下降11.5%，降幅較上年擴大2.6個百分點；淨資產均值328.6億元，同比下降12.6%，降幅擴大5.0個百分點。資不抵債企業數量連續三年增加，央企與地方國企亦加入縮錶行列，民營及混合所有制企業縮表幅度更大。

經營層面，2024年上市房企營收增速由正轉負，淨利潤連續三年爲負且虧損額擴大。營業收入均值297.4億元，同比下降21.0%；淨利潤均值-31.2億元，虧損企業佔比達68.1%。負債率顯著上升，資產負債率、剔除預收賬款後的資產負債率及淨負債率均值分別爲74.5%、71.8%、170.2%，較上年分別上升1.6、3.4、21.8個百分點。現金短債比均值0.95，速動比率均值0.48，顯示企業短期償債能力分化加劇。受銷售下滑與融資偏緊影響，上市房企現金流持續淨流出，現金及現金等價物淨增加額均值爲-9.1億元。

不過，中指研究院方面指出，核心城市市場新房銷售呈現修復態勢，聚焦此類區域且保持投資強度的企業估值仍有提升空間。因此，具備不動產運營與服務能力的房企更易獲得投資者青睞，或將成爲行業分化中的突圍方向。

物業企業“減量提質”

與地產企業有所區別的是，物業行業的央國企在市值、營收與分紅方面表現尚可。

根據《2025中國物業服務上市公司TOP10研究報告》，截至2025年4月30日，物業上市公司總市值達2789.77億元，市盈率均值21.25倍。央國企市值均值較2024年年初上漲19.52%，而民企市值均值下跌2.05%，兩者差距達21.57個百分點。

整體來看，2024年物業上市公司營收均值45.97億元，同比增長4.01%，但增速較上年下降3.82個百分點；央國企營收均值55.55億元，增速6.57%，顯著高於民企的2.94%。利潤端，毛利潤均值8.67億元，同比下降2.40%；淨利潤均值1.91億元，同比下降20.20%。儘管整體盈利承壓，央國企仍展現出更強的抗風險能力。

同時中指研究院方面指出，物業行業的集中度還在進一步提升，管理面積均值1.48億平方米，同比增長6.24%，但增速較上年下降4.67個百分點；第三方管理面積佔比60.28%，較上年下降2.01個百分點。頭部企業通過“減量提質”策略聚焦深耕，在區域、業態、客戶維度提升經營效益，並探索社區服務、IFM（綜合設施管理）等新業務以應對非業主增值服務收縮。

資本層面，35家物業上市公司宣佈發放2024年年度現金分紅總額144.60億元，創歷史新高；13家企業實施股票回購，涉及金額10.53億元，向市場傳遞積極信號。中指研究院方面預測，在未來，行業分化或加劇，優質企業將通過智能化技術（如AI）降本增效，並強化ESG（環境、社會、治理）管理以實現長效發展。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）